Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung

Was ist der Beleihungsauslauf und was hat er mit meinem Zinssatz zu tun? ­čĄö

Kuratierte Immos auf dem Urbyo Marktplatz
Bild Beleihungsauslauf

Wenn du dich mit Immobilien besch├Ąftigst, ist der Beleihungsauslauf mit Sicherheit einer der Begriffe, ├╝ber die du fr├╝her oder sp├Ąter ganz sicher stolperst. Dabei spielt es keine Rolle, ob du dich f├╝r Immos als Kapitalanlage interessierst oder auf der Suche nach einem Eigenheim bist. H├Ąufig geh├Ârt er aber auch zu den Fachw├Ârtern aus der Immo-Welt, die den meisten Einsteiger:innen erstmal nichts sagen.

Und genau deshalb ist das ein Begriff, ├╝ber den wir hier unbedingt reden sollten. Denn ├╝ber den Beleihungsauslauf kann die Bank das Risiko, dir das Geld f├╝r deinen Immo-Kauf zu leihen, absch├Ątzen. Genau deshalb hat der Beleihungsauslauf auch einen Einfluss auf den Zinssatz, den die Bank dir anbietet. Letztlich hat der Beleihungsauslauf dadurch Einfluss darauf, wie hoch die monatliche Rate ist und somit auf Cashflow und Rendite deines Immo-Investments. Wie das alles genau funktioniert, was Beleihungswert oder Beleihungsgrenze bedeuten und wie du den Beleihungsauslauf berechnest, erf├Ąhrst du wie immer unten im Text. ­čĺí­čĺí

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf gibt das Verh├Ąltnis deines Kredites zum Wert der Immobilie, die du ├╝ber ein Darlehen finanzierst, an. Also ist der Beleihungsauslauf eine Art Risikoma├č f├╝r die Bank, die dir deinen Kredit f├╝r den Immo-Kauf bereitstellt.

Er wird immer als prozentualer Anteil deiner Darlehenssumme zum Objektwert gesehen. Nutzt du mehrere Darlehen zur Finanzierung eines Objektes, werden die zusammengerechnet. Grundlage f├╝r den Beleihungsauslauf ist der Beleihungswert deiner Immobilie.

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Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank annimmt, um den Beleihungsauslauf deiner Immobilienfinanzierung zu berechnen. Aber Vorsicht: Du solltest den Beleihungswert auf keinen Fall mit dem Kaufpreis der Immobilie verwechseln. Denn der Beleihungswert liegt immer unter dem Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der angenommene Wert, der langfristig und zu jedem Zeitpunkt mit dem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann.

Meistens geht die Bank beim Beleihungswert von H├Âhe von 80-90 % des Kaufpreises aus. Denn so hat sie die Sicherheit, dass der Wert der Immobilie deine Restschulden ├╝bersteigt, wenn du deine Rate einmal nicht mehr bedienen kannst. Und weil alle guten Dinge drei sind, gibt es noch die sogenannte Beleihungsgrenze.

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Was ist die Beleihungsgrenze?

Der Begriff kommt aus der Bankenbranche. Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswertes, bis du dem eine Bank dir einen Kredit auf die Immobilie gew├Ąhren darf. Ensprechend ist die Beleihungsgrenze nicht gleich dem Beleihungswert. Die Beleihungsgrenze h├Ąngt aber nat├╝rlich vom Beleihungswert ab.

Denn der Beleihungswert h├Ąngt vom Marktwert der Immo ab. Der Marktwert wiederum kann gewissen Schwankungen beispielsweise durch die allgemeine Marktsitutation ausgesetzt sein. Und um genau diese Risiken abzufedern, wird ein gewisser Abschlag vom Beleihungswert genommen, um die Beleihungsgrenze zu erhalten. Denn die Beleihungsgrenze soll den Wert abbilden, der bei Verkauf der Immobilie mindestens zu jeder Zeit erzielt werden kann. Bei Immobilienkrediten liegt die Beleihungsgrenze bei 80 %.

Beleihungsauslauf berechnen: So einfach gehtÔÇÖs

Aber wie berechnet man den Beleihungsauslauf ├╝berhaupt? Ist eigentlich relativ easy. Denn da der Beleihungsauslauf das Verh├Ąltnis der Kreditsumme zum Wert der Immobilie ist, nimmst du die Kreditsumme und teilst sie durch den Beleihungswert der Immo. Das Ergebnis multiplizierst du anschlie├čend mit 100, um auf den Beleihungsauslauf in Prozent zu kommen.

Als Formel sieht das dann so aus:

Kreditsumme / Beleihungswert x 100 = Beleihungsauslauf

Beispiel f├╝r die Berechnung des Beleihungsauslaufs

Angenommen du m├Âchtest eine Immobilie f├╝r 100.000 Euro kaufen, dabei 40.000 Euro Eigenkapital einsetzen und dir entsprechend 60.000 leihen. Wenn wir davon ausgehen, dass die Bank vom Kaufpreis 10 % f├╝r den Beleihungswert abzieht, kommst du auf diese Rechnung:

60.000 / 90.000 x 100 = 67 %

Mit einem Beleihungsauslauf von 67 % liegst du also knapp oberhalb der Beleihungsgrenze. Setzt du also mehr Eigenkapital ein, wird der Beleihungsauslauf geringer. Was in deiner Situation sinnvoll ist, finden unsere Expert:innen gerne mit dir raus.

Was bedeutet Beleihung 60? Beleihungsauslauf & Zinssatz

Die Begriffe Beleihung 60 oder 80 geben an, wieviel Prozent der Immobilie du beleihst und wieviel Eigenkaptal du einsetzt. Von Beleihung 60 spricht man, wenn du 60 % der Immobilie beleihst und von Beleihung 80 wenn du 80 & beleihst. Bei einer Beleihung von 60 % musst du nat├╝rlich im Vergleich zu Beleihung von 80 % mehr Eingenkapital aufbringen. Das garantiert dir dann einen besseren Zinssatz.

Das macht den Beleihungsauslauf zu so einem wichtigen Begriff rund um Immobilien. Denn der Zinssatz ist nat├╝rlich sehr entscheidend bei der Frage, wie hoch deine monatliche Rate ist und ob sich der Deal f├╝r dich lohnt. Und da der Beleihungsauslauf ein Risikoma├č f├╝r die Bank ist, bieten dir Banken bei geringerem Beleihungsauslauf auch grunds├Ątzlich bessere Konditionen.

Denn die Bank verdient Geld an deiner Immobilienfinanzierung und ist nat├╝rlich interessiert daran, m├Âglichst wenig Risiko einzugehen. Schlie├člich kann es dazu kommen, dass Kundinnen oder Kunden die Rate einmal nicht mehr bedienen k├Ânnen. In diesem Fall hat die Bank die Sicherheit, das Objekt zu verkaufen. Je geringer also der Anteil der Kreditsumme im Vergleich zum Beleihungswert (dein Kaufpreis minus 10 bis 15 %), desto einfacher bekommt die Bank deine Restschuld am Ende notfalls ├╝ber den Erl├Âs einer Zwangsversteigerung zur├╝ck.

So verbesserst du den Beleihungsauslauf

Um rauszubekommen, wie du den Beleihungsauslauf verbesserst, schauen wir nochmal auf die Berechnung.

Da ist zun├Ąchst die Kreditsumme. Wenn der Wert sinkt, verringert sich nat├╝rlich auch der Beleihungsauslauf. Also k├Ânntest du mehr Eigenkapital einsetzen. Allerdings kommt es auch auf den Kaufpreis an. Denn wenn es sich um kleinere Immos handelt, passiert es h├Ąufig, dass dein Kreditbetrag zu klein wird: Die meisten Banken finanzieren erst ab Betr├Ągen von 50.000 oder 75.000 Euro. Also m├╝sstest du auf einen Ratenkredit ausweichen und die sind wieder teurer. Und wenn du kein verf├╝gbares Eigenkapital hast, kommt das sowieso nicht in Frage. Aber: Keine Sorge! Du kannst auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren. Wie das geht? ­čĹç­čÄž

Du kannst aber auch beim Beleihungswert ansetzen. Du wei├čt jetzt schon, dass die Banken den meist 10 bis 20 % unterhalb deines Kaufpreises ansetzen. Das liegt daran, dass die Banken eher konservativ rechnen, um sich abzusichern. Aber wo hast du denn jetzt den Hebel? Na, bei der Preisverhandlung! Denn wenn du es schaffst, den Preis so zu verhandeln, dass er m├Âglichst nahe am Beleihungswert der Bank liegt, dann sinkt der Beleihungsauslauf. In der aktuellen Situation ist es ├╝brigens endlich wieder m├Âglich, ├╝ber Immo-Preise zu verhandeln. Wie du das am besten anstellst, verraten wir dir hier. ­čÄž­čĺí­čĹç

Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung

Jetzt wei├čt du, was der Beleihungsauslauf ist und wie er wirkt. Bislang haben wir aber eigentlich nur ├╝ber die Rolle des Beleihungsauslaufs beim Immo-Kauf gesprochen. Was ist aber, wenn deine Zinsbindung abl├Ąuft und du auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung bist? Spielen Beleihungsauflauf und Beleihungswert da auch eine Rolle?

Ja, das tun sie. Eigentlich ist dort alles, wie bei der ersten Finanzierung auch. Der Beleihungsauslauf ist auch hier das Risikoma├č f├╝r die Bank und errechnet sich genau so, wie oben beschrieben. Allerdings gibt es dennoch etwas, worauf du achten solltest. Denn es macht einen Unterschied, ob du dich nach Ende der Zinsbindung deines Darlehens f├╝r eine Prolongation oder eine Anschlussfinanzierung entscheidest. Du wei├čt nicht mehr genau, wo der Unterschied liegt? H├ÂrÔÇś mal hier rein. ­čĹç

Bei einer Prolongation verl├Ąngerst du die Finanzierung bei deiner bisherigen Bank nur zu aktualisierten Konditionen. Wenn du dir eine neue Finanzierung bei einer anderen Bank sicherst, spricht man von Anschlussfinanzierung. Mit Blick auf den Beleihungsauslauf ist das deutlich besser. Das liegt daran, dass die Bank bei einer Prolongation keine Neubewertung des Immobilienwertes vornimmt. Eine neue Bank hingegen bewertet deine Immobilie neu. In 10 Jahren bei angenommen Inflationsrate von 2 % sind das bereits 20 % Unterschied. Das wirkt sich nat├╝rlich auf den Beleihungsauslauf und damit auf den Zinssatz deiner Anschlussfinanzierung aus.

Was bedeutet das f├╝r meinen Immo-Kauf?

Naja, das kommt ganz drauf an. Fest steht: Der Beleihungsauslauf spielt eine wichtige Rolle. Das hei├čt aber nicht, dass ein hoher Beleihungsauslauf ein Ausschlusskriterium f├╝r dein Immo-Investment ist. Denn du hast M├Âglichkeiten, den Beleihungsauslauf zu verbessern. Und selbst wenn das nicht funktioniert und due oberhalb der Beleihungsgrenze bleibst, kann ein Immo-Invest sehr sinnvoll sein.

Es kommt auf deine Situation an. Doch unsere Expert:innen finden f├╝r dich die Perfect-Fit-Finanzierung.

FAQ Beleihungsauslauf