So klappt der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

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Bild Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Wohnung kaufen und vermieten:
Es geht fast immer

Du hast etwas Geld gespart und überlegst nun, wie du es möglichst gewinnbringend anlegen kannst? Neben einem Aktiendepot und Sparplänen (ETFs) stößt man beim Thema Kapitalanlage auch auf Immobilien. Sie gelten als wertstabile und risikoarme Investitionsobjekte. Mietrenditen von 4-6 % lassen sich gut erreichen. Manchmal ist es sogar sinnvoller, nicht das gesamte Eigenkapital in ein Objekt zu investieren. Durch einen Hebeleffekt kannst du z.B. deine Eigenkapitalrendite ganz einfach erhöhen und setzt so dein gesamtes Eigenkapital effizienter ein.

Bei der Wahl des Standortes lohnt sich die Überlegung, ob die Wohnung, die du kaufen und vermieten möchtest, in der näheren Umgebung sein muss. Vielleicht bietet eine Immobilie in einer anderen Region deutlich bessere Mietrenditechancen.

Und auch in Sachen Finanzen helfen wir dir, den Durchblick zu behalten:
Ob 20 % Eigenkapital oder 100 %-Finanzierung – möglich ist (fast) alles.

Welche Dinge beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wichtig sind und wie der Kauf für dich zum No-Brainer wird, erfährst du in diesem Artikel.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage
– es
lohnt sich

Ein großer Vorteil von Anlageimmobilien ist, dass sie wertbeständig sind. Eine vermietete Wohnung bietet einen gewissen Inflationsschutz. Das wiederum verschafft Vermieter:innen einen finanziellen Puffer, da die Realgewinne trotzdem hoch bleiben. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fand heraus, dass die erzielten Investitionen in deutsche Wohnimmobilien im Zeitraum 1998 bis 2007 eine Durchschnittsrendite von 48 % erzielt haben. Im selben Zeitraum stiegen die Verbraucherpreise nur um knapp 13 %. Unterm Strich verblieb demnach ein Realgewinn von 35 %. Das ist viel, verglichen mit Aktienrenditen. Das Deutsche Aktieninstitut e.V. gibt an, dass, wer 1998 Aktien gekauft und 2007 verkauft hat, „nur“ eine Rendite von 5,5 % erzielte.

Zudem ist das Investitionsrisiko bei Immobilien überschaubar, denn: Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist unabhängig von der Börse. D.h. du kannst die Rendite im Vorfeld recht sicher berechnen und planen.

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Investieren mit wenig Eigenkapital?
Geht klar.

Du musst nicht reich sein, um eine Wohnung zu kaufen und profitabel zu vermieten. Immobilieninvestment geht auch mit kleinerem Budget. Es gibt zig Möglichkeiten, wie im Grunde jeder am Immo-Markt mitmischen kann.

Es muss nämlich nicht direkt die 4-Zimmer-Wohnung in Bestlage sein. Es gibt ganz verschiedene Immobilientypen, die alle spannend sind. Wenn du ein kleineres Budget hast, ist eine 1- bis 2-Zimmer-Wohnung in einer aufstrebenden Region für dich zum Start vielleicht sinnvoller. Da ist das Investitionsvolumen niedriger und die Renditechancen höher. Meist empfiehlt sich dann ein Blick außerhalb der Heimatstadt.

Auch, wenn es zunächst sinnvoll erscheint, die vermietete Wohnung in der Nähe zu haben, gibt es andere Kriterien, die viel wichtiger sind als ein kurzer Weg: Renditemöglichkeiten und potenzielle Wertsteigerungen beispielsweise. Zudem ist eine bestehende Eigentumswohnung meist einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angeschlossen, die die Verwaltung einem Verwalter übertragen hat. Dieser sorgt vor Ort für die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilie. Anders gesagt: Er kümmert sich um Themen wie Mietzahlungen, Anmahnung säumiger Mieter:innen, Betriebskostenabrechnungen oder Instandsetzungsmaßnahmen.

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Anlageimmobilie: Darauf kommt‘s an

Um dein Geld ohne viel eigenes Dazutun zu vermehren, braucht es in erster Linie eine gute Rendite. Welche Mietrendite du bei Wohnimmobilien erzielst, hängt allerdings einerseits vom Wertsteigerungspotenzial und andererseits von den Möglichkeiten zur Renditesteigerung ab. Hat die Lage beispielsweise Entwicklungspotenzial, kannst du beim Kauf auch ruhig erst einmal eine niedrigere Rendite akzeptieren. Um die 3 % sind da auch ok. Wenn die Nachfrage steigt, steigt die Miete – und dadurch dann auch deine Mietrendite. Kaufst du eine bereits vermietete Wohnung, in dem ein langes Mietverhältnis besteht, ist die Miete häufig niedriger als aktuell ortsüblich. Bei einem Mieterwechsel bietet sich dann aber die Möglichkeit eine höhere Miete zu vereinbaren. Das erhöht deine Rendite dann später auch.

Letztendlich solltest du eine Mietrendite von 4-6 % erreichen können. Für eine erste Orientierung wirf am besten einen Blick auf die Bruttomietrendite. Sie berechnet sich aus (Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis des Objekts) x 100.

Die Bruttomietrendite sollte bei mindestens 5 % liegen. Allerdings berücksichtigt sie nicht die nicht umlagefähigen Aufwendungen, wie z.B. einen Teil der Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten. Für eine genauere Bewertung berechne auf jeden Fall auch die Nettomietrendite: (Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis inkl. Nebenkosten) x 100.

Liegt der Wert bei mindestens 3 %, kann es sich lohnen die Wohnung zu kaufen und zu vermieten.

Rendite ist nicht alles

Die Lage ist mindestens genauso wichtig. Wer eine Wohnung kaufen und vermieten möchte, sollte daher auch Antworten auf folgende Fragen haben:

  • In welcher Region bzw. in welchem Stadtteil befindet sich die mögliche Anlageimmobilie?

  • Liegt das Objekt eher am Stadtrand oder im Zentrum?

  • Wie sind Altersstruktur und Bevölkerungswachstum?

  • Wie ist die Anbindung und welche Infrastrukturmaßnahmen sind geplant?

  • Wie ist die Leerstandquote?

  • Wie ist das Umzugsverhalten?

  • Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?

  • Wie hoch ist das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen?

Der erste Eindruck zählt.
Ein zweiter Blick sorgt für
Klarheit.

Mach dir einen Eindruck vom Zustand der Wohnimmobilie. Das erspart manch böse Überraschung nach dem Kauf. Falls Renovierungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen anstehen, solltest du das unbedingt bei der Kalkulation und Kaufpreisverhandlung berücksichtigen. Lass dir also auf jeden Fall die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben.

Schau dir die Wohnung auch mindestens einmal an. Sofern deine Wunschimmobilie nicht um die Ecke steht, bietet sich eine 360-Grad-Onlinebesichtigung hervorragend an. Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage geht es ja vorrangig darum, dass der allgemeine Zustand und die Umgebung überzeugen und nicht unbedingt der Grundriss bis ins Detail für einen selbst stimmig sein muss. Für die genaue Bewertung von Wohnung und Gebäude solltest du dann aber eine:n Sachverständige:n bzw. Gutachter:in zu Rate zu ziehen, der die Sache vor Ort unter die Lupe nimmt.

Eine vermietete Wohnung kaufen

Wenn du mit dem Gedanken spielst, eine bereits vermietete Wohnung zu kaufen, haben wir ein paar Tipps für dich:     

  • Checke, ob ein solides Mietverhältnis besteht oder häufige Mieterwechsel stattfinden 

  • Schaue, wie der bestehende Mietvertrag gestaltet ist (mieter- oder vermieterfreundlich)    

  • Kontrolliere, ob die Miete pünktlich gezahlt wird 

  • Prüfe, ob es Mietrückstände gibt

  • Kläre, ob Sanierungsarbeiten anstehen, bei denen mit Mietminderungen zu rechnen ist 

  • Berechne mögliche Renditesteigerungen durch Mieterhöhungen bei Mieterwechsel

  • Stelle sicher, dass der oder die aktuelle Mieter:in keinen Gebrauch von seinem bzw. ihrem Mietvorkaufsrecht machen möchte

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Immobilienkauf – alles bedenken

Bei allen Möglichkeiten, die es gibt, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, muss dir eine Sache bewusst sein: Eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage ist ein Investment, bei dem dein Kapital langfristig gebunden ist. Du solltest deshalb alle wichtigen Daten, Fakten, Risiken und Chancen kennen, bevor du dich committest.  

Geh am besten Schritt für Schritt vor und versuche nicht alles auf einmal zu machen. Eine Wohnung zu kaufen kann nämlich ziemlich bürokratisch und kompliziert werden. Eine Checkliste mit den chronologischen To Dos wird dir das Leben um einiges erleichtern.  

Versuche auch nicht an der falschen Stelle Geld zu sparen: Kalkuliere bei der Finanzierung so großzügig, wie du kannst. Dann bist du auf der sicheren Seite, wenn die geplanten Mieteinnahmen mal über einen längeren Zeitraum nicht eintreffen. Dann musst du bei einer längeren Mietersuche nicht gleich Panik kriegen.  Wenn du dazu einfach mal mit unseren Finanzprofis sprechen möchtest, vereinbare gern einen Termin. Stimmt dann nämlich der Rahmen, ist unser Rat: Zugreifen!

Wohnung kaufen & vermieten:
Pros und Contras

Eine Wohnung kauft und vermietet man (meist) nicht einfach im Vorbeigehen. Eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage kann sich aber wirklich bezahlt machen – und das muss kein Hexenwerk sein. Was spricht also für den Kauf und was dagegen?

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Die Finanzierung

Hast du alle Chancen und Risiken sorgfältig abgewogen, geht’s um die Finanzierung. Im Normalfall wendet man sich an seine Hausbank oder klappert einige Banken ab und holt sich Angebote ein. Alternativ kannst du eine unabhängige Person mit entsprechender Expertise beauftragen. Das Urbyo Team nimmt dir an dieser Stelle die Arbeit ab und liefert dir die besten Konditionen aus einem Pool von 400+ Banken – direkt in deine Inbox. Hier kannst du deine "Perfect Fit" Finanzierung anfragen.

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Wenn du ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchtest, ist das grundsätzlich auch möglich. Allerdings sind die Zinsen dann höher, denn für die Banken stellt eine höhere Kreditsumme ein größeres Risiko dar. Um Kreditzusagen zu machen, brauchen Banken Sicherheiten. Solltest du eine 100 %- oder sogar 110 %-Finanzierung benötigen, ist z.B. eine stabile Einkommenssituation wichtig.

Übrigens, musst du eine Immobilie nicht sofort aus eigener Tasche zahlen, um die beste Rendite zu erzielen. Wenn du die Immobilie nicht zu 100 % mit Eigenkapital finanzierst, sondern zu einem Teil Fremdkapital leihst, kann das deine Eigenkapitalrendite verbessern. Eine Hebelwirkung – der sogenannte Leverage Effekt – sorgt dafür, dass sich deine Eigenkapitalrendite immer dann erhöht, wenn die Mieteinnahmen pro Jahr höher sind als die Kreditkosten.

Die Eigenkapitalrendite – auch Return on Equity (ROE) genannt – gibt also an, wie effizient du dein Geld eingesetzt hast. Die Berechnung ist ganz easy: Eigenkapitalrendite (in %) = (Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100.

Zwei Rechenbeispiele:

  1. Du kaufst eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000 €. An Nebenkosten kommen rund 10 % hinzu. Die Erwerbskosten liegen also insgesamt bei 110.000 €. Das Geld kannst du komplett als Eigenkapital aufbringen. Pro Jahr erzielst du durch die Mieteinnahmen einen Überschuss von 4.800 €. Dein ROE liegt dann bei 4,36 %.

    Kaufpreis: 100.000 €
    Nebenkosten: 10.000 €
    Erwerbkosten gesamt: 110.000 €

    Eigenkapital: 110.000 €
    Jahresreinertrag durch Miete: 4.800 €
    ROE: (4.800 € / 110.000 €) x 100 = 4,36 %

  2. Du kaufst eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 110.000 € (inkl. Nebenkosten). Die Nebenkosten in Höhe von 10.000 € bringst du als Eigenkapital ein. 100.000 € finanzierst du über die Bank zu einem Zinssatz von 3 % p.a. Die Zinsen ziehst du von deinen Mieteinnahmen ab. Pro Jahr erzielst du durch die Mieteinnahmen auch hier einen Überschuss von 4.800 €. Dein ROE liegt dann bei 18 %.

    Kaufpreis: 100.000 €
    Nebenkosten: 10.000 €
    Erwerbkosten gesamt: 110.000 €

    Eigenkapital: 10.000 €
    Jahresreinertrag durch Miete: 4.800 €
    3 % Zinsen auf 100.000 €: 3.000 €
    ROE: ((4.800 € - 3.000 €) / 10.000 €) x 100 = 18 %

Bei weniger Eigenkapitaleinsatz hast du dein Geld deutlich effizienter eingesetzt. Vom restlichen Betrag deines Kapitalstocks kannst du nun entweder weitere Wohnungen kaufen und vermieten oder in andere Anlageoptionen investieren.

Unsere Erfahrungen & Learnings

Beim Kauf einer Anlageimmobilie geht jeder ein bisschen anders vor und sammelt seine eigenen Erfahrungen. Die einen schauen zunächst auf die Zahlen, die anderen eher nach Wohnungen, die ihrem persönlichen Geschmack entsprechen oder eher in der näheren Umgebung zur eigenen Wohnimmobilie. Einige kommen durch den Bekanntenkreis zu dem Thema, andere lesen sich selbstständig ein und wenden sich dann an entsprechende Fachleute.

Wichtig, um die Kaufentscheidung zu treffen, ist Klarheit bei den Punkten Rendite, Lage, Mieteinnahmen, Zustand und Finanzen. Also z.B.:

  • Hat der Standort Zukunft?

  • Ist die Miete sicher?

  • Wird eine marktübliche Miete gezahlt?

  • Sind Wohnung und Gebäude in einem guten Zustand?

  • Ist die Finanzierung machbar?

  • Ist der Cashflow am Ende positiv?

  • Hab ich genügend Rücklagen?

Dafür braucht es bisher viel Zeit, Organisation und zahlreiche Gespräche mit unterschiedlichsten Experten. Mit Urbyo machen wir dir den Immobilienkauf jetzt zum No-Brainer. Wir begleiten dich vom Anfang deiner Suche bis zum Kauf – und, wenn du magst, auch darüber hinaus. Bei uns bekommst du alles aus einer Hand. Du gibst uns einfach deine Investmentkriterien und das Budget durch, wir übernehmen die Vorauswahl und servieren dir passende Objekte auf dem Silbertablett.

Bei Urbyo findest du Leute, die bereits Erfahrungen mit Wohnungen zur Kapitalanlage gesammelt haben – und sie gern mit dir teilen. Wir unterstützen dich an jeder Stelle: Ob beim Finden, der Finanzierung, dem Kauf – oder der späteren Verwaltung. Schnell, transparent und zuverlässig. Denn entscheidend ist der Austausch mit Leuten, die sich mit dem Thema besser auskennen als man selbst – und am Ende auch ein gutes Bauchgefühl. 

Unser Service für dich: Wir übernehmen alle Zeitfresser für dich. Kuratierte Immobilienangeboten, "Perfect Fit" Finanzierung, fairer Kaufvertragsentwurf, Notarsuche und Terminvereinbarung – bekommst du alles aus einer Hand. Wie das geht? Mit dem Urbyo Prozess.

Wenn du schon einmal starten möchtest: Wir haben hier jede Menge neue Wohnimmobilien, die sich als Kapitalanlagen eignen. Um nur die für dich relevanten Anlageimmobilien angezeigt zu bekommen, melde dich einfach kostenfrei an. Im Hintergrund legen wir dann direkt mit der Suche los.

Du weißt nicht so recht, wie du anfangen sollst? Kein Problem! Komm in unsere Urbyo Academy. In unserem Podcast erfährst Du auch noch einiges zum Thema Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Hör doch mal rein!

FAQ Eigentumswohnung als Kapitalanlage