Immobilie als Altersvorsorge

Soll ich oder soll ich nicht?

Kuratierte Immos auf dem Urbyo Marktplatz
Bild Immo als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge. Ja? Ja!

Immobilien als Altersvorsorge sind sinnvoll. Und dabei ist es erstmal nicht so entscheidend, ob du ein Eigenheim oder eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge kaufst. Für beides gibt es gute Argumente. Wichtig ist aber, dass du dich um deine Altersvorsorge privat kümmerst, denn die gesetzliche Rente wird nicht reichen, um dein Leben auch im Alter so weiter zu finanzieren.

ETFs und Aktien klingen dabei immer erstmal erschwinglicher als Immobilien. Aber, dass oftmals auch ein Immobilien-Investment drin ist, überrascht viele. Wie das aber sogar mit wenig oder auch ganz ohne Eigenkapital geht, erfährst du hier.

Je nachdem wie du die Immobilie nutzt, sparst du dir im Alter dann entweder die Mietzahlung (Eigenheim) oder du bekommst Geld durch Mieteinnahmen (Kapitalanlage). Die Kaufkriterien für die Wohnung oder das Haus sind aber natürlich unterschiedlich.

Während beim Eigenheim LILA eine entscheidende Rolle spielt, stehen bei einer vermieteten Immobilie als Altersvorsorge eher Renditemöglichkeiten und Wertsteigungspotenziale im Vordergrund. Wenn du dazu Fragen hast, kontaktier uns einfach – oder frag in der Urbyo Community nach.

Hier bekommst du aber auch schon jede Menge Tipps und Infos – zum Lesen und Hören.

Eigenheim als Altersvorsorge vs. vermietete Immobilie als Altersvorsorge

Immobilie zur Kapitalanlage geht auf zwei Arten: Entweder du ziehst selbst ein und hast dann das Eigenheim als Altersvorsorge oder du kaufst eine vermietete Immobilie, die dir dann durch die Miete zusätzliche Einnahmen verschafft.

Klar: Es geht bei einem Immobilien-Investment schnell um Summe, die sechs- oder siebenstellig sind. Einfach mal so kauft man sich keine Wohnung. Eigentlich. Mit Urbyo ist das anders. Wir checken im Vorfeld alle Immobilien, die auf unserer Seite verkauft werden sollen. Du bekommst nur die angeboten, die auch wirklich von der Lage, dem Zustand, dem Preis und den Renditeerwartungen überzeugen. Also: Keine Fakes, keine überteuerten Immobilien.
Du musst nur entscheiden, ob du das Objekt als Eigenheim oder als vermietete Immobilie kaufen möchtest. Worauf es dabei ankommt? Hierauf.

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Kriterien für ein Eigenheim als Altersvorsorge

Eine selbstgenutzte Immobilie ist auf jeden Fall eine Lifestyle-Entscheidung. Da sollte von der Lage, der Größe, der Zimmeraufteilung und dem Zustand einfach alles passen.

Mit LILA kannst du ganz gut rausfinden, was dir hinsichtlich der Lage wichtig ist. Never heard of LILA? LILA steht für:

  • Landschaft. Damit kann natürlich auch die Stadt gemeint sein. Wichtig ist, dass deine Immobilie da ist, wo du dich wohlfühlst.

  • Infrastruktur. Ist dir wichtig, dass beispielsweise Kitas, Schulen, Einzelhandelsgeschäfte und Ärzte gut erreichbar sind und dass du verkehrstechnisch gut angebunden bist, berücksichtige das bei deiner Entscheidung.

  • Lebensqualität. Jede:r braucht ein anderes Umfeld, um happy zu sein. Ist es für dich eher die Natur und Ruhe oder sind es kulturelle Angebote wie Theater, Kinos oder Cafés?

  • Arbeit. Pandemiebedingt geht vieles auch remote – aber eben nicht alles. Du solltest also sinnvollerweise auch so wohnen, dass dein Arbeitsweg nicht zu lang ist bzw. du auch gut zu deinem Job kommst.

Größe, Aufteilung und Zustand sind ziemlich individuell. Das muss vor allem zu deiner Lebenssituation passen. Und natürlich muss auch der Preis hinhauen bzw. die Rate, die du monatlich für dein Eigenheim zahlst. Falls du das Darlehen bis zum Renteneintritt nicht abgezahlt hast, muss die Rate nämlich weiter drin sein. Genauso musst du auch die Nebenkosten weiterzahlen. Logisch.

Rücklagen bilden im Alter? Jo, solltest du weiterhin, denn Sanierungen und Modernisierungen stehen einfach auch später an. Stichwort: Barrierefreiheit. Mit 30 machst du dir wahrscheinlich noch keine Gedanken über die Notwendigkeit einer bodengleichen Dusche oder eines Fahrstuhls im Gebäude – das ist dann eher schick oder praktisch. Mit 70 sieht das aber vielleicht anders aus. Hast du dann nicht genügend Geld gespart, um notwendige Baumaßnahmen zu beauftragen, ist oft die einzige Alternative: Eigenheim verkaufen und in eine andere Immobilie ziehen, die den Erfordernissen entspricht. Kein einfacher Schritt, wenn du an deinen vier Wänden hängst.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Eigenheim zu kaufen?

Kommt drauf an. DEN richtigen Zeit muss jede:r für sich selbst finden. Die Basis ist aber, dass du monatlich mehr Geld bekommst, als du ausgibst. Wenn also deine Haushaltsrechnung stimmt, ist unsere Empfehlung: Kaufe dir deine Traumimmobilie so früh du kannst. Dann bist du relativ safe, dass du dein Darlehen bis zur Rente abbezahlt hast und der Löwenanteil deiner Fixkosten wegfällt. Das macht es auf dem Konto entspannter. Bei einem Blick auf den Immobilienmarkt, steigen außerdem die Mieten aktuell immer weiter an. Eine Kreditrate liegt oftmals darunter – oder ist zumindest nicht höher.

Kriterien für eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge

Anders als bei einem Eigenheim muss die vermietete Immobilie nicht der perfect Match sein. Ausstattung, Aufteilung oder die Entfernung zu deinem Büro sind nicht ausschlaggebend. Klar müssen Lage und Immobilientyp schon zusammenpassen. Eine 1-Zimmer-Wohnung irgendwo auf dem Land steht vielleicht häufiger oder länger leer als in einer Studentenstadt. Ansonsten ist die Kaufentscheidung aber viel subjektiver.

Für die Altersvorsorge ist wichtig:

  • Decken die Mieteinnahmen deine monatliche Rate?

  • Wie hoch ist die Rendite?

  • Wie sieht die Bevölkerungsprognose für die Lage aus?

  • Welches Wertsteigerungspotenzial ergibt sich dadurch für deine vermietete Immobilie?

Dein Ziel mit einer vermieteten Immobilie, die du als Altersvorsorge kaufst, ist ja vermutlich, dass du entweder am Monatsende mehr übrighast als vorher und dir ein hübsches Sümmchen ansparst. Damit kannst du dich dann eventuell schon früher aus dem Arbeitsleben zurückziehen. Oder du sicherst dir durch die Vermietung eine regelmäßige, zusätzliche Einnahmequelle. Wenn du deinen Kredit abbezahlt hast, gehen die Mieteinnahmen komplett auf dein Konto. Oder du verkaufst die Wohnung irgendwann wieder und hast dann genügend Geld auf der hohen Kante liegen.

Und wenn du jetzt denkst, alles schön und gut, aber das kann ich mir nicht leisten, kommt hier ein kleiner Aha-Moment:

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Vermietete Immobilie verkaufen oder weiter Miete bekommen?

Das hängt von deinen persönlichen Umständen ab. Und natürlich ist es auch eine steuerliche Entscheidung: Mieteinnahmen musst du versteuern. Der Verkauf deiner vermieteten Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Bevor du aber eine Immobilie verkaufst, um vielleicht eine neue zu kaufen, solltest du immer prüfen, ob es sich vielleicht doch rechnet, sie zu behalten und als Zusatzsicherheit mit reinzunehmen. Das wird dann nämlich wie Eigenkapital beim nächsten Kauf gewertet. Außerdem sparst du die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du die Immobilie vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist wieder verkaufen willst.

Interessant? Sprich das gern mal mit den Urbyo Kolleg:innen durch.

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