Immobilienfinanzierung: (fast) alles ist möglich 

Stein fĂŒr Schein

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So lÀuft der Immobilienfinanzierung-Hase

Du spielst mit dem Gedanken eine Immobilie zu kaufen oder hast sogar schon ein Objekt im Blick? Richtig gut. Dann geht es jetzt darum, deinen Kreditrahmen abzuchecken und die Immobilienfinanzierung zu klÀren.

Die Banken machen es einem als Beginner nicht unbedingt einfach. Eine einigermaßen transparente Beratung bei der Hausbank ist vielleicht noch drin. Aber, ob das jetzt wirklich das beste Angebot ist, weißt du dann noch nicht. Um vergleichen zu können, mĂŒsstest du normalerweise von Bank zu Bank gehen. Immobilienvermittler:innen greifen dir an der Stelle unter die Arme und können dir mit ein paar Klicks zig Szenarien der Immobilienfinanzierung zuschicken. Wie die Rechnung mit unterschiedlicher Zinsbindung, Zinsberechnung und Tilgung aufgeht, siehst du dann auf einen Blick. Zack: Zeit und Nerven gespart – und noch ein gutes GefĂŒhl dabei.

FĂŒr die Kreditzusage halte am besten ein paar Unterlagen bereit. Gut vorbereitet, kann es dann nĂ€mlich richtig schnell gehen. Von dir wird beispielsweise eine Kopie des Ausweises, Gehaltnachweise und der letzte Einkommensteuerbescheid gebraucht. Außerdem will die Bank wissen, wie es um dein Vermögen steht. Dazu brauchst du Screenshots oder AuszĂŒge deiner Konten, einen aktuellen Rentenbescheid und einen Nachweis ĂŒber dein Versicherungsvermögen. Hast du schon mal eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft, musst du auch dazu eine Aufstellung machen – inkl. aktuellem Grundbuchauszug, Darlehensvertrag, Mietvertrag und Nachweis der Mietzahlungen. Und zu guter Letzt werden dann auch noch Unterlagen fĂŒr dein Wunschobjekt benötigt: Flurkarte, bemaßter Grundriss, Fotos von innen und außen, auch hierfĂŒr einen aktuellen Grundbuchauszug etc. Manche Banken wollen auch schon einen Entwurf des Kaufvertrags sehen.

Vor allem durch deine persönlichen Unterlagen und die Infos zum Vermögen, können Profis relativ schnell einschÀtzen, welcher Kreditrahmen passt, wie viel des Kaufpreises finanziert werden muss und ob du mindestens die Erwerbsnebenkosten zahlen kannst.

Welche Möglichkeiten und Stellschrauben du hast – auch fĂŒr eine Finanzierung ohne (viel) Eigenkapital – und wann du ĂŒberhaupt deine Immobilie bezahlst, erklĂ€ren wir dir. NatĂŒrlich kannst du uns auch direkt anmailen.

Immobilienfinanzierung: Die Basics

Wenn du eine Immobilie zur Selbstnutzung oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufst, zahlst du die Summe meist nicht komplett aus eigener Tasche. Das ist aber auch gar nicht notwendig.

Optimalerweise weißt du aber schon zu Beginn deiner Immobiliensuche, in welchem Kreditrahmen du dich bewegen kannst. Also: Wie viel Geld eine Bank dir zur Immobilienfinanzierung leihen wĂŒrde. Dazu wird eine Haushaltsrechnung gemacht durch die sichergestellt werden soll, dass deine Einnahmen höher sind als deine Ausgaben.

Wenn du die Immobilie selbst bewohnen willst, kannst du grob damit rechnen, dass eine Bank dir etwa das 130- bis 140-fache deines monatlichen Nettoeinkommens finanziert.

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Ohne Details zu berĂŒcksichtigen, ist das eine erste grobe Orientierung.
Kaufst du ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage geht’s leider nicht ganz so einfach. Um deine KreditwĂŒrdigkeit zu bewerten, setzen Banken Pauschalen und RisikoabschlĂ€ge an. Dadurch schĂ€tzen sie ein, wie wahrscheinlich es ist, dass du in eine finanzielle Schieflage kommst und dann deine Zinsen und die Tilgung nicht mehr zahlen kannst. Entsprechend ergibt sich dann auch dein Kreditrahmen.

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Wichtig fĂŒr die Berechnung der Bank sind aber auf jeden Fall:

  • dein monatliches Nettoeinkommen

  • die Höhe deines Eigenkapitals

  • deine Ausgaben

  • der monatliche Cashflow, den du mit deiner vermieteten Wohnung erzielst.

  • die Höhe anderer laufender Kredite

Um deinen Kreditrahmen genau zu bestimmen, haben wir fĂŒr dich eine Vorlage fĂŒr die Haushaltsrechnung parat. Schick sie uns gern rĂŒber, wenn du sie ausgefĂŒllt hast: Wir klappern dann die Banken nach Angeboten fĂŒr dich ab.

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So geht Baufinanzierung

Baufinanzierung ist ein Thema, bei dem du dich immer mit Experten zusammensetzen solltest. DIE eine Lösung gibt es dabei nĂ€mlich nicht. Ob ein AnnuitĂ€tendarlehen, eine Kombi aus Darlehen und Sparvertrag oder öffentliche Förderungen fĂŒr dich in Frage kommen, musst du individuell besprechen.

Im Zuge der Immobilienfinanzierung wird fĂŒr dich auf jeden Fall eine Zinsberechnung und ein Tilgungsplan aufgestellt. Alles im Rahmen deiner finanziellen Möglichkeiten. Und unter BerĂŒcksichtigung der Renditemöglichkeiten bzw. möglichen Mieteinnahmen aus deinem Immobilieninvestment. Hausgeld und RĂŒcklagen werden dabei mit eingeplant, so dass am Ende unterm Strich ein Betrag steht, den du monatlich zahlen musst. Der sollte möglichst durch die Miete, die du fĂŒr die Wohnung bekommst, gedeckt werden. Hast du zu Spitz auf Knopf kalkuliert, können unerwartete Ausgaben deine Baufinanzierung schnell aus dem Lot bringen. Wird beispielsweise das Hausgeld erhöht oder eine außerplanmĂ€ĂŸige Zahlung zur Erhöhung der RĂŒcklage fĂ€llig, musst du die zunĂ€chst aus eigener Tasche zahlen können.

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An dieser Stelle ein kleiner Tipp in eigener Sache: Bei Urbyo kannst du auch die Nebenkosten finanzieren. Sprich am besten mal mit unseren Finanzexpert:innen. Hier kannst du direkt einen Termin vereinbaren.

Die Unterlagen. Mach dich nackig!

Der erste Schritt ist gemacht: Die Immobilie ist gefunden und finanziell stehst du auf den ersten Blick auch ganz gut da. Jetzt geht’s ans Eingemachte. Bevor du eine Kreditzusage bekommst, wird deine finanzielle Situation „auf links“ gedreht. Dazu werden zig Unterlagen benötigt: zu deiner BonitĂ€t, deinem Vermögen und zur Immobilie. Damit du nicht den Überblick verlierst, haben wir fĂŒr dich eine Checkliste mit allen notwendigen Dokumenten zusammengestellt.

-> Checkliste runterladen

Falls du bereits andere Kredite laufen hast, wird auch dazu ein Nachweis verlangt. Außerdem musst du die Bank darĂŒber informieren, ob ein Insolvenzverfahren droht oder ob es vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fĂŒnf Jahren gab.

Damit die Bank den Wert der Immobilie genau einschĂ€tzen kann, prĂŒft sie wirklich eine Menge Details. Aber so sichert sie sich ab und kann dann beurteilen, ob der Wert der Immobilie die Höhe des Darlehens rechtfertigt. Hintergrund bzw. Ziel ist, dass sie im Fall einer Zwangsversteigerung die ausstehende Restschuld des Darlehens mit der erzielten Summe abdecken kann. Im Grunde ist es aber auch fĂŒr dich eine Absicherung, ob der Kaufpreis wirklich angemessen ist.

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Vermietete Wohnung finanzieren.
Any specials?

Egal, ob du die Immobilie selbst bewohnst oder vermieten möchtest: Der Weg fĂŒr die Baufinanzierung lĂ€uft meistens ĂŒber die Bank. Wenn es um die Zinsberechnung und Tilgung geht, kannst du damit rechnen, dass die Banken bei einer vermieteten Immobilie eine Mindesttilgung von 2 % verlangen.

Stehen z.B. Sanierungsarbeiten bei deiner Kapitalanlage an, kannst du dir dafĂŒr bei der KfW Darlehen mit super Zinsen sichern. Informier dich auch ĂŒber Förderprogramme des Bundes, der LĂ€nder und Gemeinden. Da gibt’s diverse Möglichkeiten auch fĂŒr eine vermietete Immobilie.

Auch interessant: Als Vermieter:in kannst du Kosten, wie die Finanzierungszinsen, bei der SteuererklĂ€rung als Werbungskosten unter EinkĂŒnfte aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Das regelt das Einkommensteuergesetz. Auch RĂŒcklagen fĂŒr die Instandhaltung kannst du steuerlich geltend machen. Allerdings erst, wenn sie auch tatsĂ€chlich angefallen sind. Dass du sie gezahlt hast, ist noch kein Grund.

Kreditlaufzeit, Zinsbindung – Dos & Don’ts

Baufinanzierungen sind absolut individuell und dadurch hÀufig komplex. Es wird mit Begriffen und Zahlen jongliert, die sich auf den ersten Blick oftmals nicht wirklich zuordnen lassen.

Daher: Auf der Suche nach dem Rechenmodell, das fĂŒr dich funktioniert, schau nicht nur auf
die monatliche Rate. Achte auch darauf, wie lang die Kreditlaufzeit ist, welche Zinsberechnung zu Grunde liegt und mit welcher Tilgung kalkuliert wird.

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Wenn du an dieser Stelle bereits gerne mit unseren Finanzierungsprofis sprechen möchtest, vereinbare einfach einen Termin zum Call oder kontaktiere uns ganz easy via WhatsApp. Ansonsten: Viel Spaß mit dem Text weiter unten. 👇

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Der Vertragsabschluss. Das ist wichtig.

Die Stifte sind gespitzt. Die Rahmenbedingungen sind geklĂ€rt. Alle Beteiligten sind sich einig. Fehlt nur noch deine Unterschrift, um die Sache dingfest zu machen, denn die Baufinanzierung kommt erst zustande, wenn beide Seiten unterschrieben haben. Aber: Nimm dir Zeit und prĂŒfe den Vertrag noch mal ganz in Ruhe – auch, wenn du jetzt schnell alles unter Dach und Fach bringen willst. Wichtig ist, dass fĂŒr dich alle Vertragsinhalte verstĂ€ndlich und schlĂŒssig sind – und vor allem so, wie du sie verhandelt hast.

Folgende Punkte mĂŒssen zwingend im Vertrag stehen:

  • Auszahlungsbetrag

  • Effektiver Jahreszins

  • Weitere Kosten, die mit der Kreditvergabe verbunden sind

  • Sicherheiten, auf die die Bank bei Zahlungsverzug zugreifen kann (ĂŒblicherweise: Grundschuld im Grundbuch)

  • Widerrufsrecht (Widerrufsrist: 2 Wochen)

Falls dir die Bank eine Angebotsfrist gesetzt hat, solltest du zusehen, dass der unterschrieben Vertrag bis Fristende spÀtestens wieder bei der Bank ist. Bei VerspÀtung gilt der Vertrag sonst als nicht angenommen. Und dann muss neu verhandelt werden.

Geld bekommen – Zinsen und Tilgung zahlen.

Die Unterschrift auf dem Vertrag ist getrocknet. Das Geld kann also fließen. Je nachdem, ob du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau zur Kapitalanlage kaufst, zahlst du entweder die komplette Summe oder einen Teilbetrag – abhĂ€ngig vom Baufortschritt. Wann du was bezahlst, teilt dir der oder die Notar:in mit. Durch das Notariat wird erst noch kontrolliert, ob bestimmte Voraussetzungen erfĂŒllt sind. Das dauert meist ein paar Wochen. Also: Keine Zahlung ohne notarielles Go. Wenn du aber die KaufpreisfĂ€lligkeitsmitteilung im Briefkasten hast, kannst du der Bank den Auszahlungsauftrag schicken. Das geht meist ganz unkompliziert per Mail.

Bei einer Bestandsimmobilie ist es gĂ€ngig, dass du die komplette Finanzierungsumme auf einmal abrufst und bezahlst. Entsprechend beginnt dann auch direkt die Ratenzahlung. Zu welchem Termin die erste Rate – und alle folgenden – konkret fĂ€llig ist, steht im Vertrag.

Wenn du nur eine Teilzahlung leistest, wird fĂŒr diese meist auch umgehend die erste Rate fĂ€llig. NatĂŒrlich ist die Rate erstmal entsprechend niedriger, als die, die fĂ€llig ist, sobald du die Gesamtsumme des Baukredits abgerufen hast. Allerdings hast du auch noch keine Einnahmen durch die Vermietung. Bis zum Einzug zahlst du also erstmal alle Raten aus eigener Tasche.

Manchmal platzt der Traum von der Immobilienfinanzierung

Es gibt verschiedene GrĂŒnde, warum es mit der Baufinanzierung auch mal nicht klappt.
Das liegt dann entweder an deiner BonitĂ€t oder daran, dass die Immobilie der PrĂŒfung nicht standhalten konnte.

Wenn du nicht verbeamtet bist oder keinen unbefristete Arbeitsvertrag hast, kann das schon das K.O.-Kriterium bei einigen Banken sein. Ein niedriger Schufa-Score bzw. negative Schufa-EintrĂ€ge lassen die Banken auch erstmal hellhörig werden. Bist du in Kurzarbeit oder arbeitest in bestimmten Branchen (Gastro, Einzelhandel, Luftfahrt o.Ä.), wird auch da genau auf das Potenzial und Risiko geschaut. Bei einigen Banken spielt auch dein Alter eine Rolle. Das ist dann aber eher ein Punkt der Ü60-JĂ€hrigen.

Auf der anderen Seite kann es aber auch sein, dass die ausgewĂ€hlte Immobilie den Check nicht besteht. GrĂŒnde dafĂŒr sind z.B. stockende Mieteinnahmen oder nicht ausreichende RĂŒcklagen.

Das war’s dann mit dem Traum von der Kapitalanlage. Oder? Nicht unbedingt! Es lohnt sich auf jeden Fall, weitere Banken anzufragen. Denn: Jede Bank setzt andere Bewertungskriterien fĂŒr die Immobilienfinanzierung an. Wenn du magst, kĂŒmmern wir uns darum. Gib uns einfach das Startsignal und wir legen los. Du bekommst dann von uns Angebote, mit denen die Immobilienfinanzierung auf jeden Fall klappt.

FAQ zum Thema Immobilienfinanzierung