Mehrfamilienhaus kaufen: Deine Checkliste
Darauf solltest du beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten
Beitrag von: David Büchler
Veröffentlicht am: 29. August 2022
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen
In Zeiten hoher Inflationsraten beschäftigen sich besonders viele Menschen damit, wie sie ihr Geld anlegen können. Das ist auch sinnvoll. Denn während einer Inflation verliert dein Erspartes auf dem Konto immer weiter an Wert. Dagegen schützt die Investition in ein Mehrfamilienhaus besonders gut. Und Immobilien sind ohnehin eine wertstabile und nachhaltige Anlageklasse, die sich zum Vermögensaufbau und für deine Altersvorsorge eignet. Doch welche Art von Immobilie eignet sich dazu am besten? 🤔
Kommt auf deine Situation an. Aber du solltest dich unbedingt auch mal mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage beschäftigen. Im folgenden Text erfährst du, welche Vorteile ein ganzes Mehrfamilienhaus hat und bekommst eine Checkliste mit Dingen, die du vor dem Kauf prüfen solltest. Übrigens haben wir dazu auch schon mal eine Podcast-Episode aufgenommen. Wenn du also lieber entspannt zuhören möchtest, dann geht das hier. 👇
Gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus? Sinnvoll?!
Das kann schon sinnvoll sein. Denn ein Mehrfamilienhaus hat im Vergleich zu einzelnen Eigentumswohnungen ein paar Vorteile.
Bist du beispielsweise in einer Wohnung von einem Mietausfall betroffen, wiegt das nicht ganz so schwer. Denn die Einnahmen der anderen Wohnungen bleiben. Hast du ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in der Vermietung, trifft dich ein zwischenzeitlicher Mietausfall schwerer.
Außerdem sind die Renditen bei einem Mehrfamilienhaus häufig höher und planbarer, weil du das gesamte Haus nach deinen Vorstellungen gestalten kannst. Die Abstimmung mit anderen Eigentümer:innen kannst du dir sparen. Weiterer Bonus: Entscheidest du dich zu bestimmten Umbauten, um Mieten entwickeln und die Rendite erhöhen zu können, kannst du von Steuervorteilen und Förderungen beispielsweise für energieeffiziente Umbaumaßnahmen profitieren. Auch hier gilt: Wenn dir das ganze Haus gehört, entfällt Abstimmung und Organisation mit der Hausgemeinschaft. Und Kosten wie Grundsteuer, Hausmeister- und Schornsteinfegerkosten oder Abwasser- bzw. Müllgebühren kannst du auf deine Mieter:innen umlegen.
Übrigens bietet ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zwei weitere Vorteile: Zum einen ist das Wertentwicklungspotential häufig höher und zum anderen bietet es einen guten Inflationsschutz. Das ist besonders in der aktuellen Situation interessant. 👌 Hier hast du nochmal alle Vorteile im Überblick:
Die Vorteile auf einen Blick
Risikostreuung bei Mietausfall
Höhere und planbare Rendite
Steuerliche Vorteile & Förderungen
Guter Inflationsschutz
Gute Möglichkeiten der Wertentwicklung
Umlagefähige Nebenkosten
Wenn du jetzt Bock hast, dich etwas ausführlicher über Vor- und Nachteile einer Investition in ein Mehrfamilienhaus zu informieren und erste Infos zu Kauf und Finanzierung brauchst, findest du das in unserem ausführlichen Artikel. 👀⬇
Darauf solltest du beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten
Dass ein Mehrfamilienhaus eine größere Investition ist, als eine einzelne Eigentumswohnung leuchtet ein. Schließlich kaufst du ein ganzes Haus – mit all seinen beschriebenen Vorteilen gegenüber einzelnen Objekten. Doch eine höhere Investition bedeutet auch, dass du die Immobilie besonders sorgfältig auswählen solltest.
Lage, Lage, Lage gilt auch beim Mehrfamilienhaus
Wie bei allen Immo-Investitionen spielt die Lage deines Objektes auch beim Mehrfamilienhaus eine große Rolle. Schließlich liegen alle Wohnungen deines Objektes an einem Ort – in einem Mehrfamilienhaus eben. Und wenn du die Lage gut auswählst, ist das Risiko vorübergehender Mietausfälle besonders gering. Schau dir also genau an, wie die Mikro- und Makrolage deines Objektes aussieht. Das ist keine Rocket-Science. Wie das geht, erfährst du hier. 👇
Alles vermietet? Alle Mieten gezahlt?
Eine kaufmännische Prüfung des Mehrfamilienhauses ist ebenso wichtig. Denn wenn du feststellst, dass im Haus seit Monaten ein paar Wohnungen leerstehen, könnte das Gründe haben, die gegen das Investment sprechen. Und auch wenn alle Wohnungen vermietet sind, solltest du prüfen, ob es Mietrückstände gibt.
Zustand des Mehrfamilienhauses prüfen
Wie erwähnt musst du dich bei Umbauten am Mehrfamilienhaus nicht mit anderen Eigentümer:innen abstimmen. Das macht dich flexibler, bedeutet aber auch: Das finanzielle Risiko trägst du allein. Deshalb ist es beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses umso wichtiger, den baulichen und technischen Zustand des Objekts zu prüfen. Muss beispielsweise das Dach zeitnah erneuert werden, die Heizungsanlage ausgetauscht oder das Treppenhaus saniert werden? Unter Umständen kann es also sinnvoll sein, ein:eGutachter:indazuzuholen. Kostet zwar, ist im Zweifel aber gut investiertes Geld, weil es dir deutlich mehr Sicherheit gibt.
Mietmultiplikator & Rendite berechnen!
Möchtest du ein Mehrfamilienhaus kaufen, ist die Investition höher. Logisch! Das heißt aber auch, dass du noch exakter kalkulieren musst. Du solltest unbedingt den Mietmultiplikator oder noch besser die Rendite des Mehrfamilienhauses berechnen. Klingt kompliziert, ist es aber nicht.
Den Mietmultiplikator erhältst du, wenn du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilst. Damit du die Zahl einordnen kannst, hier eine grobe Orientierung: Kommst du auf einen Wert zwischen 20 und 25, spricht das für ein gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen. Liegt der Wert zwischen 25 und 30, liegst du im üblichen Bereich. Landest du über 30, ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen eher ungünstig. Natürlich kann der Mietmultiplikator dir auch bei der Kaufpreisverhandlung helfen.
Du merkst allerdings, dass der Mietpreismultiplikator stark vereinfacht ist. Er bietet zwar eine grobe Orientierung, lässt aber zum Beispiel die Kaufnebenkosten außer Acht. Möchtest du es genauer haben, solltest du die Nettorendite berechnen. Die Formel dazu sieht so aus:
(Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = prozentuale Nettorendite
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen laufende Kosten, die bei Nutzung einer Immo anfallen wie Instandhaltungskosten oder Betriebskosten für Wasser und Strom. Auch hier eine Einordnung der Zahlen: Erreichst du eine Rendite zwischen 4 und 6 % pro Jahr, gilt das im Allgemeinen als gute Rendite!
Finanzierung? Eigenkapital? Die richtige Kalkulation macht’s
Da es sich um eine größere Investition handelt, solltest du besonders viel Zeit in die Kalkulation stecken. Hast du Eigenkapital? Dann mach dir Gedanken, ob und wie viel du davon einsetzen möchtest. Denn das beeinflusst natürlich deine Finanzierungskonditionen, die wiederum Einfluss auf die Rendite haben. Die gute Nachricht für dich: Du musst dich da nicht allein durch Zahlen & Angebote quälen. Bei Urbyo wartet dein:e persönliche:r Ansprechpartner:in auf dich, um die für dich günstigsten und passendsten Finanzierungangebote zusammenzustellen. Einfach einen unverbindlichen Termin machen und vom Vergleich aus über 1.000 Banken profitieren. 👇
Deine Checkliste für den Mehrfamilienhauskauf
Wie versprochen hier die Checkliste in der Übersicht. Du hast ein Objekt im Blick? Dann einfach Punkt für Punkt durchgehen!
Checkliste zum Mehrfamilienhauskauf
Lage geprüft?
Vermietungssituation geklärt?
Zustand des Objektes gecheckt?
Mietmultiplikator & Rendite berechnet?
Exakt kalkuliert?
Du möchtest loslegen?
Du bist bereit, dich intensiver mit dem Thema zu beschäftigen. Das ist in der aktuellen Situation sinnvoll. Denn wie du gesehen hast, bietet der Kauf eines Mehrfamilienhauses auf jeden Fall zahlreiche Chancen und kann einen großen Teil zu deinem Vermögensaufbau und der ausreichenden Altersvorsorge beitragen.
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