Sinnvoll in Immobilien investieren: Wo, wie und warum?
Hier gibt's hilfreiche Artikel für dein Immo-Investment.
Immobilieninvestment-Tipps für Anfänger:innen
Bei uns findest du alle wichtigen Informationen und Tipps rund um das Thema Immobilieninvestments. Wir zeigen dir, wo und wie du erfolgreich in Immobilien investieren kannst und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen. Erfahre, warum Immobilien auch in Zukunft eine attraktive Anlageform bleiben werden und wie du das Beste aus deinem Investment herausholen kannst. Die wichtigsten Inhalte gibt’s hier im Überblick. Mehr findest du unten im Text.
Übrigens: Wir haben auch Artikel zum Thema Kaufen, Verkaufen, Finanzieren und Verwalten also schau gerne dort vorbei!
Warum du in Immobilien investieren solltest
Investieren in Immobilien kann eine großartige Möglichkeit sein, um Vermögen aufzubauen, für das Alter vorzusorgen und langfristige finanzielle Sicherheit zu schaffen. Hier sind einige Gründe, warum du in Immobilien investieren solltest:
Langfristiger Wertzuwachs
Immobilien haben eine Tendenz dazu, im Laufe der Zeit an Wert zuzunehmen. Dies liegt zum Teil an der Inflation, aber auch an der steigenden Nachfrage nach Wohnraum.
Regelmäßige Einnahmen
Wenn du eine Immobilie kaufst, kannst du sie vermieten und regelmäßige Einnahmen aus der Miete erzielen. Dies kann eine konstante Einkommensquelle sein und dir helfen, deine Investition langfristig zu finanzieren.
Steuerliche Vorteile
Immobilieninvestitionen bieten verschiedene steuerliche Vorteile, wie zum Beispiel die Abschreibung der Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und andere Ausgaben im Zusammenhang mit dem Eigentum.
Diversifikation des Portfolios
In Immobilien oder Aktien investieren? Bestenfalls in beides! Denn Immobilien können eine hervorragende Ergänzung zu einem ausgewogenen Anlageportfolio sein. Hast du also auch Geld in Aktien oder ETFs angelegt, minimierst du durch Investitionen in Immobilien das Risiko von Verlusten und erhöhst gleichzeitig das Potenzial für Renditen. Auch REITs (digitale Immobilien-Investments), Crowdinvesting oder Immobilienfonds sind eine Möglichkeit. Und der ganz neue Hype: Das Metaverse.
Inflationsschutz
Immobilieninvestitionen können eine effektive Absicherung gegen Inflation sein. Da die Mieten in der Regel mit der Inflation steigen, können Immobilieninvestoren von höheren Mieteinnahmen profitieren, wenn die Preise für Güter und Dienstleistungen steigen.
Hebelwirkung
Eine Investition in Immobilien kann mit einer geringen Anfangsinvestition verbunden sein. Da viele Immobilienkäufer ihre Immobilie finanzieren aufnehmen, können sie die Vorteile der Hebelwirkung nutzen, um ihr Eigenkapital zu steigern und höhere Renditen zu erzielen.
Insgesamt gibt es viele Gründe, warum eine Investition in Immobilien eine kluge Entscheidung sein kann. Ob du nach einer langfristigen Anlage oder einer regelmäßigen Einkommensquelle suchst, eine Immobilieninvestition kann eine hervorragende Möglichkeit sein, um deine finanziellen Ziele zu erreichen.
Wann: Lohnt es sich jetzt noch in Immobilien zu investieren?
In Immobilien zu investieren ist im Grunde immer eine smarte Entscheidung. Denn vielmehr als auf den richtigen Zeitpunkt kommt es auf den passenden Deal an. Und jede Situation hat ihre Vorteile. Was wir damit meinen? In Niedrigzinsphasen hast du zwar weniger Möglichkeiten, Kaufpreise zu verhandeln, bekommst aber eben bessere Zinsen. Steigen die Zinsen wiederum, hast du oft etwas mehr Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis.
Außerdem gehen eigentlich alle Fachleute davon aus, dass der Bedarf nach Wohnraum besonders in guten Lagen hoch bleiben wird. In Kombination mit hohen Kosten für Neubauten wird die Nachfrage nach Bestandimmobilien also weiter zunehmen. Achtest du beim Kauf deiner Immobilie als Investitionsobjekt also auf die passende Lage, bist du auf einem guten Weg.
Wie kannst du am besten in Immobilien investieren?
Wenn es darum geht, in Immobilien zu investieren, gibt es verschiedene Wege, die du gehen kannst. Es hängt jedoch von deiner finanziellen Situation und deinen Zielen ab, welcher Weg für dich am besten ist. Dabei solltest du jedoch immer darauf achten, dass du dich ausreichend informierst und eine klare Strategie hast, die zu deinen Zielen und deiner finanziellen Situation passt.
Ob du mit kleinen Beträgen anfängst, als Privatperson ohne Eigenkapital investierst oder mit Freundinnen und Freunden zusammenarbeitest, hängt von deiner individuellen Situation ab.
Mit wenig Geld: Kleine Beträge
Es ist nicht notwendig, Unsummen zu investieren, um in Immobilien zu investieren. Du kannst bereits mit kleinen Beträgen loslegen. Denn ein wesentlicher Vorteil vom Immobilien im Gegensatz zu vielen anderen Anlageklasse ist der Leverage-Effekt – auch Hebeleffekt genannt.
Denn wenn du ein Darlehen für deine Immobilienfinanzierung aufnimmst, erhöhst du die Rentabilität deines eingesetzten Kapitals durch die Aufnahme fremden Kapitals. Auf jeden Fall solltest du vorher immer deinen Rechner rausholen und alles durchkalkulieren.
Als Privatperson ohne Eigenkapital
Du kannst grundsätzlich auch ohne Eigenkapital in Immobilien investieren oder eben mit sehr wenig. In diesem Fall spricht man von einer 100 %- oder 110 %-Finanzierung. Natürlich hängt das aber von dem aktuellen Zinsumfeld und dem konkreten Deal ab.
Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto schwieriger ist es allerdings, von Anfang an einen positiven Cashflow hinzubekommen. Das ist aber gar nicht schlimm. Denn mit der monatlichen Zuzahlung, die du leistest, baust du Vermögen auf. Und wenn du deine Eigentumswohnung oder dein Haus vermietest, baust du durch die Mieteinnahmen passiv Vermögen auf.
Wichtig ist aber, dass du eine solide Finanzplanung sowie genug Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Instandhaltungen hast und dir den zu Beginn negativen Cashflow leisten kannst. Um das herauszufinden, solltest du zunächst mal eine Haushaltsrechnung aufstellen.
Zu zweit oder gemeinsam: Anteilig mit Freunden investieren
Wenn du aber alleine nicht genug Eigenkapital aufbringen kannst oder einfach etwas mehr eigene Mittel einsetzen möchtest für ein Immobilieninvestment, kannst du natürlich auch gemeinsam mit Freundinnen und Freunden oder anderen Menschen investieren und ihr kauft euch gemeinsam eine Immobilie.
Dabei könnt ihr die Kosten und das Risiko aufteilen und gleichzeitig von den Vorteilen des Immobilieninvestments profitieren. Wichtig ist jedoch, dass ihr eine klare Vereinbarung über die Zusammenarbeit und die Verteilung der Kosten und Gewinne trefft.
Ganz egal welche Konstellation für dich spannend ist: Unsere Finanzierungsprofis können dir genau sagen, was für deine Ziele und deine Situation der passende Weg ist. Mach doch mal einen unverbindlichen Termin und geh den ersten Schritt, um in Immobilien zu investieren.
Standort Deutschland: Wo solltest du in Immobilien investieren?
Ganz allgemein lässt sich die Frage danach, wo du am besten in Immobilien investieren solltest, nicht beantworten. Denn das kommt darauf an, welche Ziele du mit wieviel Eigenkapital verfolgst, welches Einkommen du hast und welche Strategie du verfolgst.
Es kann sinnvoll sein, in einer Region oder Stadt in Immobilien zu investieren, in der du dich auskennst. Ebenso kannst du aber auch in Regionen investieren, die nicht in deiner Nähe sind. So erhöhst du deine Möglichkeiten. Das ist eher eine persönliche Entscheidung, die du treffen musst. Denn wichtig ist, dass dein Investment zu dir passt und dich damit wohl fühlst.
Objektiv viel entscheidender ist was, dass du dir Zeit nimmst, den Standort der Immobilie richtig zu analysieren. Dazu schaust du einmal auf die Stadt oder Region, in der das Objekt liegt und informierst dich zur Makrolage. Ist die gut, zoomst du rein und schaust, ob die direkte Umgebung der Immobilie – die sogenannte Makrolage – ebenfalls stimmt. Und dann muss natürlich auch der Immobilientyp zur Lage passen.
Dann gibt’s aber noch etwas, auf das du achten solltest, wenn du in Immobilien investierst. Du hast bestimmt schonmal von A-, B-, C- oder D-Städten gehört?! Nein? Das ist eine Kategorisierung, um Städte nach Größe und funktionaler Bedeutung zu sortieren.
Das bedeutet für dich als Investor:in nicht, dass ein Investment in einer A-Stadt automatisch besser ist als in einer D-Stadt. Vielmehr haben alle Städte gewisse Vorzüge oder Nachteile. Hier gibt’s alle in der Übersicht. 👇
Chancen von A-Städten
Beispiele: Hamburg, München, Berlin, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Düsseldorf
Sehr geringes Leerstandrisiko durch hohe Nachfrage, viele Einwohner:innen und hohe Zuzugsrate
Hohe Wertentwicklung
Hohe Mietpreise
Hohe Sicherheit & Planbarkeit
International wichtige Wirtschaftsstandorte
Sehr gute Verkaufschancen
Risiken bei A-Städten
Hohe Kaufpreise
Geringe Rendite und oft negativer Cashflow trotz überdurchschnittlicher Mietpreise
Chancen von B-Städten
z. B. Leipzig, Dortmund, Hannover, Dresden, Nürnberg, Bonn, Bochum, Duisburg, Essen, Karlsruhe, Münster, Wiesbaden, Bremen, Mannheim
Niedrigere Kaufpreise als in A-Städten
Höhere Rendite und besserer Cashflow als in A-Städten
Steigende Mietpreise
Wertentwicklung
Niedriges Leerstandrisiko
National wichtige Wirtschaftsstandorte
Gute Sicherheit & Planbarkeit
Steigende Zuzugsraten
Gute Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei B-Städten
Hohe Konkurrenz aufgrund steigender Nachfrage
Chancen von C-Städten
z. B. Magdeburg, Aachen, Erfurt, Bielefeld, Darmstadt, Heidelberg, Kiel, Erlangen, Regensburg, Rostock, Wuppertal, Braunschweig, Augsburg, Lübeck, Konstanz
Verhältnismäßig niedrige Kaufpreise möglich verglichen mit A- und B-Städten
Regional wichtige Wirtschaftsstandorte
Hohe Rendite und guter Cashflow möglich
Mäßige Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei C-Städten
Höheres Leerstand- und allgemeines Investment-Risiko
Geringere Wertentwicklung als in A- und B-Städten
Niedrige Zuzugsraten
Weniger Sicherheit/Planbarkeit als in A- oder B-Städten, mehr Recherche nötig
Weniger zuverlässige Daten & Messwerte als bei A-Städten
Erfolg abhängig vom jeweiligen Objekt
Chancen von D-Städten
z. B. Coburg, Ingolstadt, Bamberg, Schwerin, Schweinfurt, Eisenach, Chemnitz, Lüneburg, Aschaffenburg, Trier, Ulm, Wolfsburg, Zwickau, Bremerhaven, Heilbronn, Jena, Hildesheim
Verhältnismäßig niedrigere Kaufpreise als in anderen Kategorien möglich
Mäßige regionale Relevanz
Hohe Rendite und guter Cashflow möglich
Mäßige Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei D-Städten
Hohes Leerstand- und allgemeines Investment-Risiko
Geringere Wertentwicklung
Niedrige Zuzugsraten, kleinere (bis schrumpfende) Einwohnerzahl
Weniger Sicherheit/Planbarkeit als in A- oder B- und C-Städten, mehr Recherche nötig
Erfolg stark abhängig vom jeweiligen Objekt
In welche Immobilien du investieren kannst
Es gibt viele Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Ob du dich für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Mietpool-Immobilien entscheidest, hängt von deinen Zielen und deinem Budget ab.
Wenn du darüber nachdenkst, dein Geld in Immobilien zu investieren, gibt es verschiedene Optionen, die du in Betracht ziehen kannst. Hier sind einige der beliebtesten Investitionsmöglichkeiten:
Wohnimmobilien: Eigentumswohnung & Haus
Eine der häufigsten Arten von Immobilieninvestitionen sind Wohnimmobilien. Du kannst entweder in eine Eigentumswohnung oder ein Haus investieren. Beide haben ihre Vor- und Nachteile.
Eine Eigentumswohnung ist in der Regel einfacher zu verwalten und zu pflegen, da du nur für deine eigene Wohnung verantwortlich bist. Außerdem ist der Einstieg in den Markt oft günstiger als bei einem Haus. Allerdings hast du bei einer Wohnung weniger Freiheit, da du dich an die Regeln der Eigentümergemeinschaft halten musst.
Ein Haus bietet mehr Freiheit und Platz, was es zur idealen Wahl für Familien macht. Du kannst das Haus nach deinen Wünschen gestalten und sprichst so Mieter:innen an, die mehr Privatsphäre als in einer Wohnung suchen. Allerdings ist ein Haus oft teurer in der Anschaffung und erfordert mehr Pflege und Wartung. Alternativ kannst du aber auch in ein Mehrfamilienhaus investieren.
Gewerbeimmobilien: Büro
Eine andere Möglichkeit ist, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Hierzu zählt beispielsweise ein Bürogebäude. Diese Art von Investition ist jedoch oft komplexer als Wohnimmobilien.
Wenn du in ein Bürogebäude investierst, musst du dich mit der Vermietung an Unternehmen und der Verwaltung der Immobilie auseinandersetzen. Du musst dafür sorgen, dass das Gebäude in gutem Zustand ist und die Mieter zufrieden sind. Die Einnahmen können jedoch höher sein als bei Wohnimmobilien.
Mietpool-Immobilien
Eine weitere Option sind Mietpool-Investments. Hierbei handelt es sich meist um Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder andere gemeinsam verwaltete Immobilien. Die Besonderheit bei im Mietpool verwalteten Immobilien ist, dass sie wie eine Art Versicherung gegen Mietausfall bei Leerstand wirken.
Denn alle Teilnehmer:innen des Mietpools tragen das Risiko gemeinsam, indem die Einnahmen in einen Pool eingezahlt und von dort anteilig an der Größe des Sondereigentums an alle ausgezahlt werden. Steht ein Objekt vorübergehend leer und erzielt keine Einnahmen, erhalten entsprechend alle etwas weniger. Einen kompletten vorübergehenden Ausfall macht das unwahrscheinlich.
Da du auch mit der Verwaltung nichts zu tun hast, sind Mietpool-Immos das Richtige, wenn du für mit sehr wenig Aufwand und geringem Risiko in Immobilien investieren möchtest. Du musst aber bereit sein, auf etwas Rendite zu verzichten.
Deine Investment-Strategie für Immobilien
Du hast Geld auf der hohen Kante und überlegst, wie du es am besten in Immobilien investieren kannst? Aber wie gehst du vor, um das Beste aus deiner Investition herauszuholen? Dazu gibt es verschiedene Immobilien-Investmentstrategien. Es ist auch eine Überlegung wert, dir einen Long-term-Plan zu bauen, mit dem du dir ein ganzes Immobilienportfolio anlegen kannst.
Buy & Hold
Bei dieser Strategie geht es darum, Immobilien zu kaufen und langfristig zu halten, um sie zu vermieten. Der Vorteil dieser Strategie ist, dass du langfristig von steigenden Immobilienpreisen profitierst und zusätzlich Mieteinnahmen generieren kannst. Allerdings solltest du bei der Auswahl der Immobilie darauf achten, dass sie in einer guten Lage ist und über eine hohe Nachfrage verfügt
Fix & Flip
Bei dieser Strategie geht es darum, Immobilien zu kaufen, zu renovieren und anschließend mit Gewinn zu verkaufen. Das erfordert allerdings ein gewisses Maß an Know-how und Handwerksgeschick, da du die Immobilie selbst renovieren oder dafür Fachleute engagieren musst. Aber wenn du das gut machst, kannst du mit dieser Strategie schnell und effektiv Geld verdienen.
Buy & Develop
Diese Strategie ist ein Mix aus den beiden oben genannten Möglichkeiten. Hier kaufst du eine sanierungsbedürftige Wohnung und sanierst sie innerhalb der ersten drei Jahre. Die Kosten dafür kannst du steuerlich voll absetzen. Außerdem kannst du dadurch die Mieteinnahmen steigern – und später auch den Verkaufspreis erhöhen. Ziel ist also schon, die Immobilie auch mindestens mittelfristig zu behalten.
Übrigens: Du musst nicht nur einen Weg gehen. Du kannst auch gern unterschiedliche Strategien verfolgen – und manchmal wird aus einer Immobilie, die man eigentlich langfristig behalten und vermieten wollte, doch eine Wohnung, die man etwas renoviert und relativ schnell wieder verkauft.
Eigennutzung & Miete sparen: Was ist denn damit?
Ganz streng genommen ist das nicht unbedingt eine Investment-Strategie, kann aber natürlich trotzdem Sinn ergeben. Wenn du selbst auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus bist, kannst du durch den Kauf einer Immobilie auch langfristig Geld sparen.
Du zahlst keine Miete mehr und hast die Möglichkeit, die Immobilie nach deinen Wünschen zu gestalten. Im Gegensatz zu Immobilien, die du als reine Kapitalanlage kauft und vermietest, kannst du die Zinskosten hier aber nicht steuerlich geltend machen.
Hierbei musst du weniger objektiv auf die Lage achten, weil sie in erster Linie dir gefallen muss. Du solltest aber schon überlegen, wie die grundsätzlichen Chancen eines Weiterverkaufs sind. Schließlich kann sich dein Lebensplan doch mal ändern und dann möchtest du im besten Falle ja auch, dass die Immobilie ihren Wert gehalten oder sogar gesteigert hat.
Erfolgreich in Immos investieren: Entspannt & intelligent mit Urbyo
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Sind Immobilienfonds eine Alternative zum direkten Investment?
Immobilienfonds erscheinen auf den ersten Blick als eine solide und breit gestreute Alternative zum direkten Immobilieninvestment. Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, über den Kauf von Anteilen an einem Fondsvermögen in verschiedene Immobilienprojekte zu investieren, ohne sich selbst um den Kauf, die Verwaltung oder die Instandhaltung von Immobilien kümmern zu müssen. Allerdings haben sie auch gravierende Nachteile. Einer der größten Nachteile ist das Fehlen eines Leverage-Effekts. Beim direkten Immobilienkauf kann der Investor durch die Aufnahme eines Kredits mit einem geringen Eigenkapitalanteil eine hohe Rendite erzielen, wenn der Wert der Immobilie steigt. Dieser Hebeleffekt fehlt bei Immobilienfonds komplett, da der Anleger nur mit seinem eingesetzten Kapital partizipiert. Zudem bieten Immobilienfonds in der aktuellen Marktsituation oft nur geringe Renditen, die kaum über der Inflationsrate liegen und in Krisenzeiten sogar negativ werden können. Langfristig lässt sich so nur langsam Vermögen aufbauen. Zusammengefasst sind Immobilienfonds daher keine sinnvolle Alternative zum direkten Investment in Immobilien, wenn man auf hohe Renditen und den Leverage-Effekt abzielt.