Lieber in eine 1-Zimmer-Wohnung investieren oder gleich ein Haus kaufen?
1, 2 oder 3 â wie viel Zimmer dĂŒrfenâs sein?
Immobilie ist nicht gleich Immobilie
Wenn von Immobilien die Rede ist, kann damit von der Wohnung ĂŒber das (Mehrfamilien-)Haus bis zur Gewerbeimmobilie alles gemeint sein. Clustern ist also an dieser Stelle das Stichwort, um nicht durcheinander zu kommen.
Also fangen wir mal an. ZunÀchst werden die Immobilienarten unterschieden. Da gibt es die Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Wie du vielleicht schon vermutest: Gewerbeimmobilien sind alle Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Dagegen sind Wohnimmobilien alle Immobilien, in denen gewohnt wird.
So weit, so gut. Damit ist es aber natĂŒrlich noch nicht getan. Sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien gibt es Unterschiede hinsichtlich der GröĂe, Nutzung, Finanzierung â und natĂŒrlich auch dem Risiko. WĂ€hrend du bei Gewerbeimmobilien höhere Renditen erzielst, ist dein Leerstandsrisiko bei Wohnimmobilien deutlich niedriger.
In welche Art von Immobilien du investierst, hĂ€ngt also auch von dir als Investor:in ab. Bist du eher risikobereit oder auf Sicherheit bedacht? Diskutier dazu auch gern mit anderen EigentĂŒmer:innen in der Urbyo Community.
Neben deiner Risikobereitschaft kommt es auch drauf an, wie du finanziell dastehst. AbhĂ€ngig von deinem Gehalt, deinen Ersparnissen und anderen Quellen, aus denen du Geld beziehst, entscheidet die Bank ĂŒber deine KreditwĂŒrdigkeit und damit darĂŒber, wie viel Geld sie dir fĂŒr den Kauf leiht. Und da kommen dann die unterschiedlichen Immobilientypen ins Spiel. Passt als Investment beispielsweise eher eine kleine Eigentumswohnung zu dir â und deinem Geldbeutel â oder könntest du auch direkt ein Haus kaufen und vermieten? Oder einen Supermarkt?
Wenn du dazu eine Expertenmeinung brauchst, schreib uns gern eine E-Mail. NatĂŒrlich bekommst du auch hier auf der Seite alle Infos und Tipps, damit du die richtige Anlageimmobilie fĂŒr dich findest.
Immo-Typen: Ein Ăberblick
Immobilientypen gibt es viele. FĂŒr mehr Durchblick kommt hier ein kurzer Ăberblick:
| Wohnimmobilien | Gewerbeimmobilien |
|---|---|
| Einfamilienhaus | KrankenhÀuser |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Hotels |
| DoppelhaushÀlfte | EinzelhandelsgeschÀfte |
| Reihenhaus | BĂŒrorĂ€ume |
| Mehrfamilienhaus | PraxisrÀume |
| Eigentumswohnung |
Das Urbyo Steckenpferd
Bei Urbyo findest du Wohnimmobilien. Und zu einem GroĂteil handelt es sich um Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Von der Zimmeranzahl gibt es alles querbeet: 1-Zimmer-Wohnungen, 2-Zimmer-Wohnungen, 3-Zimmer-Wohnungen â und manchmal auch mal direkt ein ganzes Mehrfamilienhaus. 4-Zimmer-Wohnungen sind eher seltener als Anlageobjekt am Start. Die werden meistens lieber zur Eigennutzung gekauft.
NatĂŒrlich gibt es bei einer Wohnung nicht nur hinsichtlich ihrer GröĂe Unterschiede und persönliche Vorlieben, sondern auch, was ihre Lage im Haus angeht: Einige wohnen lieber im Erdgeschoss, andere bevorzugen eine Maisonette-Wohnung oder genieĂen den maximalen Ausblick im Penthouse. Wieder andere wohnen lieber ohne direkte Nachbar:innen. FĂŒr diejenigen ist es am sinnvollsten, direkt ein alleinstehendes Haus zu kaufen.
Das Gute: Bei einer Wohnimmobilie die du als Investment kaufst, sind diese Faktoren fĂŒr deine Kaufentscheidung eher zweitrangig. Klar geht es auch darum, dass die Wohnung attraktiv genug ist, so dass sie nicht stĂ€ndig leer steht. FĂŒr eine gut geschnittene, trockene 1-Zimmer-Wohnung im Souterrain oder Erdgeschoss hast du aber sicherlich auch wenig Schwierigkeiten mit der Vermietung, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Also, wenn die Wohnung beispielsweise in einer Studentenstadt wie Leipzig ist und vielleicht auch noch mit einem direkten Zugang zum Innenhof punktet.
Ansonsten haben wir auch hier die Pros und Contras der einzelnen Wohnungstypen und -gröĂen aufgelistet, die ihr beim Investieren bedenken solltet. Wer das lieber in kurzen Video möchte, wird direkt unter der Tabelle fĂŒndig:
| Immobilientyp | Pro | Contra |
|---|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung | Niedriger Kaufpreis | Geringe Erwerbsnebenkosten | Finanzierungsbedarf u. U. geringer | Möglichkeit, einen höheren Quadratmeterpreis zu verlangen als bei gröĂeren Wohnungen | Bei unattraktiver Lage höheres Leerstandrisiko | höhere Fluktuation möglich | eher kleiner Kreis an potenziellen Mieter:innen |
| 2-Zimmer-Wohnung | Eine der meistgewÀhlten Wohnungstypen | vor allem bei jungen Paaren und Alleinstehenden mit gesichertem Einkommen beliebt | selten Leerstand da hohe Nachfrage | |
| 3-Zimmer-Wohnung | HÀufig von kleinen Familien gemietet, die oftmals ein lÀngeres MietverhÀltnis anstreben -> weniger Mieterwechsel | Möglichkeit der Mieterhöhung nur begrenzt möglich bei langen MietverhÀltnissen |
| 4-Zimmer-Wohnung oder mehr | Lange MietverhĂ€ltnisse | Selten als Kapitalanlage gewĂ€hlt, da Wohnung ab dieser GröĂe eher selbst bezogen werden |
| Mehrfamilienhaus | Keine EigentĂŒmergemeinschaft -> keine Abstimmung mit anderen EigentĂŒmer:innen notwendig | Alle Kosten fĂŒr Sanierungen u. Ă. mĂŒssen zu 100 % selbst getragen werden â erhöhtes Risiko, dass Mietzahlungen nicht kommen -> dann muss u. U. zeitweise aus eigenen Mitteln ein Teil der monatlichen Rate gezahlt werden |
| Reihenhaus | Hohe Nachfrage von Mieter:innen, die auch ihr Office zuhause einrichten möchten -> hÀufig Familien mit gesichertem Einkommen | |
| Einfamilienhaus | Meistens lange MietverhÀltnisse mit Familien, die ein gesichertes Einkommen haben | Eher kein Renditeobjekt, sondern eine Immobilie zur Eigennutzung |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Mieter:in der Einliegerwohnung zahlt durch die Mieten einen Teil der monatlichen Kreditrate | Eher kleiner Kreis an potenziellen Mieter:innen | eventuell eingeschrĂ€nkte PrivatsphĂ€re durch gemeinsame Nutzung des Gartens o. Ă. |
| Zweifamilienhaus | Mieter:innen zahlen durch ihre Miete die Kreditrate anteilig mit ab | HĂ€ufig wird eine Wohneinheit selbst bewohnt. Dadurch ist man als Vermieter:in quasi âimmer vor Ortâ -> möglicherweise EinschrĂ€nkung der PrivatsphĂ€re |
| DoppelhaushĂ€lfte | Meistens lange MietverhĂ€ltnisse mit Familien, die ein gesichertes Einkommen haben | Auch eher keine Kapitalanlage, sondern zur Eigennutzung: Preislich zahlt man Ă€hnlich viel wie fĂŒr ein Einfamilienhaus, muss sich aber mit den MiteigentĂŒmer:innen abstimmen |
| GewerbeflÀche | Gute Renditemöglichkeiten (je nach Gewerbe) | eventuell Möglichkeit die GewerbeflÀche in Wohneigentum umzuwandeln -> ein Blick in die TeilungserklÀrung lohnt sich da | Höheres Leerstandrisiko -> eventuell kann zeitweise auch nur ein Teil der FlÀche vermietet werden |
Je nachdem in welcher Etage sich die Wohnung befindet, gibt es natĂŒrlich auch noch den einen oder anderen Punkt, den du bedenken solltest.
Bei einer Souterrainwohnung schrĂ€nken der fehlende Ausblick und die eher dunkleren RĂ€ume den Kreis an Mieter:innen vielleicht etwas ein â nicht jede:r mag gern in einer kleinen Kuschelhöhle wohnen.
Bei einer Erdgeschosswohnung ist der Lichteinfall jetzt meist auch nicht so wahnsinnig. Aber was ein wirkliches K.O.-Kriterium sein kann, sind die Heizkosten. Ist die Wohnung unterkellert oder die Fassade nicht gut isoliert, mĂŒssen Mieter:innen ordentlich die Heizung aufdrehen â und dafĂŒr in tief in die Tasche greifen. HeiĂt: Sind die angegebenen Nebenkosten sehr hoch, schreckt das einige Mieter:innen ab.
Auch fĂŒr ein Penthouse kannst du bei der Mieterauswahl nicht so aus dem Vollen schöpfen, wie beispielsweise bei einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung. Grund ist ganz klar die hohe Miete â die kann sich einfach nicht jede:r leisten.
đDu weiĂt jetzt ganz genau, was du willst? Cool! Dann leg direkt los.
đDu hast noch die eine oder andere Frage? Her damit.