Inflation & Immobilien: So funktioniert investieren 2024
Plötzlich Inflation: Lohnt sich eine Immo noch?
Trotz Inflation in Immobilien investieren: schlau oder nicht?
Wer etwas Geld gespart hat, dem stehen verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl, das Ersparte zu investieren. Doch wenn du auf der Suche nach risikoarmen und wertstabilen Optionen zur Kapitalanlage bist, sind da Immobilien genau das Richtige.
Denn wenn das Geld auf der Bank liegt, verliert es im Laufe der Zeit an Wert. Das liegt an der Inflation. Der Begriff Inflation bezeichnet einen allgemeinen Anstieg des Preisniveaus. Die Preise für Waren und Dienstleitungen steigen Jahr für Jahr. Für dich bedeutet das: Du kannst dir für die gleiche Menge an Geld im Laufe der Zeit immer weniger leisten.
Das ist tatsächlich nicht ungewöhnlich. Die zuständigen Zentralbanken streben eine gewisse jährliche Inflation in „normalen“ Zeiten sogar an. Nur ist die aktuelle Inflationsrate mehr als dreimal so hoch. Doch welchen Einfluss hat das auf dein Immo-Investment, wie beeinflusst die aktuelle Inflation deine Finanzierung und ist es überhaupt sinnvoll, in Zeiten der Inflation in Immobilien zu investieren oder dir sogar ein kleines Immobilienportfolio anzulegen? All das erklären wir dir in diesem Artikel. Du bist unterwegs und willst die Infos lieber entspannt auf's Ohr? Dann check die entsprechende Urbyo Podcast-Folge aus. 👇👇
Immobilienpreise in Deutschland: Aktuelle Inflationsrate & Prognose
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland konstant gestiegen Aber Vorsicht: Das gilt natürlich nicht für jede Immobilie des Landes. Aber besonders in guten Lagen in Städten und Metropolregionen sind die Preise in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Doch wie wirkt sich die Inflation jetzt aus? Wenn alle anderen Preise steigern, klettern dann auch die Immo-Preise 2023 weiter?
Preise am Immobilienmarkt & Verbraucherpreisindex
Gekoppelt ist die Inflationsrate an den Verbraucherpreisindex. Die aktuelle Inflationsrate liegt bei 7,3 %. Eine jährliche Inflationsrate von 2 % bezeichnen Expert:innen als Preisstabilität. Eine gewisse Inflation wird also sogar angestrebt. Dennoch liegt sie aktuell eben mehr als drei Mal so hoch. Prognostiziert wird für das Jahr 2023 eine Inflationsrate von ungefähr 6 %. So hoch wie in den Jahren 2022 und 2023 war die Inflationsrate in Deutschland lange nicht mehr.
Steigen also auch die Immo-Preise in diesem Jahr ungewöhnlich stark? Nicht unbedingt. Denn in Folge der Inflationsrate stiegen die Zinsen auf Immobilienfinanzierungen. In der Praxis bedeutet das: höhere Kosten für alle, die eine Immobilie finanzieren. Entsprechend konnten viele Käufer:innen nicht mehr die gleichen Kaufpreise zahlen und mussten handeln. Die Preise gaben teilweise etwas nach. Oder zumindest war wieder etwas Verhandlungsspielraum für Käufer:innen.
Wie wird die Inflationsrate berechnet?
Berechnet wird die Inflationsrate anhand eines Verbraucherpreisindex. Das ist eine Sammlung von Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte kaufen. Immobilien werden darin zwar nicht miterfasst, aber trotzdem solltest du bei deinem Immo-Invest Inflationsraten mitdenken. Schließlich beeinflusst die Inflationsrate neben dem Zinsniveau natürlich auch alle anderen Kosten, die du in deinem Alltag hast und Kosten, die rund um deine Immo entstehen könnten.
Was passiert mit meinem Geld bei einer Inflation?
Die Inflationsrate wird für dich zum Problem, wenn dein Geld auf dem Sparbuch oder deinem Tagesgeldkonto liegt. Denn dort verliert es an Wert. Denn ganz vereinfacht gesagt, bedeutet eine Inflationsrate von 7,3 % das: Für Waren, die in diesem Monat noch 10.000 Euro kosten, musst du im kommenden schon 10.730 Euro auf den Tisch legen. Du kannst dir für das gleiche Geld auf dem Konto also immer weniger leisten.
Einfluss & Auswirkung: Was passiert mit Immobilien bei einer Inflation?
Okay, wir lernen: Geld auf dem Sparbuch liegen zu haben, ist nie eine gute Idee – in Zeiten der Inflation sowieso nicht. Aber was denn dann? Und was passiert mit Immobilien in der Inflation? Wie legst du dein Erspartes jetzt an?
In einer Inflation bieten sich in der Regel drei Anlageformen an: Gold, Aktien und Immobilien. Aus unserer Sicht sind Immos auch in einer Inflation die passendste Form der Geldanlage. Warum eigentlich? Hier hilft ein Vergleich:
Geld sicher anlegen: Aktien oder Immobilien als Inflationsschutz?
Pro Aktien als Anlageklasse
Aktien bieten als Anlageform in der Inflation den Vorteil, dass du mit Aktien – im Gegensatz zum Geld auf dem Sparbuch – die Chance auf Wertzuwachs hast. Damit lassen sich Inflationsraten in Teilen ausgleichen. Zudem sind Aktienkäufe kurzfristig möglich und bieten so Flexibilität und schnelles Reagieren in der Inflation.
Contra Aktien als Anlageklasse
Aktien sind inflationsanfällig. Denn in normalen Zeiten besteht eine positive Korrelation zwischen Aktien- und Anleihekursen. Wenn die einen fallen, steigen die jeweils anderen. Während einer Inflation und bei steigenden Zinsen shiften Anleger:innen ihr Vermögen allerdings deutlich zu weniger risikohaften Anleihen. Dadurch verlieren deine Aktien in der Inflation häufig an Wert.
Beste Geldanlage bei starker Inflation: Gold?
Pro Gold als Anlageklasse
Gold ist eine sichere Anlageform. Das gilt auch in Zeiten steigender Inflationsraten. Entsprechend sind unabhängig von der Inflation keine signifikanten Wertverluste zu erwarten. Wenn du also nicht möchtest, dass dein Geld auf dem Sparbuch inflationsbedingt an Wert verliert, kann Gold als Anlageform für dich interessant sein.
Contra Gold als Anlageklasse
Gold hat als Anlageform den Nachteil, dass es im Gegensatz zu Immobilien wenig Chancen auf lohnende Wertentwicklungen gibt. Zudem wirft deine Anlage in Gold keine laufenden Ausschüttungen ab. Das ist bei Immobilien, besonders wenn sie abbezahlt sind, durch deine Mieteinnahmen anders.
Krisensicher: Schützen Immobilien vor Inflation?
Immos sind wertstabil & rentabel
Da Immobilien einen guten Mix aus hoher Wertstabilität bei dennoch guten Chancen auf Wertsteigerung bieten, sind sie aus unserer Sicht die für dich passendste Wahl bei der richtigen Anlageform in der Inflation. Hinzu kommt, dass du innerhalb einer Inflation als Eigentümer:in auch von steigenden Mieten profitierst. Dennoch sollten Immobilien natürlich nur einen Teil in deinem Anlage-Mix ausmachen.
Sollte man jetzt kaufen?
Aber sollte man dann jetzt in der Inflation Immobilien kaufen? Eine allgemeingültige und für jede:n gültige Antwort, gibt es nicht. Dennoch sind Immobilien auch in der Inflation eine sinnvolle, wertstabile und nachhaltige Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen. Du musst dir dazu nicht gleich ein ganzes Portfolio anlegen. Die meisten starten erstmal mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage – andere starten direkt mit einem Mehrfamilienhaus in ihre Altersvorsorge. Oder du gehst den Hauskauf an, um selbst drin zu wohnen und erfüllst dir den Traum vom Eigenheim. Das hat den Vorteil, dass du im Alter keine Miete zahlst.
Doch viel wichtiger als der Zeitpunkt, an dem du die Immobilie kaufst, ist der richtige Deal. Der muss einerseits zu dir, deinen Zielen und deiner finanziellen Situation passen und andererseits muss der Preis, zu dem du einkaufst natürlich in einem guten Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen. Tatsächlich ist das ein Punkt, wieso Zeiten der Inflation ein guter Einstiegszeitpunkt sein können. Denn die Menschen am Immobilienmarkt werden erstmal etwas vorsichtiger, da die Zinsen steigen. Entsprechend geht die Nachfrage kurzzeitig zurück und Verkäufer:innen sind verhandlungsbereiter. Falls du Interesse hast und nach passenden Objekten suchst, check mal unseren Marktplatz ab. 🏘️
Baukosten steigen: Problem für mein Immo-Invest?
Problematischer Nebeneffekt der Inflation: Die Baukosten sind massiv in die Höhe geklettert. Das liegt daran, dass Preise für Dienstleistungen und Rohstoffe gestiegen sind. Ein Neubau unter 5.ooo Euro/qm ist also an vielen Orten kaum mehr realistisch. Für viele wird das Eigenheim im Neubau daher aktuell zur Herausforderung.
Das bedeutet auf der anderen Seite allerdings: Die Nachfrage nach bestehenden Immobilien bleibt künftig stabil und könnte mittelfristig sogar weiter steigen. Das treibt die Preise besonders an Immobilien-Standorten mit wachsender Bevölkerung in die Höhe. Legst du dein Geld in Zeiten der Inflation also in Immobilien an, können steigende Inflationsraten sogar die Rendite deines Immo-Invests erhöhen.
Doch um den richtigen Immobilientyp in einer Lage zu finden, in der du von dem Effekt profitieren könntest, ist ganz einfach. Dazu brauchst du keine Ortskenntnisse oder stundenlange Recherchen. Denn wenn du eine Immo über Urbyo kaufst, liefern dir unsere Expert:innen immer die passende Bevölkerungsprognose zum Standort der Immobilie.
Immobilienfinanzierung: Kredite, Schulden & Zinsen während Inflation
Während du Aktien beispielsweise von deinem Ersparten kaufst, finanzieren die meisten Immo-Käufer:innen Immobilien mit Fremdkapital. Du nimmst also mit einem Darlehen Schulden auf, um in Immobilien zu investieren. Also ist es für dich wichtig, wie such eine Inflation auf deine Immobilienfinanzierung auswirkt. Wie wirkt sich dann also die aktuelle Inflation auf deine Schulden aus? Tatsächlich ist es in diesem Fall so, dass du dir die Inflation sogar zunutze machen kannst.
Dein Immobilienkredit: Inflation zur Finanzierung nutzen?
Was passiert bei einer Inflation mit deinem Kredit. Hast du einen Kredit abgeschlossen, kann dir die Inflation sogar nutzen. Du fragst dich, wie das gehen soll? Ein vereinfachtes Beispiel: Du hast für ein Immo-Invest 100.000 Euro Schulden aufgenommen. Der nominelle Betrag bleibt durch die Inflation zwar unverändert. Bei ca. 7 % Inflation sinkt deine reale Schuldensumme allerdings auf 93.000 Euro. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt deine Kreditrate allerdings für die Dauer der Zinsbindung unverändert. Und wenn du noch vor dem Kauf und damit deiner Finanzierung stehst, hast du immerhin ein gutes Argument für deine Preisverhandlung.
Sollte ich jetzt eine Sondertilgung vornehmen?
Hast du sogar noch Geld auf dem Konto liegen und dein Darlehensvertrag lässt es zu, kannst du Phasen der Inflation sogar für Sondertilgungen nutzen. Praktisch.
Ob das bei dir für dich sinnvoll ist, müssen wir klären. Jede Finanzierung ist maßgeschneidert und deine finanzielle Situation ist individuell. Daher sollte immer ein:e Finanzierungsexpert:in prüfen, wie es aussieht. Generell kann es innvoll sein, wenn du während der Inflation deine Verbindlichkeiten senkst. Das geht natürlich nur, wenn du gerade auch liquide bist und etwas Geld auf der hohen Kante hast.
Auswirkungen der Inflation auf die Zinsen
Wenn du in eine Immobilie investieren willst, brauchst du vermutlich ein Darlehen. Daher sollten wir über die Zinsentwicklungen in der Inflation sprechen. Vorab: Bei deinem bereits aufgenommenen Annuitätendarlehen ändert sich der Zinssatz für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung ohnehin nicht. Bleibt die Inflation allerdings auf einem ähnlich hohen Niveau, kannst du von steigenden Zinsen ausgehen. Wenn du eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen willst, solltest du dich frühzeitig um eine Finanzierung kümmern. Unsere Expert:innen helfen dir gerne.
Der Markt be steigenden Zinsen: Dein Immobilien-Rechner für jede Lage
Natürlich haben hohe Zinserhöhungen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Denn niedrige Zinsen haben den Immobilienmarkt in den letzten Jahren besonders interessant gemacht. Sollten die Zinsen infolge der Inflation nun steigen, könnten Immobilienpreise in bestimmten Segmenten stagnieren. Dennoch spricht vieles dafür, dass Immobilien als Kapitalanlage interessant bleiben.
Das liegt daran, dass Investor:innen ihre Anlagestrategien prüfen und auf der Suche nach wertstabilen Anlagemöglichkeiten sind. Dabei spielen wertstabile Anlagen wie Immobilien eine stärkere Rolle. Bestehende Aktienanlagen beispielsweise werden dabei häufig umgeschichtet. Nebenbei führt der Rückzug aus Aktien zu mehr Geld auf Tages- und Girokonten. Weil Banken darauf allerdings Negativzinsen erheben, bleiben Immobilien als wertstabile Anlage interessant.
Zudem zeigt sich, dass die generelle Reaktion auf eine Inflation in der Bevölkerung meist für eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien sorgt. Viele Mieter:innen suchen aus Angst vor inflationsbedingt steigenden Mieten nach Eigentum und wollen sich mit gleichbleibenden Raten gegen steigende Mieten absichern. Und die steigenden Baukosten machen Bestandsimmobilien immer attraktiver. Mit unserem praktischen Rechner, kannst du jedes Szenario einmal durchspielen. 👌📈
So beeinflusst die Inflation die Rendite deiner Immobilien
Das ist ja alles schön und gut. Aber mindert die Inflation denn nicht die Rendite deiner Immobilien-Investitionen? Da musst du dir keine Sorgen machen. Denn die steigende Inflationsrate kannst du, bis zu einem bestimmten Grad, über eine höhere Miete ausgleichen. Solltest du deine Immobilie selbst nutzen, kannst du dich so natürlich, wie oben beschrieben ganz einfach vor steigenden Mieten schützen. Deine Rate bleibt für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung nämlich gleich.
Der Immo-Markt bei Inflation: Was bisher geschah
Für dein Immo-Invest in der Inflation solltest du dir die Frage stellen: Wie hat der Markt denn bislang in der Geschichte auf Inflationen reagiert? Bislang endeten steigende Preise auf dem Immobilien-Markt in Zeiten von allgemeinen Preisanstiegen bereits zweimal nach ca. 8 Jahren. Das war in den 1970ern und 1990er Jahren der Fall. Nun bemerken Expert:innen allerdings, dass der Preisanstieg am Immo-Markt schon 10 Jahre anhält.
Viele Fachleute gehen also davon aus, dass mittelfristig kein Ende des Preisanstieges am Markt absehbar ist. Solltest du als Anleger:in also auf der Suche nach dem Immo-Invest sein, dann warte nicht au den perfekten Zeitpunkt. Den gibt es nicht wirklich und je früher du kaufst, desto mehr profitierst du von weiter steigenden Preisen.
Fazit: Immobilieninvestition bei hoher & steigender Inflation ist sinnvoll
Wir würden sagen: ja. Du kennst unsere Gründe dafür ja jetzt. Dein Geld in Immos anzulegen ist nachhaltig, weil Immobilien als Geldanlage auch in der Inflation wertstabil, rentabel und krisensicher sind. Bevor du also zusiehst, wie dein Geld auf dem Konto durch hohe Inflationsraten entwertet wird, ist es sinnvoll, es zu Betongold zu machen.
Dennoch solltest du bei jeder Investition in Immobilien zwei Dinge bedenken:
Immobilien sollten nur ein Bestandteil deines Anlage- und Altersvorsorgemix sein.
Dein Immo-Invest sollte zu dir, deiner Situation und deinen Zielen passen.
Das alles finden unsere Expert:innen gerne mit dir gemeinsam raus. Wenn du also darüber nachdenkst, in Immobilien zu investieren, dann helfen wir dir gerne weiter und machen deinen Immo-Invest ganz easy möglich.
