Lohnt sich ein Neubau als Kapitalanlage?
Diese Punkte solltest du als Investor:in kennen!
Immobilien als Kapitalanlage sind keine homogene Masse, bei denen man einfach sagen kann, dass es sich lohnt oder nicht lohnt. Die Faktoren Lage und Zustand spielen dabei eine entscheidende Rolle. Viele finden Neubauten besonders verlockend, aber die Frage bleibt: Lohnt sich ein Neubau wirklich als Kapitalanlage? Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht, deshalb beleuchten wir dieses Thema ausführlich.
Vorbehalte gegen Neubau-Immobilien
Hohe Kosten
Ein häufig genannter Vorbehalt sind die höheren Kosten und der erhöhte Finanzierungsbedarf. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen als Kapitalanlage im Bestand kosten Neubauten in der Regel zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. In teuren Städten wie Berlin, München oder Hamburg können diese Kosten sogar doppelt so hoch sein. Im Vergleich dazu liegen die Preise für Bestandsbauten in aufstrebenden Städten wie Leipzig zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Risiken bei Projekten vom Plan
Beim Kauf eines Neubaus vom Plan weg gibt es immer das Risiko von Qualitätsmängeln und Bauverzögerungen. Solche Verzögerungen können zu zusätzlichen Finanzierungskosten führen, besonders wenn die Zinsen steigen. Man muss sich also auf mögliche Nachfinanzierungen einstellen, die zu schlechteren Konditionen erfolgen können.
Anlaufschwierigkeiten bei der Vermietung
Ein weiterer Vorbehalt sind mögliche Anlaufschwierigkeiten bei der Vermietung. Neueinheiten suchen oft gleichzeitig nach Mietern, was je nach Standort zu Verzögerungen führen kann. Auch die Verwaltung neuer Objekte kann anfangs ineffizient sein.
Vorteile von Neubauten
Attraktivität für Mieter
Neubauten sind für viele Mieter besonders attraktiv, da sie modernen Komfort, bessere Grundrisse und hochwertige Materialien bieten. Zudem sind die Nebenkosten in Neubauten oft geringer, was höhere Kaltmieten ausgleichen kann. In begehrten Lagen wie Berlin oder Hamburg kann man bei der Erstvermietung hohe Mieten erzielen, da die Mietpreisbremse hier nicht greift.
Geringere Instandhaltungskosten
In den ersten Jahren fallen für Neubauten kaum Instandhaltungskosten an, da alle Gewerke noch unter Gewährleistung stehen. Dies kann die Cashflow-Berechnung positiv beeinflussen.
Steuerliche Vorteile
Dank des Wachstumschancengesetzes gibt es jetzt höhere Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten. Anstatt der üblichen 2% pro Jahr kann man über sechs Jahre jährlich 5% abschreiben. Dies führt zu erheblichen steuerlichen Ersparnissen und kann die Rendite deutlich verbessern.
Tipps für Investoren
Sorgfältige Finanzierung
Beim Kauf vom Plan weg sollte man sich finanziell gut absichern und einen Puffer für mögliche Kostensteigerungen einplanen.
Prüfung des Bauträgers
Kundenbewertungen, Referenzen und die Bonität des Bauträgers sollten genau geprüft werden.
Absicherung durch Bankbürgschaft
Eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsgarantie schützt vor dem Risiko der Insolvenz des Bauträgers.
Unabhängiger Bauüberwacher
Ein unabhängiger Bauüberwacher kann den Baufortschritt kontrollieren und dokumentieren, was zusätzliche Sicherheit bietet.
Also: Lohnt sich der Neubau als Kapitalanlage jetzt?
Neubauten als Kapitalanlage bieten sowohl Risiken als auch erhebliche Chancen. Höhere Kosten und mögliche Bauverzögerungen sind klare Nachteile, doch die Attraktivität für Mieter, geringere Instandhaltungskosten und steuerliche Vorteile machen Neubauten zu einer potenziell lukrativen Investition. Eine gründliche Planung und Absicherung sind dabei entscheidend. Unterm Strich werden Neubauten aktuell interessanter - besonders in gute ausgewählten A- oder B-Lagen und Standorten sind die erzielbaren Mieten vergleichsweise hoch.