Standortanalyse für Kapitalanlage-Immobilien
Hier liegst du richtig!
Wohin soll's gehen? Lage, Lage, Lage
Wenn du dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen willst, gibt‘s einige Dinge, auf die du achten solltest. Im Gegensatz zu einem Eigenheim ist bei einem Immobilien-Investment total egal, ob das Objekt in deiner Nähe liegt. Viel wichtiger: eine sinnvolle Rendite mit gutem Cashflow, ein möglichst geringes Leerstandrisiko und eine solide Wertentwicklung. Und natürlich muss der Kaufpreis stimmen.
All diese Faktoren werden erheblich von einer Sache beeinflusst: der Lage deines Objekts. Eine Wohnung in Berlin kostet deutlich mehr als eine Immobilie in Chemnitz, hat aber auch ein höheres Wertentwicklungspotenzial. Eine Wohnung in Hamburg hat ein geringes Leerstandrisiko, aber aufgrund des hohen Kaufpreises auch ein niedrigeres Renditepotenzial als ein Objekt in Leipzig. Aber auch von Stadtteil zu Stadtteil gibt’s echt große Unterschiede. Deshalb ist die Standortanalyse superwichtig. Du musst sowohl auf die Makro- als auch die Mikrolage achten.
Spoiler Alert: alle vier Faktoren wirst du an keinem Standort perfekt miteinander vereinen können (sonst würden alle in die gleichen Immos investieren), aber du kannst deine Risikofaktoren eingrenzen und abwägen. Welche Standorte dir die besten Aussichten auf welche Faktoren geben und was wir Einsteiger:innen empfehlen, erfährst du in diesem Artikel.
Die Makrolage und das Städte-ABC
Wenn du den passenden Standort für deine Immobilie suchst, solltest du neben deinem Budget und deiner Anlagestrategie erst mal herausfinden, welche Vorteile du eigentlich wo hast. Obwohl die Nachfrage nach Immobilien grundsätzlich höher ist als das Angebot, sind manche Regionen viel gefragter als andere. Und das beeinflusst auch dein Investment. Deshalb schaut man auf die sogenannte Makrolage, also die groben Standortfaktoren, die die Stadt bzw. Region betreffen.
In dem Zusammenhang bist du vielleicht schon mal über den Begriff „ABCD-Städte“ gestolpert. Diese Kategorisierung wurde von bulwiengesa, einem unabhängigen Analyseunternehmen, etabliert. Die haben Städte in vier Kategorien eingeteilt: A-, B-, C- und D-Städte. Aber Achtung: A-Stadt heißt nicht direkt gut und D-Stadt nicht gleich schlecht, auch wenn das vielleicht erstmal danach klingt. Es ging bei dieser Einteilung ursprünglich um die einfache, objektive Sortierung der Städte nach Größe und funktionaler Bedeutung. Nicht mehr und nicht weniger. Der Fokus lag auf Standorten für Gewerbeimmobilien. Erst später wurden auch Wohnimmobilien hier mit reingezogen. Aus diesem Grund meinen auch manche Kritiker:innen, dass die Kategorisierung inzwischen als Bewertungsmaßstab überholt ist. Verbreitet ist sie trotzdem. Jetzt wird sie deswegen oft in Kombi mit anderen Makrolage-Merkmalen betrachtet, z. B.:
Einwohnerzahl und Bevölkerungsentwicklung
Wirtschafts- und Kaufkraft
Arbeitsmarkt & Arbeitslosenquote
Mietpreisentwicklung und Leerstandsquote
Verkehrsanbindung
Wertentwicklung
Zukunftspotenzial
Wir haben dir hier die Chancen und Risiken aller Kategorien mal aufgelistet:
Chancen von A-Städten
Beispiele: Hamburg, München, Berlin, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Düsseldorf
Sehr geringes Leerstandrisiko durch hohe Nachfrage, viele Einwohner:innen und hohe Zuzugsrate
Hohe Wertentwicklung
Hohe Mietpreise
Hohe Sicherheit & Planbarkeit
International wichtige Wirtschaftsstandorte
Sehr gute Verkaufschancen
Risiken bei A-Städten
Hohe Kaufpreise
Geringe Rendite und oft negativer Cashflow trotz überdurchschnittlicher Mietpreise
Chancen von B-Städten
z. B. Leipzig, Dortmund, Hannover, Dresden, Nürnberg, Bonn, Bochum, Duisburg, Essen, Karlsruhe, Münster, Wiesbaden, Bremen, Mannheim
Niedrigere Kaufpreise als in A-Städten
Höhere Rendite und besserer Cashflow als in A-Städten
Steigende Mietpreise
Wertentwicklung
Niedriges Leerstandrisiko
National wichtige Wirtschaftsstandorte
Gute Sicherheit & Planbarkeit
Steigende Zuzugsraten
Gute Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei B-Städten
Hohe Konkurrenz aufgrund steigender Nachfrage
Chancen von C-Städten
z. B. Magdeburg, Aachen, Erfurt, Bielefeld, Darmstadt, Heidelberg, Kiel, Erlangen, Regensburg, Rostock, Wuppertal, Braunschweig, Augsburg, Lübeck, Konstanz
Verhältnismäßig niedrige Kaufpreise möglich verglichen mit A- und B-Städten
Regional wichtige Wirtschaftsstandorte
Hohe Rendite und guter Cashflow möglich
Mäßige Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei C-Städten
Höheres Leerstand- und allgemeines Investment-Risiko
Geringere Wertentwicklung als in A- und B-Städten
Niedrige Zuzugsraten
Weniger Sicherheit/Planbarkeit als in A- oder B-Städten, mehr Recherche nötig
Weniger zuverlässige Daten & Messwerte als bei A-Städten
Erfolg abhängig vom jeweiligen Objekt
Chancen von D-Städten
z. B. Coburg, Ingolstadt, Bamberg, Schwerin, Schweinfurt, Eisenach, Chemnitz, Lüneburg, Aschaffenburg, Trier, Ulm, Wolfsburg, Zwickau, Bremerhaven, Heilbronn, Jena, Hildesheim
Verhältnismäßig niedrigere Kaufpreise als in anderen Kategorien möglich
Mäßige regionale Relevanz
Hohe Rendite und guter Cashflow möglich
Mäßige Verkaufschancen
Durch Home-Office-Möglichkeiten und Co. ggf. zunehmende Relevanz
Risiken bei D-Städten
Hohes Leerstand- und allgemeines Investment-Risiko
Geringere Wertentwicklung
Niedrige Zuzugsraten, kleinere (bis schrumpfende) Einwohnerzahl
Weniger Sicherheit/Planbarkeit als in A- oder B- und C-Städten, mehr Recherche nötig
Erfolg stark abhängig vom jeweiligen Objekt
Das kannst du dir merken
Du siehst: Chancen und Risiken gibt's in allen Kategorien. Die grobe (!) Faustregel, die du bei der Makrolage im Hinterkopf behalten kannst:
Je beliebter und größer die Stadt, desto ...
höher die Kaufpreise und das Wertentwicklungspotenzial
niedriger das Leerstandrisiko
niedriger das Rendite- und Cashflow-Potenzial
So wählst du deine Makrolage
Ja und was heißt das jetzt? Welche Stadt oder Region am besten zu dir passt, hängt davon ab, worauf du mehr Wert legst und was du dir leisten kannst: Wenn du ein hohes Bedürfnis nach Sicherheit hast und du deine Wohnung gerne profitabel verkaufen möchtest, sind einige A- oder B-Städte für dich interessant. Wenn du weniger Geld in die Hand nehmen kannst bzw. willst, eine höhere Risikobereitschaft besitzt (weil du z. B. darauf pokerst, dass durch die Digitalisierung oder andere Faktoren die Nachfrage steigen wird) und dir das positive Cashflow-Potenzial am wichtigsten ist, kannst du dir auch C- oder D-Städte ansehen. Dort sollte dein Objekt aber auch umso sorgfältiger ausgewählt werden.
Ein weiteres cooles Tool für die Analyse der Makrolage ist übrigens der Prognos Zukunftsatlas®. In dem wird alle drei Jahre analysiert, welche deutschen Städte und Metropolen am besten für die Zukunft gewappnet sind. Vor allem, wenn du dir das Potenzial von einigen C- und D-Städten genauer ansehen willst, schadet es nicht, da einen Blick reinzuwerfen.
Zück die Lupe: die Mikrolage
Okay, Stadt ausgewählt. Dann kannst du ja direkt ’ne Immo kaufen, oder? Moment, nicht so schnell. Wenn du eine oder mehrere Objekte in Makrolagen gefunden hast, die dir zusagen, kommt der nächste wichtige Step der Standortanalyse, den du nicht überspringen solltest: die Bewertung der Mikrolage. Wie der Name schon verrät, ist das ein genauer Blick auf die nähere Umgebung deines Objekts. Oder, um den guten alten Rapper Sido leicht abgewandelt zu zitieren: dein Bezirk, dein Viertel, deine Gegend, deine Straße, dein Zuhause, dein Block. (Ohrwurm? Gern geschehen.) Die Mikrolage ist nicht nur dir als Käufer:in wichtig, sondern auch für potenzielle Mieter:innen ein ausschlaggebendes Kriterium. Eine Immo bringt dir nichts, wenn du keine Leute findest, die dort einziehen wollen, weil die Gegend nichts zu bieten hat.
Darauf kommt’s an:
Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
Nähe zu Supermärkten, anderen Geschäften des täglichen Bedarfs und Ärzten
Nähe zu Kitas und Schulen
Kulturelles Angebot wie z. B. Cafés, Theater, Kinos, Bars & Restaurants
Lärmpegel (Einflugschneisen, Baustellen, belebte Straßen, Nachtleben)
Zusammensetzung der Nachbarschaft (Familien, Senior:innen, Studierende, etc.)
Ausrichtung/Lage des Objekts (z. B. wegen Lichteinfall, Privatsphäre, Aussicht, Geräuschkulisse)
Wenn du diese Standortfaktoren untersucht hast, kannst du das Potenzial verschiedener Objekte in einer Stadt oder Region viel besser vergleichen.
Passt die Immo zur Gegend – und zu dir?
Überleg dir, welche Leute du gerne in deiner Wohnung haben möchtest und was dein Anlageziel ist. Wenn du langfristige Mieter:innen suchst, sind 3-Zimmer-Wohnungen in familienfreundlichen Stadtteilen beispielsweise gut geeignet. Wenn du deine Mietrendite steigern willst, sind 1-Zimmer-Wohnungen in Studentenvierteln vielleicht die bessere Wahl.
Aber wie findet man diese Infos zur Mikrolage eigentlich raus, ohne selbst in die Region fahren zu müssen? Klingt vielleicht blöd, aber für manche Sachen reicht es aus, die Adresse stumpf in Google Street View einzugeben. Bei anderen Standortfaktoren ist das schon schwieriger.
Das hat uns bei unseren Immobilienkäufen übrigens auch genervt. Deswegen haben wir uns was für dich ausgedacht: unsere District Guides. In diesen Videos geben wir dir einen Einblick in verschiedene Stadtteile und erklären dir transparent, was die Gegend ausmacht und was dich dort erwartet. Hier geht’s lang.
Urbyo checkt die Lage
Mit der Makro- und Mikrolage im Blick, kannst du gezielter bei der Immobiliensuche vorgehen. Ohne den richtigen Support oder ausreichende Erfahrung kann die Standortanalyse und der Immo-Kauf aber trotzdem ein längerer Prozess werden. Aber keine Sorge: Du musst dir die Arbeit nicht unbedingt selbst machen. Du kannst dir auch einfach eine Immobilie auf unserer Plattform aussuchen.
Wir bieten bei Urbyo nämlich eine Menge zur Kapitalanlage geeignete Immobilien an. Dabei bezieht sich unsere Objektbewertung nicht nur auf die Standortanalyse. Wir schauen uns auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Kaufpreis, bestehende Mietverträge, andere relevante Dokumente und den allgemeinen Zustand der Immos an.
Die Infos behalten wir selbstverständlich nicht für uns: Du findest die wichtigsten Infos immer in der Detailansicht jedes Objekts – inklusive Fotos, Videos und 3D-Rundgängen. Und für Ungeduldige und Audiophile gibt‘s hilfreiche Audioclips von unseren Profis, die die wichtigsten Infos knackig auf den Punkt bringen. So kannst du auch als absoluter Newbie in starke Immobilien investieren. Nice!
Du bist neugierig? Hier kannst du dir die Immos ansehen.
