Anschlussfinanzierung für Immobilien: Alles, was du für die nächste Finanzierungsrunde wissen musst
Rechtzeitig planen. Ordentlich sparen.
Die Anschlussfinanzierung ist ein Thema, das dich zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs wahrscheinlich überhaupt nicht interessiert. Warum auch. Schließlich willst du erstmal eine Baufinanzierung in der Tasche haben, die zu deiner Haushaltsrechnung passt und mit der du erstmal die ausgewählte Anlageimmobilien kaufen kannst.
In den allermeisten Fällen ist das Darlehen aber am Ende der Zinsbindung noch nicht komplett zurückbezahlt. Ist aber auch nicht weiter wild. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Kreditlaufzeit länger ist als die Zinsbindung. Kannst oder willst du die restliche Darlehenssumme dann nicht auf einen Schlag zurückzahlen, kommst du um eine Anschlussfinanzierung aber nicht herum.
Wenn du eher der Typ „Abwarten-und-nehmen-was-kommt“ bist, kannst du ganz entspannt auf das Angebot deiner Bank warten. Denn das kommt garantiert – mindestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung. Willst du aber das Thema Anschlussfinanzierung für deine Immobilie lieber selbst in die Hand nehmen, fang am besten rechtzeitig an. Dann kannst du Angebote von unterschiedlichen Banken vergleichen und ggf. umschulden, also zu einer anderen Bank wechseln. Eventuell lohnt sich auch ein Forward-Darlehen, bei dem du dir schon vor Ablauf deiner Zinsbindung einen niedrigen Sollzinssatz für die Anschlussfinanzierung sicherst. Das kann beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn die aktuellen Zinsen super niedrig sind und das Zinsbarometer für die nächsten ein bis fünf Jahre in Richtung steigende Zinssätze ausschlagen könnte. Klar, ob, wann und wie viel die Zinsen steigen, kann dir niemand sagen und je länger der Zeitraum bis zum Ablösen der ersten Baufinanzierung ist, desto vorsichtiger sind Expert:innen auch mit ihren Prognosen. Tatsache ist aber: Mit einem Forward-Darlehen zum richtigen Zeitpunkt kannst du dir eine richtig gute Anschlussfinanzierung auf die Beine stellen lassen – und im Best Case die Hände reiben, weil du bei gleicher Rate weniger Zinsen zahlst und mehr tilgst.
Wie das alles genau geht? Frag einfach bei den Urbyo Finanzexpert:innen nach. Außerdem haben wir hier jede Menge Facts & Figures für dich zusammengeschrieben – garniert mit Tipps und eigenen Erfahrungen. Wenn du dir die Info zur Anschlussfinanzierung lieber anhören magst, starte einfach unsere Podcast-Episode.
Anschlussfinanzierung für Immobilien. Was ist das eigentlich?
Um deine Anlageimmobilie zu kaufen, hast du dir vor einiger Zeit Geld von der Bank geliehen und zahlst den Betrag nun monatlich inkl. der Zinsen zurück. Jetzt bist du aber langsam an dem Punkt, wo die vereinbarte Zinsbindung endet oder du von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kannst.
Good to know
Laut § 489 BGB kannst du nach mindestens zehn Jahren nachdem die Kreditsumme voll ausgezahlt wurde, ohne viel Aufwand aus deinem Darlehen raus. Klingt ganz gut? Ist auf jeden Fall sinnvoll, wenn du eine längere Zinsbindung vereinbart hast und die Zinsen gerade niedriger sind als die, die du damals vereinbart hast. Wichtig zu wissen ist, dass du eine hierbei Kündigungsfrist von sechs Monaten hast.
Wie bei der ursprünglichen Baufinanzierung, hast du auch bei der Anschlussfinanzierung für deine Immobilie ein paar Möglichkeiten. Und wir wissen, das kann richtig Zeit und Nerven kosten. Braucht niemand. Dein Investment soll schließlich einfach laufen und nicht noch extra Arbeit machen. Deshalb gib uns direkt ein Zeichen, wenn wir den unbequemen Part wieder für dich übernehmen sollen.
Du willst aber schon wissen, was du für Optionen hast? Wir erklären dir die Unterschiede bei der Immobilien-Anschlussfinanzierung, was ein Forward-Darlehen ist und mit welchen Kosten du rechnen solltest. Los geht’s!
Prolongation
Die Prolongation ist die bequemste Weise für die Anschlussfinanzierung. Es ist nichts anderes als die Verlängerung der bestehenden Baufinanzierung: Selbe Bank, gleiche Vertragsbedingungen. Allerdings mit zwei Anpassungen: Die Bank legt die Höhe des neuen Sollzinses fest und du wählst eine neue Laufzeit für die Zinsbindung. Die Finanzierung wird dann an Tag X umgestellt und schließt nahtlos an. Super bequem. Allerdings ist der Zinssatz meistens höher, als er sein müsste. Viel Verhandlungsspielraum hast du da auch nicht. Und das macht sich am Ende auf deinem Konto bemerkbar. Richtig ärgerlich, oder?
Umschuldung
Wenn die Anschlussfinanzierung ansteht, ist unserer Empfehlung auf jeden Fall: Vergleiche unterschiedliche Angebote – und fang damit nicht erst kurz vor knapp an. Wir übernehmen das Anfragen auch gern wieder für dich. Ruckzuck hast du dann mehrere Angebote für deine Anschlussfinanzierung im Postfach, brauchst sie nur noch vergleichen und sagst uns, welches für dich am besten passt. Wir regeln alles weitere mit der Bank.
Ein paar Unterlagen könntest du dafür aber schon mal bereithalten:
Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
Grundriss, Flurkarte und Bauunterlagen zur Immobilie
Grundbuchauszug, der nicht älter als zwölf Monate ist
Stellt sich beim Angebotsvergleich nämlich raus, dass dir eine andere Bank deutlich bessere Konditionen – sprich einen niedrigeren Zinssatz – anbietet, kannst du zum Ende deiner aktuellen Zinsbindung, den restlichen Darlehensbetrag umschulden. Bis zu zwölf Monate vor Zinsbindungsende kannst du dich um eine Umschuldung kümmern.
Die Umschuldung ist dann nichts anderes als ein Wechsel der Bank, um den restlichen Darlehensbetrag zurückzuzahlen. D.h. du leihst dir nun von einer anderen Bank den Restbetrag und zahlst diesen an die Bank aus, über die du die ursprüngliche Baufinanzierung abgeschlossen hast. Deine Rate überweist du ab Zeitpunkt X also einfach der neuen Bank.
Beispiel
Zum Ende deiner Zinsbindung hast du noch eine Restschuld von 80.000 €.
Die Bank, bei der deine Baufinanzierung aktuell noch läuft, bietet dir bei Verlängerung einen Zinssatz von 2 % an. Du zahlst dann im ersten Jahr: 80.000 € x 2 % = 1.600 € Zinsen.
Von einer anderen Bank erhältst du ein Angebot für die Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz von 1,6 %. Das macht dann im ersten Jahr: 80.000 € x 1,6 % = 1.280 € Zinsen.
Durch den Wechsel zu einer anderen Bank zahlst du im ersten Jahr also 320 € weniger an Zinsen.
Eine Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung zahlt sich in den allermeisten Fällen aus, weil die neue Bank deine Immobilie neu bewertet. Ist deine Wohnung jetzt mehr wert, heißt das im Umkehrschluss, dass deine Restschuld einen niedrigeren prozentualen Anteil vom Immobilienwert ausmacht. Für die Bank musst du dann beispielsweise nicht noch 80 % des Immobilienwertes finanzieren, sondern nur noch 60 %. Dadurch bekommst du bessere Konditionen angeboten und hast entweder eine niedrigere monatliche Rate oder kannst bei gleicher Rate mehr tilgen und bist schneller fertig mit der Rückzahlung.
Zwei Haken gibt es bei der Umschuldung allerdings: einen kleinen und einen etwas größeren.
Erstens: Du musst Angebote für die Anschlussfinanzierung vergleichen. Das ist aber eigentlich kein Thema, denn du hast ja uns – und wir ersparen dir zumindest schon mal das „Von-Bank-zu-Bank-laufen“. Ist also ein Klacks für dich.
Zweitens: Beim Wechsel der Bank muss das Grundbuch geändert werden. D.h. die ursprüngliche Bank muss als Gläubiger raus und die neue muss rein. Das kann entweder durch eine Grundschuldübertragung (wird oftmals auch als Abtretung bezeichnet) oder die Löschung und Neueintragung der Grundschuld gemacht werden. Eine Abtretung regeln die Banken untereinander. Sofern du nicht mehr Kapital aufnimmst, als die Grundschuld abdeckt, ist das auch der übliche Weg. Wenn es aber zur Löschung und Neueintragung der Grundschuld kommt, ist es aufwändiger und der bzw. die Notar:in muss eine neue Grundschuld eintragen. Das ist teuer. Die Kosten für die Abtretung liegen im dreistelligen Bereich. Bei der Löschung und Neueintragung kommt dann aber schon eine vierstellige Summe auf dich zu. Welche Variante gewählt wird, bestimmt die Bank, von der du die ursprüngliche Finanzierungszusage bekommen hast. Ein paar Zusatzkosten können also beim Umschulden auf dich zukommen.
Falls du dich jetzt fragst, ob sich umschulden bei der Anschlussfinanzierung dann überhaupt lohnt oder die Kosten am Ende nicht doch höher sind als die Zinsersparnis, geben wir dir eine kleine Faustregel mit: Wenn der neue Zinssatz um 0,2 % niedriger ist als der alte, lohnt sich eine Umschuldung.
Tipp
Um die Kosten für die Grundbuchänderungen nicht aus deinen Rücklagen zahlen zu müssen, erhöhe deine Darlehenssumme einfach um diesen Betrag. Dann finanzierst du ihn einfach mit.
Forward-Darlehen
Um deine Anschlussfinanzierung kannst du dich auch dann schon kümmern, wenn die Zinsbindung in mehr als zwölf Monaten endet. Bis zu 66 Monate (5,5 Jahre) vorher geht das. Egal, ob du Typ „Sicherheit“ oder „Zinsentwicklungspro“ bist. Man spricht dann allerdings nicht mehr von einer Umschuldung, sondern von einem Forward-Darlehen.
Ein guter Zeitpunkt, dich mit einem Forward-Darlehen zu beschäftigen, ist 36 Monate vor Ablauf deiner Erstfinanzierung. Hast du die über eine:n Immobiliendarlehensvermittler:in vermittelt bekommen, musst du dir nicht mal einen Reminder im Kalender setzen – das übernimmt dein:e Vermittler:in für dich und meldet sich dann bei dir. Bequemer geht’s nicht.
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir im Voraus den Zinssatz, mit dem deine Anschlussfinanzierung dann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist weitergeht.
Beispiel
Die Zinsbindung für deine aktuelle Baufinanzierung endet in drei Jahren. Der Zinssatz ist gerade echt niedrig – oder zumindest deutlich niedriger als der, den du momentan zahlst. Dann kannst du mit der Bank jetzt vereinbaren, dass die Anschlussfinanzierung in drei Jahren mit diesem niedrigen Zinssatz weiterläuft.
Der große Vorteil: Du hast die Sache vom Tisch und musst vor Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Angebote mehr für deine Anschlussfinanzierung vergleichen. YEAH! Außerdem hast du totale Planungssicherheit. Es steht fest, dass du deutlich weniger Zinsen zahlst als jetzt. Dadurch sinkt entweder deine monatliche Rate oder du drehst die Tilgung auf – bei gleicher Rate. DOPPELYEAH!
Und sicher ist, dass wir auch zum Thema Forward-Darlehen jederzeit für dich erreichbar sind. Schick uns einfach eine Nachricht.
Allerdings: kein YEAH ohne Aber. Wie bei der Umschuldung, können auch beim Forward-Darlehen Kosten für Grundbuchänderungen auf dich zukommen – zumindest, wenn du dir das Anschlussdarlehen bei einer anderen Bank sicherst. Außerdem schlägt die Bank für jeden Monat, den du dir vorher den neuen Zinssatz sicherst, ca. 0,015 % an Zinsen drauf.
Beispiel
Deine Zinsbindung endet in 48 Monaten. Dann musst du mit einem Zinsaufschlag von 0,015 % x 48 Monate = 0,72 % rechnen. D.h. deine monatliche Rate ist um 0,72 % höher, wenn der Zinssatz in 48 Monaten noch derselbe wäre. Steigt er aber um mehr als 0,72 % bis zum Ende deiner Zinsbindung, hast du einen richtig guten Deal gemacht.
Mit dem Aufschlag will die Bank das eigene Risiko minimieren unrentabel zu sein, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich höher sind als jetzt und sie sich das Geld dann selbst „teurer“ leiht. Aber: Ab drei Jahren vorher, können die Banken relativ sicher planen. Daher bieten dir viele Kreditinstitute das Forward-Darlehen bis 36 Monaten vor deinem eigentlichen Zinsbindungsende auch schon kostenlos an, d. h. ohne diesen Zinsaufschlag. Gut, oder?
Letztendlich ist es mit dem Forward-Darlehen wie beim Poker: Du hoffst, dir den niedrigsten Zinssatz zu sichern. Es kann aber sein, dass du falsch liegst und die Zinsen am Tag des Darlehenswechsels noch niedriger sind. Das ist dann tatsächlich Pech. Nachverhandeln oder einen anderen Darlehensvertrag unterschreiben, geht dann nämlich nicht mehr.
Übrigens: Bereitstellungszinsen musst du für ein Forward-Darlehen nicht bezahlen. Anders als z.B. bei einem Neubau, bei dem die Bank den gesamten Kaufpreis für dich bereithält. Rufst du die Darlehenssumme immer nur je nach Baufortschritt ab, musst du nach einer gewissen Zeit einen Bereitstellungszinsen für den Betrag zahlen, den sie noch für dich reserviert hat.
Ein Forward-Darlehen ist immer dann interessant, wenn die Zinsen auf Niedrigkurs sind. Klar, ist es nicht easy zu sagen, ob die Zinsen zum eigentlichen Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher oder niedriger sind. Die Wahrscheinlichkeit für steigende Zinsen ist aber einfach höher, wenn die Talsohle erreicht ist – irgendwann geht’s einfach wieder bergauf. Wichtig ist daher an dieser Stelle, dass du für dich die Fragen beantwortest, welches der niedrigste Zinssatz ist, den du momentan bekommen könntest und welchen Zinssatz du maximal akzeptieren würdest.
Du hättest dabei gern Unterstützung? Nichts leichter als das. Wir haben Experten am Start, die dir alle Fragen rund ums Forward-Darlehen beantworten können. Frag in unserer Community gern, was das Zeug hält.
OK, das waren jetzt ziemlich viele Facts. Die Pros und Contras für die unterschiedlichen Möglichkeiten für deine Anschlussfinanzierung gibt’s daher jetzt noch einmal übersichtlich zum Vergleich:
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Pro | Contra | Pro | Contra | Pro | Contra |
| Kein Aufwand, da Angebot automatisch von der Bank kommt | Keine Vergleichsangebote | Möglichkeit das beste Angebot zu wählen | u.U. Zeitaufwand Vergleichsangebote einzuholen | Niedrigen Zinssatz im Voraus gesichert | Zinsaufschlag (je länger die Vorlaufzeit, desto höher) |
| Keine Finanzierungsunterlagen notwendig | Oft zu hohe Zinsen | Meistens niedriger Zinssatz bei anderen Banken | Kosten durch Grundbuchänderung | Niedrigere Rate oder höhere Tilgung möglich | Keine Sicherheit, dass die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher sind |
| Keine Kosten durch Grundbuchumschreibung | Wenig Verhandlungsspielraum | Monatlich niedrigere Rate oder höhere Tilgung | Planungssicherheit |
Das kann bei der Anschlussfinanzierung schiefgehen
Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich in der Regel wieder um ein Annuitätendarlehen. Du erinnerst dich vielleicht zurück an die ursprüngliche Finanzierungsrunde. Da wurden jede Menge Unterlagen geprüft und deine Haushaltssituation bis ins Detail gecheckt. So ähnlich läuft es auch bei der Immobilien-Anschlussfinanzierung. Die Banken versichern sich, dass du immer noch in der Lage bist eine bestimmte monatliche Rate zu bezahlen.
Bei einer Umschuldung oder einem Forward-Darlehen wird außerdem sehr genau geprüft, was aktuell im Grundbuch steht. Keine Bank übernimmt die Anschlussfinanzierung, wenn sie dadurch irgendwelche Nachteile hat. Da kann z.B. ein kleines Wort wie „Reallast“ die ganze Finanzierung kippen – oder zumindest für dich verteuern.
Und jetzt wird’s kurz etwas juristisch. Mit einer im Grundbuch eingetragenen Reallast ist festgelegt, dass eine dritte Partei Rechte an wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück hat. Das können Geldzahlungen oder Sachleistungen sein. Was die Reallast genau ist und welche gesetzliche Bedeutung sie hat, ist in §§ 1105 - 1112 BGB geregelt.
Aus dem Nähkästchen
Eine unserer Erfahrungen, die wir bei dem Thema gemacht haben, ist verbunden mit einem Spielplatz einer Eigentümergemeinschaft. Für die Instandhaltung zahlen alle Eigentümer:innen monatlich einen Betrag von ca. 2 €. Mit Beurkundung des Kaufvertrags wurde diese Verpflichtung als Reallast ins Grundbuch eingetragen. Für die Bank, die bereits ein Angebot zur Anschlussfinanzierung abgegeben hatte, war nach Prüfung der Unterlagen dieser Eintrag so entscheidend, dass sie Angebot eigentlich zurückziehen wollten. Die Höhe der monatlichen Verpflichtung war dabei zweitranging.
An der Stelle war die Unterstützung durch ein:e Immobiliendarlehensvermittler:in Gold wert. Die Auseinandersetzung und Nachverhandlung lief unabhängig von dem bzw. der Kreditnehmer:in. Nach ein paar Tagen gab es ein angepasstes Angebot. Angepasst in dem Sinne, dass der Zinssatz erhöht wurde. Die monatliche Rate sollte nun knapp 30 € höher sein als im ursprünglichen Angebot. Autsch! Und dass nur wegen eines vermeintlich unscheinbaren Wörtchens, dem ein Wert von 2 € gegenübersteht.
An der Stelle musst du dann für dich entscheiden, ob das verteuerte Angebot immer noch gut ist und du es annimmst. Alternativ kannst du eine Anschlussfinanzierung natürlich auch noch einmal bei einer anderen Bank anfragen – oder das Thema erstmal auf Eis legen. Your Choice. Aber wenn dir jetzt ein Sparringspartner ganz recht wäre, spring direkt mal zur Urbyo Academy rüber.
Was bei der Anschlussfinanzierung auch ärgerlich sein kann: Du schließt den Vertrag ab und hast dir damit einen niedrigeren Zinssatz gesichert als bei der Ursprungsfinanzierung. Jetzt beobachtest du etwa zehn Jahre später, dass die Zinsen noch niedriger sind. Die Krux: Du hast eine Zinsbindungsfrist von vielleicht 15 oder sogar 20 Jahren vereinbart. Ist aber eigentlich auch nicht weiter wild, denn du kannst auch jetzt wieder Gebrauch von deinem Sonderkündigungsrecht machen und ggf. umschulden.
Du siehst, es kann einige Hürden geben, die du überspringen musst, aber ohne Anschlussfinanzierung geht es (meistens) nicht. Und daher haben sowohl die Bank als auch du immer das Ziel, eine Lösung zu finden.