Lieber in eine 1-Zimmer-Wohnung investieren oder gleich ein Haus kaufen?
1, 2 oder 3 – wie viel Zimmer dürfen’s sein?
Immobilie ist nicht gleich Immobilie
Wenn von Immobilien die Rede ist, kann damit von der Wohnung über das (Mehrfamilien-)Haus bis zur Gewerbeimmobilie alles gemeint sein. Clustern ist also an dieser Stelle das Stichwort, um nicht durcheinander zu kommen.
Also fangen wir mal an. Zunächst werden die Immobilienarten unterschieden. Da gibt es die Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Wie du vielleicht schon vermutest: Gewerbeimmobilien sind alle Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Dagegen sind Wohnimmobilien alle Immobilien, in denen gewohnt wird.
So weit, so gut. Damit ist es aber natürlich noch nicht getan. Sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien gibt es Unterschiede hinsichtlich der Größe, Nutzung, Finanzierung – und natürlich auch dem Risiko. Während du bei Gewerbeimmobilien höhere Renditen erzielst, ist dein Leerstandsrisiko bei Wohnimmobilien deutlich niedriger.
In welche Art von Immobilien du investierst, hängt also auch von dir als Investor:in ab. Bist du eher risikobereit oder auf Sicherheit bedacht? Diskutier dazu auch gern mit anderen Eigentümer:innen in der Urbyo Community.
Neben deiner Risikobereitschaft kommt es auch drauf an, wie du finanziell dastehst. Abhängig von deinem Gehalt, deinen Ersparnissen und anderen Quellen, aus denen du Geld beziehst, entscheidet die Bank über deine Kreditwürdigkeit und damit darüber, wie viel Geld sie dir für den Kauf leiht. Und da kommen dann die unterschiedlichen Immobilientypen ins Spiel. Passt als Investment beispielsweise eher eine kleine Eigentumswohnung zu dir – und deinem Geldbeutel – oder könntest du auch direkt ein Haus kaufen und vermieten? Oder einen Supermarkt?
Wenn du dazu eine Expertenmeinung brauchst, schreib uns gern eine E-Mail. Natürlich bekommst du auch hier auf der Seite alle Infos und Tipps, damit du die richtige Anlageimmobilie für dich findest.
Immo-Typen: Ein Überblick
Immobilientypen gibt es viele. Für mehr Durchblick kommt hier ein kurzer Überblick:
| Wohnimmobilien | Gewerbeimmobilien |
|---|---|
| Einfamilienhaus | Krankenhäuser |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Hotels |
| Doppelhaushälfte | Einzelhandelsgeschäfte |
| Reihenhaus | Büroräume |
| Mehrfamilienhaus | Praxisräume |
| Eigentumswohnung |
Das Urbyo Steckenpferd
Bei Urbyo findest du Wohnimmobilien. Und zu einem Großteil handelt es sich um Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Von der Zimmeranzahl gibt es alles querbeet: 1-Zimmer-Wohnungen, 2-Zimmer-Wohnungen, 3-Zimmer-Wohnungen – und manchmal auch mal direkt ein ganzes Mehrfamilienhaus. 4-Zimmer-Wohnungen sind eher seltener als Anlageobjekt am Start. Die werden meistens lieber zur Eigennutzung gekauft.
Natürlich gibt es bei einer Wohnung nicht nur hinsichtlich ihrer Größe Unterschiede und persönliche Vorlieben, sondern auch, was ihre Lage im Haus angeht: Einige wohnen lieber im Erdgeschoss, andere bevorzugen eine Maisonette-Wohnung oder genießen den maximalen Ausblick im Penthouse. Wieder andere wohnen lieber ohne direkte Nachbar:innen. Für diejenigen ist es am sinnvollsten, direkt ein alleinstehendes Haus zu kaufen.
Das Gute: Bei einer Wohnimmobilie die du als Investment kaufst, sind diese Faktoren für deine Kaufentscheidung eher zweitrangig. Klar geht es auch darum, dass die Wohnung attraktiv genug ist, so dass sie nicht ständig leer steht. Für eine gut geschnittene, trockene 1-Zimmer-Wohnung im Souterrain oder Erdgeschoss hast du aber sicherlich auch wenig Schwierigkeiten mit der Vermietung, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Also, wenn die Wohnung beispielsweise in einer Studentenstadt wie Leipzig ist und vielleicht auch noch mit einem direkten Zugang zum Innenhof punktet.
Ansonsten haben wir auch hier die Pros und Contras der einzelnen Wohnungstypen und -größen aufgelistet, die ihr beim Investieren bedenken solltet. Wer das lieber in kurzen Video möchte, wird direkt unter der Tabelle fündig:
| Immobilientyp | Pro | Contra |
|---|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung | Niedriger Kaufpreis | Geringe Erwerbsnebenkosten | Finanzierungsbedarf u. U. geringer | Möglichkeit, einen höheren Quadratmeterpreis zu verlangen als bei größeren Wohnungen | Bei unattraktiver Lage höheres Leerstandrisiko | höhere Fluktuation möglich | eher kleiner Kreis an potenziellen Mieter:innen |
| 2-Zimmer-Wohnung | Eine der meistgewählten Wohnungstypen | vor allem bei jungen Paaren und Alleinstehenden mit gesichertem Einkommen beliebt | selten Leerstand da hohe Nachfrage | |
| 3-Zimmer-Wohnung | Häufig von kleinen Familien gemietet, die oftmals ein längeres Mietverhältnis anstreben -> weniger Mieterwechsel | Möglichkeit der Mieterhöhung nur begrenzt möglich bei langen Mietverhältnissen |
| 4-Zimmer-Wohnung oder mehr | Lange Mietverhältnisse | Selten als Kapitalanlage gewählt, da Wohnung ab dieser Größe eher selbst bezogen werden |
| Mehrfamilienhaus | Keine Eigentümergemeinschaft -> keine Abstimmung mit anderen Eigentümer:innen notwendig | Alle Kosten für Sanierungen u. Ä. müssen zu 100 % selbst getragen werden – erhöhtes Risiko, dass Mietzahlungen nicht kommen -> dann muss u. U. zeitweise aus eigenen Mitteln ein Teil der monatlichen Rate gezahlt werden |
| Reihenhaus | Hohe Nachfrage von Mieter:innen, die auch ihr Office zuhause einrichten möchten -> häufig Familien mit gesichertem Einkommen | |
| Einfamilienhaus | Meistens lange Mietverhältnisse mit Familien, die ein gesichertes Einkommen haben | Eher kein Renditeobjekt, sondern eine Immobilie zur Eigennutzung |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Mieter:in der Einliegerwohnung zahlt durch die Mieten einen Teil der monatlichen Kreditrate | Eher kleiner Kreis an potenziellen Mieter:innen | eventuell eingeschränkte Privatsphäre durch gemeinsame Nutzung des Gartens o. Ä. |
| Zweifamilienhaus | Mieter:innen zahlen durch ihre Miete die Kreditrate anteilig mit ab | Häufig wird eine Wohneinheit selbst bewohnt. Dadurch ist man als Vermieter:in quasi „immer vor Ort“ -> möglicherweise Einschränkung der Privatsphäre |
| Doppelhaushälfte | Meistens lange Mietverhältnisse mit Familien, die ein gesichertes Einkommen haben | Auch eher keine Kapitalanlage, sondern zur Eigennutzung: Preislich zahlt man ähnlich viel wie für ein Einfamilienhaus, muss sich aber mit den Miteigentümer:innen abstimmen |
| Gewerbefläche | Gute Renditemöglichkeiten (je nach Gewerbe) | eventuell Möglichkeit die Gewerbefläche in Wohneigentum umzuwandeln -> ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich da | Höheres Leerstandrisiko -> eventuell kann zeitweise auch nur ein Teil der Fläche vermietet werden |
Je nachdem in welcher Etage sich die Wohnung befindet, gibt es natürlich auch noch den einen oder anderen Punkt, den du bedenken solltest.
Bei einer Souterrainwohnung schränken der fehlende Ausblick und die eher dunkleren Räume den Kreis an Mieter:innen vielleicht etwas ein – nicht jede:r mag gern in einer kleinen Kuschelhöhle wohnen.
Bei einer Erdgeschosswohnung ist der Lichteinfall jetzt meist auch nicht so wahnsinnig. Aber was ein wirkliches K.O.-Kriterium sein kann, sind die Heizkosten. Ist die Wohnung unterkellert oder die Fassade nicht gut isoliert, müssen Mieter:innen ordentlich die Heizung aufdrehen – und dafür in tief in die Tasche greifen. Heißt: Sind die angegebenen Nebenkosten sehr hoch, schreckt das einige Mieter:innen ab.
Auch für ein Penthouse kannst du bei der Mieterauswahl nicht so aus dem Vollen schöpfen, wie beispielsweise bei einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung. Grund ist ganz klar die hohe Miete – die kann sich einfach nicht jede:r leisten.
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