Die Haushaltsrechnung: Wie die Bank deinen Kreditrahmen berechnet
Reicht’s für deine Finanzierung?
Um von der Bank einen Kredit für den Kauf einer Immobilie zu bekommen, prüft sie nicht nur die Immobilie, sondern auch wie du finanzielle dastehst. Genauer: Welche Einnahmen und Ausgaben du hast. Das Ganze nennt sich dann Haushaltsrechnung. Das klingt jetzt erstmal ziemlich unaufregend. Ist aber am Ende die entscheidende Rechnung für die Bank, um zu sagen: passt oder passt nicht.
Und weil nicht nur jede Immobilie unterschiedlich ist, sondern auch jede:r Kreditnehmer:in individuell zu betrachten ist, gibt es eigentlich keine universelle Vorlage für eine Haushaltsrechnung. Zur Vereinfachung setzen die Banken aber meistens Pauschalen und Abschläge an. Das kann passen – muss es aber nicht. Außerdem wird bei einer Kapitalanlage anders gerechnet als bei einer Eigentumswohnung, in die du selbst einziehst.
Zu guter Letzt ist die Haushaltsrechnung für deinen Kredit auch mit ordentlich Papierkram verbunden: Neben den Angaben zu deinen persönlichen Verhältnissen, will die Bank auch alle Einnahmen und Ausgaben wissen – und dafür braucht sie die Belege. Also, je nachdem, ob du der Ablageprofi oder das Chaosgenie bist, kann das etwas zeitraubend und nervig sein. An dieser Stelle können wir dir das Zusammensuchen leider auch nicht abnehmen. Aber wir sagen dir genau, was die Bank braucht – hier und in unserem Podcast. Und wir bereiten es so auf, dass sie deine Haushaltsrechnung ruckzuck aufstellen kann.
Die Haushaltsrechnung:
So individuell wie möglich, so pauschal wie nötig
Die Haushaltsrechnung für eine Baufinanzierung wird von jeder Bank aufgestellt. Damit will sie auf Nummer sicher gehen, dass du den Kredit auch zurückzahlen kannst. Im Grunde wird also eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gemacht.
Weil aber jede Kreditanfrage sehr individuell ist, wird häufig mit Pauschalen und Abschlägen für bestimmte Bereiche gerechnet – vor allem auf der Ausgabenseite. Die können allerdings von Bank zu Bank sehr verschieden sein: Es kann passieren, dass die eine Bank für die Lebenshaltungskosten eines Paares 700 € pro Monat berechnet, während eine andere Bank dafür 1.500 € im Monat bei der Haushaltsrechnung ansetzt. Wie welche Bank rechnet, wird allerdings nicht offengelegt. Das zählt zu den schützenswerten Geschäftsgeheimnissen.
Deine Safe Zone
Für eine erste grobe Einschätzung kannst du dir merken, dass beim Eigenheim die monatliche Rate nicht höher sein sollte als 30 % - 40 % deines Haushaltsnettoeinkommens.
Bei einer Wohnung, die du vermietest, sollte die Rate ungefähr in Höhe der monatlichen Nettokaltmiete liegen.
Hast du beispielsweise noch Geld auf der hohen Kante oder regelmäßige Nebeneinkünfte, sind das Pluspunkte für die Einnahmenseite der Haushaltsrechnung. Andersrum geht es aber natürlich auch: Finanzierst du vielleicht schon ein Auto, Fernseher, Handy oder andere Konsumgüter, kommt das für die Haushaltsrechnung nicht ganz so gut. Das sind dann einfach Verbindlichkeiten, durch die du keine Einnahmen generierst.
Insbesondere für die Einnahmenseite, braucht die Bank deine genauen Angaben. Auf der Ausgabenseite wird häufiger mit Pauschalen gearbeitet. Beispielsweise wirst du deine Lebenshaltungskosten niemals haarklein belegen müssen. Also, ob du täglich Essen gehst oder zuhause kochst, fünf Mal im Jahr in den Urlaub fährst oder einmal – das ist für sie nicht so relevant. Aber noch etwas für den Hinterkopf: Je höher dein Haushaltsnettoeinkommen, desto höher ist die Pauschale.
Wenn Pauschalen nicht passen
Sollten deine Lebenshaltungskosten durch die Pauschale deutlich zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein, gib uns einfach Bescheid. Wir klären das auf dem direkten Weg mit der Bank, damit deine Haushaltsrechnung auch realistisch ist und du ein Angebot bekommst, dass zu deiner finanziellen Situation passt.
Das gehört alles in die Haushaltsrechnung
OK, jetzt mal Butter bei die Fische: Pauschalen schön und gut. Aber was will die Bank alles wissen, um die Haushaltsrechnung für deine Baufinanzierung aufzustellen?
Wie gesagt, die Haushaltsrechnung ist im Grunde nichts anderes als eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Entsprechend geht es um das, was du monatlich an Geld bekommst und ausgibst. Kurzspoiler: Nicht alles, was in der Übersicht aufgelistet ist, muss auf dich zutreffen.
Monatl. Einnahmen:
Lohn / Gehalt (sofern Arbeitsvertrag unbefristet)
Rente / Pension
Feste Nebentätigkeit (mind. seit drei Monaten)
Nettoeinkünfte aus selbstständiger Arbeit (Durchschnitt der letzten zwei Jahre)
Mieteinnahmen (i. d. R. 75 % der Nettokaltmiete)
Elterngeld (wenn du eine Bestätigung über den Wiedereintritt hast)
Kindergeld
Unterhaltszahlung
Kapitalerträge
Provisionen & Tantiemen (wenn die mind. in den letzten drei Jahren gezahlt wurden)
Monatl. Ausgaben:
Kaltmiete
Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung, Internet, Telefon, Rundfunk)
Auto
Sport
Freizeitaktivitäten
Urlaub
Kosten für Kinderbetreuung
Unterhalt
Versicherungen (Kranken-, Lebens-, Rentenversicherung)
Sparraten / Kapitalanlage
Rate laufender Kredite
Sonstige regelmäßige Ausgaben
Das ist jetzt eine ganz ordentliche Liste. Aber, wie gesagt, nicht alles wird auf dich zutreffen. Und vor allem bei den Ausgaben setzt die Bank bei der Haushaltsrechnung eher auf Pauschalen. Im Schnitt liegt die pro erwachsene Person bei 750 € für die Lebenshaltungskosten. Dazu kommen dann eventuell noch Ausgaben für die private Krankenversicherung oder sonstige Verbindlichkeiten. Die Pauschale pro Kind liegt übrigens bei etwa 250 €.
Wenn du jetzt mal deine Ausgaben Pi mal Daumen überschlägst: Kommt das hin bei dir? Bei Fragen schreib uns sonst auch gern eine Mail oder tausch dich mit anderen Eigentümer:innen in unserer Community aus. Falls du übrigens eine Immo im Blick hast und dir mal ganz fix einen konkreten Überblick über alle kaufkosten verschafffen möchtest, haben wir hier was für dich. 👇
Haushaltsrechnung für deine Kapitalanlage
Jetzt willst du ja eher eine Immobilie vermieten und als Kapitalanlage nutzen. Das berücksichtigt die Bank bei der Haushaltsrechnung natürlich auch. Schließlich fallen dann monatlich weitere Fixkosten an. Das sogenannte Hausgeld . Einen Teil des Hausgelds kannst du an deine Mieter:innen weitergeben. Aber Kosten für die Hausverwaltung, Reparaturen und Rücklagenbildung zahlst du selbst. Dafür setzen die Banken eine Pauschale zwischen 2 € und 4 € pro m² an. Abhängig ist die vom Alter und der Größe der Immobilie.
Anders als bei einem Konsumkredit, steht deiner Baufinanzierung und den monatlichen Kosten dann aber eine regelmäßige Einnahme gegenüber. Im besten Fall zahlst du nichts aus eigener Tasche drauf – optimierst also auf den Cashflow.
Hast du den Cashflow nicht im Blick, sondern setzt eher auf die Wertsteigerung der Immobilie, kann das dazu führen, dass die Bank dir keine Finanzierung anbietet oder du die Rate nicht mehr zahlen kannst. Wann das passieren kann? Zum Beispiel, wenn die Mieteinnahmen mit der Immobilie unter der üblichen Marktmiete liegen.
Noch ein Vorteil, wenn du den Cashflow im Blick hast: Geht es irgendwann um die Anschlussfinanzierung, bekommst du sehr wahrscheinlich einen besseren Zinssatz angeboten.
Eine Frage des Alters
Im Rahmen der Haushaltsrechnung spielt auch dein Alter eine gewisse Rolle. Die Bank prüft, ob du den Kredit bis zum Renteneintritt zurückgezahlt haben kannst – oder ihn in der Rentenphase zumindest noch weiter bedienen kannst. Mit 30 ist das noch ziemlich unproblematisch. Mit 40 wird das allerdings langsam enger. Ab 50 rechnen aber einige Banken schon mit einem Zinsaufschlag.
Alles in allem kann die Haushaltsrechnung das Zünglein an der Waage sein. Hast du aus Sicht der Bank nicht genügend Kohle zur Verfügung, ist das der Showstopper. Eigentlich. Aber: Jede Bank rechnet anders. Und wir sind auf jeden Fall für dich da, wenn wir bei unseren 1400+ angeschlossenen Banken die Baufinanzierung für dich anfragen sollen.