Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung
Was ist der Beleihungsauslauf und was hat er mit meinem Zinssatz zu tun? 🤔
Wenn du dich mit Immobilien beschäftigst, ist der Beleihungsauslauf mit Sicherheit einer der Begriffe, über die du früher oder später ganz sicher stolperst. Dabei spielt es keine Rolle, ob du dich für Immos als Kapitalanlage interessierst oder auf der Suche nach einem Eigenheim bist. Häufig gehört er aber auch zu den Fachwörtern aus der Immo-Welt, die den meisten Einsteiger:innen erstmal nichts sagen.
Und genau deshalb ist das ein Begriff, über den wir hier unbedingt reden sollten. Denn über den Beleihungsauslauf kann die Bank das Risiko, dir das Geld für deinen Immo-Kauf zu leihen, abschätzen. Genau deshalb hat der Beleihungsauslauf auch einen Einfluss auf den Zinssatz, den die Bank dir anbietet. Letztlich hat der Beleihungsauslauf dadurch Einfluss darauf, wie hoch die monatliche Rate ist und somit auf Cashflow und Rendite deines Immo-Investments. Wie das alles genau funktioniert, was Beleihungswert oder Beleihungsgrenze bedeuten und wie du den Beleihungsauslauf berechnest, erfährst du wie immer unten im Text. 💡💡
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis deines Kredites zum Wert der Immobilie, die du über ein Darlehen finanzierst, an. Also ist der Beleihungsauslauf eine Art Risikomaß für die Bank, die dir deinen Kredit für den Immo-Kauf bereitstellt.
Er wird immer als prozentualer Anteil deiner Darlehenssumme zum Objektwert gesehen. Nutzt du mehrere Darlehen zur Finanzierung eines Objektes, werden die zusammengerechnet. Grundlage für den Beleihungsauslauf ist der Beleihungswert deiner Immobilie.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank annimmt, um den Beleihungsauslauf deiner Immobilienfinanzierung zu berechnen. Aber Vorsicht: Du solltest den Beleihungswert auf keinen Fall mit dem Kaufpreis der Immobilie verwechseln. Denn der Beleihungswert liegt immer unter dem Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der angenommene Wert, der langfristig und zu jedem Zeitpunkt mit dem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann.
Meistens geht die Bank beim Beleihungswert von Höhe von 80-90 % des Kaufpreises aus. Denn so hat sie die Sicherheit, dass der Wert der Immobilie deine Restschulden übersteigt, wenn du deine Rate einmal nicht mehr bedienen kannst. Und weil alle guten Dinge drei sind, gibt es noch die sogenannte Beleihungsgrenze.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Der Begriff kommt aus der Bankenbranche. Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswertes, bis du dem eine Bank dir einen Kredit auf die Immobilie gewähren darf. Ensprechend ist die Beleihungsgrenze nicht gleich dem Beleihungswert. Die Beleihungsgrenze hängt aber natürlich vom Beleihungswert ab.
Denn der Beleihungswert hängt vom Marktwert der Immo ab. Der Marktwert wiederum kann gewissen Schwankungen beispielsweise durch die allgemeine Marktsitutation ausgesetzt sein. Und um genau diese Risiken abzufedern, wird ein gewisser Abschlag vom Beleihungswert genommen, um die Beleihungsgrenze zu erhalten. Denn die Beleihungsgrenze soll den Wert abbilden, der bei Verkauf der Immobilie mindestens zu jeder Zeit erzielt werden kann. Bei Immobilienkrediten liegt die Beleihungsgrenze bei 80 %.
Beleihungsauslauf berechnen: So einfach geht’s
Aber wie berechnet man den Beleihungsauslauf überhaupt? Ist eigentlich relativ easy. Denn da der Beleihungsauslauf das Verhältnis der Kreditsumme zum Wert der Immobilie ist, nimmst du die Kreditsumme und teilst sie durch den Beleihungswert der Immo. Das Ergebnis multiplizierst du anschließend mit 100, um auf den Beleihungsauslauf in Prozent zu kommen.
Als Formel sieht das dann so aus:
Kreditsumme / Beleihungswert x 100 = Beleihungsauslauf
Beispiel für die Berechnung des Beleihungsauslaufs
Angenommen du möchtest eine Immobilie für 100.000 Euro kaufen, dabei 40.000 Euro Eigenkapital einsetzen und dir entsprechend 60.000 leihen. Wenn wir davon ausgehen, dass die Bank vom Kaufpreis 10 % für den Beleihungswert abzieht, kommst du auf diese Rechnung:
60.000 / 90.000 x 100 = 67 %
Mit einem Beleihungsauslauf von 67 % liegst du also knapp oberhalb der Beleihungsgrenze. Setzt du also mehr Eigenkapital ein, wird der Beleihungsauslauf geringer. Was in deiner Situation sinnvoll ist, finden unsere Expert:innen gerne mit dir raus.
Was bedeutet Beleihung 60? Beleihungsauslauf & Zinssatz
Die Begriffe Beleihung 60 oder 80 geben an, wieviel Prozent der Immobilie du beleihst und wieviel Eigenkaptal du einsetzt. Von Beleihung 60 spricht man, wenn du 60 % der Immobilie beleihst und von Beleihung 80 wenn du 80 & beleihst. Bei einer Beleihung von 60 % musst du natürlich im Vergleich zu Beleihung von 80 % mehr Eingenkapital aufbringen. Das garantiert dir dann einen besseren Zinssatz.
Das macht den Beleihungsauslauf zu so einem wichtigen Begriff rund um Immobilien. Denn der Zinssatz ist natürlich sehr entscheidend bei der Frage, wie hoch deine monatliche Rate ist und ob sich der Deal für dich lohnt. Und da der Beleihungsauslauf ein Risikomaß für die Bank ist, bieten dir Banken bei geringerem Beleihungsauslauf auch grundsätzlich bessere Konditionen.
Denn die Bank verdient Geld an deiner Immobilienfinanzierung und ist natürlich interessiert daran, möglichst wenig Risiko einzugehen. Schließlich kann es dazu kommen, dass Kundinnen oder Kunden die Rate einmal nicht mehr bedienen können. In diesem Fall hat die Bank die Sicherheit, das Objekt zu verkaufen. Je geringer also der Anteil der Kreditsumme im Vergleich zum Beleihungswert (dein Kaufpreis minus 10 bis 15 %), desto einfacher bekommt die Bank deine Restschuld am Ende notfalls über den Erlös einer Zwangsversteigerung zurück.
So verbesserst du den Beleihungsauslauf
Um rauszubekommen, wie du den Beleihungsauslauf verbesserst, schauen wir nochmal auf die Berechnung.
Da ist zunächst die Kreditsumme. Wenn der Wert sinkt, verringert sich natürlich auch der Beleihungsauslauf. Also könntest du mehr Eigenkapital einsetzen. Allerdings kommt es auch auf den Kaufpreis an. Denn wenn es sich um kleinere Immos handelt, passiert es häufig, dass dein Kreditbetrag zu klein wird: Die meisten Banken finanzieren erst ab Beträgen von 50.000 oder 75.000 Euro. Also müsstest du auf einen Ratenkredit ausweichen und die sind wieder teurer. Und wenn du kein verfügbares Eigenkapital hast, kommt das sowieso nicht in Frage. Aber: Keine Sorge! Du kannst auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren. Wie das geht? 👇🎧
Du kannst aber auch beim Beleihungswert ansetzen. Du weißt jetzt schon, dass die Banken den meist 10 bis 20 % unterhalb deines Kaufpreises ansetzen. Das liegt daran, dass die Banken eher konservativ rechnen, um sich abzusichern. Aber wo hast du denn jetzt den Hebel? Na, bei der Preisverhandlung! Denn wenn du es schaffst, den Preis so zu verhandeln, dass er möglichst nahe am Beleihungswert der Bank liegt, dann sinkt der Beleihungsauslauf. In der aktuellen Situation ist es übrigens endlich wieder möglich, über Immo-Preise zu verhandeln. Wie du das am besten anstellst, verraten wir dir hier. 🎧💡👇
Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung
Jetzt weißt du, was der Beleihungsauslauf ist und wie er wirkt. Bislang haben wir aber eigentlich nur über die Rolle des Beleihungsauslaufs beim Immo-Kauf gesprochen. Was ist aber, wenn deine Zinsbindung abläuft und du auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung bist? Spielen Beleihungsauflauf und Beleihungswert da auch eine Rolle?
Ja, das tun sie. Eigentlich ist dort alles, wie bei der ersten Finanzierung auch. Der Beleihungsauslauf ist auch hier das Risikomaß für die Bank und errechnet sich genau so, wie oben beschrieben. Allerdings gibt es dennoch etwas, worauf du achten solltest. Denn es macht einen Unterschied, ob du dich nach Ende der Zinsbindung deines Darlehens für eine Prolongation oder eine Anschlussfinanzierung entscheidest. Du weißt nicht mehr genau, wo der Unterschied liegt? Hör‘ mal hier rein. 👇
Bei einer Prolongation verlängerst du die Finanzierung bei deiner bisherigen Bank nur zu aktualisierten Konditionen. Wenn du dir eine neue Finanzierung bei einer anderen Bank sicherst, spricht man von Anschlussfinanzierung. Mit Blick auf den Beleihungsauslauf ist das deutlich besser. Das liegt daran, dass die Bank bei einer Prolongation keine Neubewertung des Immobilienwertes vornimmt. Eine neue Bank hingegen bewertet deine Immobilie neu. In 10 Jahren bei angenommen Inflationsrate von 2 % sind das bereits 20 % Unterschied. Das wirkt sich natürlich auf den Beleihungsauslauf und damit auf den Zinssatz deiner Anschlussfinanzierung aus.
Was bedeutet das für meinen Immo-Kauf?
Naja, das kommt ganz drauf an. Fest steht: Der Beleihungsauslauf spielt eine wichtige Rolle. Das heißt aber nicht, dass ein hoher Beleihungsauslauf ein Ausschlusskriterium für dein Immo-Investment ist. Denn du hast Möglichkeiten, den Beleihungsauslauf zu verbessern. Und selbst wenn das nicht funktioniert und due oberhalb der Beleihungsgrenze bleibst, kann ein Immo-Invest sehr sinnvoll sein.
Es kommt auf deine Situation an. Doch unsere Expert:innen finden für dich die Perfect-Fit-Finanzierung.