Baufinanzierung: Annuitätendarlehen & Co.: Das sind deine Möglichkeiten 💶
Baufinanzierung: Der Überblick
Baufinanzierung ist nicht so dein Lieblingsthema? Kein Ding. Dafür hast du ja uns. Wir verschaffen dir den Durchblick damit du weißt, worauf es ankommt. Denn beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage kommst du nicht drum rum, dich für eine Art der Finanzierung zu entscheiden. Angebote einholen und das ganze Doing später übernehmen wir aber gern für dich – wenn du magst. Jetzt aber genug der Vorrede: Wir machen uns ans Eingemachte.
Wenn es um Baufinanzierung geht, ist ganz schnell von Annuitätendarlehen, Zinsbindung, Tilgungsrechner, Sondertilgung uvm. die Rede. Eigentlich sind das aber nur Begriffe, mit denen umschrieben wird, dass du dir von einer Bank Geld leihst und was du in Raten zzgl. einer Gebühr nach einer bestimmten Zeit zurückzahlst. Die Höhe der Gebühr (= des Zinses) wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Standardmäßig liegt die Zinsbindungsfrist bei 10 Jahren. Wenn deine Darlehenssumme höher ist, du mehr Planungssicherheit brauchst oder schon absehen kannst, dass die Zinsen auch nach 10 Jahren deutlich höher sind, kannst du dir einen guten Zinssatz natürlich auch für 15 oder 20 Jahre sichern.
Wie viel du von dem geliehenen Geld monatlich zurückzahlen willst und kannst, hängt zum einen von deinem Haushaltsnettoeinkommen und den Mieteinnahmen ab. Du solltest die Tilgung auf jeden Fall nicht zu hoch ansetzen. Bewahre dir unbedingt deine finanziellen Freiheiten. Mit 2 % Tilgung stehst du eigentlich immer gut da.
Das A und O für die Zins- und Tilgungsrechnung ist dein Eigenkapital. Also: Wie viel Geld kannst du selbst aufbringen und wie viel musst du dir von der Bank leihen, um deine Wunschimmobilie zu kaufen. Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto niedriger ist der Zinssatz, den die Bank dir anbietet.
Hast du selbst kein Geld auf der hohen Kante, kannst du dir einen gewissen Teil des Kaufpreises vielleicht bei Freunden, Familienmitgliedern oder dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin leihen. Ein Mix aus Privat- und Annuitätendarlehen ist oftmals leicht gemacht – und zahlt sich für dich aus. Auf unserer Seite „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“ findest du alles Wissenswerte zu dem Thema. Und hier gibt’s jetzt alle Facts zur optimalen Baufinanzierung.
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Die optimale Baufinanzierung. Mehr Durchblick im Baufi-Dschungel
In der Regel läuft die Baufinanzierung über ein Darlehen bei einer Bank. D. h. du leihst dir von der Bank einen bestimmten Betrag und zahlst ihn über einen vorher vereinbarten Zeitraum wieder zurück – inkl. der Zinsen. Für die Immobilienfinanzierung wird oftmals ein Annuitätendarlehen abgeschlossen. Die Rate bleibt über die gesamte Zeit gleich. Hast du beispielsweise vereinbart, jeden Monat 500 € zu zahlen, tust du dies, bis der Kredit komplett zurückgezahlt ist. Der Zinssatz bleibt für die gesamte Dauer der Zinsbindung gleich. Was sich aber mit jeder gezahlten Rate ändert: das Verhältnis deiner Zins- und Tilgungssumme. Jede Zahlung verringert deine Restschuld bei der Bank. Heißt: Je niedriger die Schulden, desto niedriger ist der Zins- und desto höher ist der Tilgungsbetrag, den du mit der Rate abbezahlst.
So weit so klar, oder? Du möchtest jetzt mal ein bisschen rechnen, was du dir so leisten kannst? Dann los. 👇
Stellschrauben beim Annuitätendarlehen
Bevor du Zins und Tilgung festlegst, probiere ein bisschen rum und stell am besten eine Zinsberechnung und einen Tilgungsplan auf. Dadurch findest du ratzfatz raus, welche Rechnung für dich am besten aufgeht. Ein paar Stellschrauben für deine Immobilienfinanzierung hast du nämlich.
Die Zinsbindung
Banken bieten unterschiedliche Zinsbindungsfristen an: 5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre, 25 Jahre oder 30 Jahre. Damit ist der Zeitraum gemeint, für den du mit der Bank einen festen Zinssatz vereinbarst. Das garantiert euch beiden Planungssicherheit. Häufig wird eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart. Wenn du mehr Sicherheit haben möchtest, sind vielleicht auch 15 oder 20 Jahre sinnvoll. Aber wie gesagt, möglich ist auch eine Zinsbindung über 30 Jahre. Die Bank berechnet dir für diese zusätzliche Sicherheit allerdings eine Zinsprämie. D. h. dein Zinssatz ist etwa 0,2 % bis 0,5 % höher als bei einer kürzeren Zinsbindung.
Auf der anderen Seite: Willst du innerhalb der Zinsbindung den Kreditbetrag vollständig zurückzahlen, belohnt die Bank dieses sogenannte Volltigerdarlehen mit etwas niedrigeren Zinsen.
Sollte der Zinssatz während deiner vereinbarten Zinsbindung sinken, kannst du von der Zinssenkung nicht profitieren, sondern zahlst weiter deinen dann höheren Zinssatz. Frühestens nach 10 Jahren könntest du den Restbetrag des Darlehens umschulden und eine neue Finanzierung zu dem dann niedrigeren Zins abschließen.
Tipp
Leg dich nicht zu lange fest.
Sondertilgungen
Du kannst es dir vielleicht schon denken: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung im Rahmen deiner Baufinanzierung. Neben deiner monatlichen Rate kannst du eine einmalige oder regelmäßige Sondertilgung im Vertrag vereinbaren. Durch so eine zusätzliche Zahlung erreichst du das Ziel „Volltilgung“ einfach schneller. Auch, wenn du anfänglich eine eher niedrige Tilgungsrate angesetzt hast, helfen Sonderzahlungen zwischendurch, um die gesamte Kreditsumme schneller zurückzuzahlen. In der Regel kannst du pro Jahr problemlos bis zu 5 % des Darlehens sondertilgen.
Tipp
Wenn du absehen kannst, dass du während der Kreditlaufzeit mindestens einmal etwas mehr Eigenkapital nachschießen kannst – und willst – sichere dir diese Möglichkeit auch vertraglich.
Die Tilgungsrate
Über die Tilgungsrate legst du fest, wie viel der geliehenen Summe du monatlich zurückzahlst. Die Tilgung sollte unbedingt zu deiner Haushaltsplanung passen und dich finanziell nicht einschränken. Schau also genau, wie viele Miete du mit deiner Immobilie erzielst. Durch den festgelegten Zinssatz ist die Zinsberechnung im Grunde schon abgehakt – die monatlich zu zahlenden Zinsen stehen fest. Dadurch kannst du aber relativ einfach ausrechnen, wie viel Geld du für die Tilgung übrighast.
Beispiel
Du leihst dir 150.000 € bei der Bank. Der Sollzins liegt bei 1,3 %. D.h. du zahlst monatlich (150.000 € x 1,3 %) / 100 / 12 = 162,50 € Zinsen. Durch deine vermietete Wohnung bekommst du monatlich 400 €. Dir bleiben also 400 € - 162,50 € = 237,50 € zur Tilgung.
Aufs Jahr gerechnet sind das dann 237,50 € x 12 = 2.850 €. Das entspricht einem Tilgungssatz von (2.850 € x 100) / 150.000 € = 1,9 %. Also, alles auf Kurs.
Die Bereitstellungszinsen
Wenn du mit einem Haus oder einer Wohnung als Kapitalanlage liebäugelst, die noch erst gebaut werden müssen, kann es sein, dass du Bereitstellungszinsen zahlen musst. Bei einem Neubau zahlst du den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern je nach Baufortschritt. D. h. ein Teil des Darlehens hat die Bank für dich auf Halde. Wie lange sie das Geld für dich parkt, hängt von der sogenannten bereitstellungsfreien Zeit ab. Die liegt meist bei 6 Monaten. Bei manchen Banken kannst du das Geld aber auch innerhalb von 12 Monaten abrufen – ohne, dass für dich zusätzliche Kosten anfallen (die Bereitstellungszinsen). Im Grunde sind die Bereitstellungszinsen eine Gebühr auf die noch nicht bezahlte Summe. Sie liegen im Schnitt bei 0,25 %.
Tipp
Wenn du deine Immobilie vermietest, kannst du die Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen.
Auch wichtig beim Annuitätendarlehen
Anders als bei anderen Darlehen, darfst du beim Annuitätendarlehen das Geld nur für die Finanzierung der Immobilie verwenden. Außerdem lässt sich bei dieser Form der Baufinanzierung die Bank ins Grundbuch eintragen. Quasi als Sicherheit. Was das Grundbuch überhaupt ist und warum sich beim Kauf ein Blick darauf lohnt, erfährst du hier.
Sofern du das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht voll getilgt hast, steht die Anschlussfinanzierung der Restschuld an. Und an dieser Stelle besteht eigentlich auch das einzige Risiko beim Annuitätendarlehen: Wenn die Zinsen nach der Zinsbindung deutlich gestiegen sind, kann das zu einer erheblichen Mehrbelastung für dich werden. Dann musst du vielleicht noch einmal eine neue Zins- und Tilgungsrechnung aufmachen und etwas am Tilgungssatz drehen oder Sondertilgungen einplanen. Grundsätzlich solltest du das Immobiliendarlehen aber vor Renteneintritt voll getilgt haben, um keine weiteren Belastungen mehr zu haben.
In der Urbyo Community wird sich zu diesem Thema schon fleißig ausgetauscht. Schau mal vorbei. Wir arbeiten in der Zwischenzeit weiter daran, wie wir der Glaskugel Zinsvorhersagen entlocken.
Hör auch gern mal rein, was unsere Kollegen Oliver und Nina zu dem Thema zu sagen haben:
Es gibt mehr als das Annuitätendarlehen
Baufinanzierung muss tatsächlich nicht immer Annuitätendarlehen sein. Es gibt z. B. noch endfällige Darlehen oder Wohn-Riester. Noch nie gehört? Wir bringen Licht ins Dunkel.
Endfällige Darlehen
Ein endfälliges Darlehen ist eine Kombination aus Darlehen und Kapitallebensversicherung oder Sparvertrag (oftmals ist das auch ein Bausparvertrag). Mit der Rendite aus dem Bausparvertrag bzw. der Kapitallebensversicherung baust du dir ein Guthaben auf. Bis zum Ende der Kreditlaufzeit zahlst du monatlich nur die Zinsen für das Darlehen. Wenn die Rückzahlung ansteht, tilgst du den Betrag mit dem Guthaben aus der dann zuteilungsfähigen Kapitallebensversicherung oder dem Bausparvertrag.
Bei dieser Art von Immobilienfinanzierung bist du allerdings von der Börse und den erzielten Renditen für z. B. deine Kapitallebensversicherung abhängig. Wenn also die Rendite, die du erhältst, niedriger sind als die Zinsen, die du für das Darlehen zahlst, geht die Rechnung nicht mehr auf. Wenn es dir vorrangig darum geht, einen bestimmten Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung des Hauptdarlehens zu sichern – sozusagen als Safety Net – kann das aber schon eine Option sein. Auch Steuerersparnis kann ein Argument für dich sein. Lass dir auf jeden Fall alle Chancen und Risiken genau erklären. Wir sind bei Fragen nur einen Klick entfernt.
Wohn-Riester
Wohn-Riester ist eine Eigenheimrente. Es ist eines der Riester-Programm, mit dem eine Förderung des Immobilienkaufs erreicht werden soll. Es soll dir also nach Renteneintritt mietfreies Wohnen in deinen eigenen vier Wänden ermöglichen. Kaufst du eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage, wird es aber leider nichts mit dem wohnriestern, denn die Zulagen und Steuervorteile bekommst du nur, wenn du in der geförderten Wohnung auch selbst wohnst. Alle Infos dazu bekommst du über die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) oder bei uns. Ticker uns einfach kurz an.
Baufinanzierung geht auch ohne Bank – zumindest teilweise
Neben den Banken gibt’s natürlich auch andere Kreditgeber:innen: Familie und Freunde, Arbeitgeber:innen oder der bzw. die Verkäufer:in. Dann sind es Privatkredite, die ihr untereinander aushandelt. In unserem Artikel “Baufinanzierung ohne Eigenkapital” findest du alles Wissenswerte zu den unterschiedlichen Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen: Von Verkäuferdarlehen über nachrangige Darlehen bis hin zu Arbeitgeberdarlehen und Zusatzsicherheiten. Lies’ es dir einfach mal durch. Vielleicht ist ja auch eine Option für dich dabei.
Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder Förderprogramme der Bundesländer und Kommunen, kannst du dir außerdem Darlehen zu oft deutlich niedrigeren Zinsen sichern. Allerdings kannst du darüber nie den kompletten Kaufpreis finanzieren.
Sofern du also den Kaufpreis nicht komplett aus eigener Tasche zahlen kannst, führt kein Weg an einer Baufinanzierung durch eine Bank vorbei. Wir sind an der Stelle aber für dich da und übernehmen alles Komplizierte für dich.
Du musst da nicht allein durch
Wir wissen, Baufinanzierung kann ganz schön zeitaufwendig und nervig sein. Vor allem der Weg zum besten Angebot ist oft völlig intransparent und man weiß nie so richtig, ob man vielleicht ein noch besseres Angebot verpasst. Aber auch dafür kennen wir die Lösung: Immobiliendarlehensvermittler:innen. Das sind selbstständige Finanzvermittler:innen, mit denen du ganz easy und schnell zum Ziel kommst. Sie sind dein heißer Draht zu den Banken. Dadurch, dass sie Software von größeren Anbietern nutzen, haben sie mit ganz wenigen Klicks die aktuellen Konditionen der angeschlossenen Banken im Blick. So können dir Finanzvermittler:innen für verschiedene Zinsbindungsfristen, Tilgungs- und Laufzeitszenarien die besten Angebote raussuchen und zuschicken. D.h. für dich: Du hast nur eine Anlaufstelle, bekommst aber Angebote für Annuitätendarlehen oder andere Modelle der Baufinanzierung von verschiedenen Banken. Top!
Auch aus Sicht der Banken können Immobiliendarlehensvermittler:innen punkten: Im Kern dreht sich das Geschäft der Banken darum, Geld gegen Zinsen zu verleihen. Kundenakquise und -betreuung werden im Bereich von Baufinanzierung & Co. nicht unbedingt großgeschrieben. Da kommen dann die Finanzvermittler:innen ins Spiel. Sie sorgen dafür, dass die Bank ihr Darlehensvolumen auch loswird. Sie beraten die Kreditnehmer:innen und bereiten alle Unterlagen so vor, wie die Bank sie braucht. Der einzige Aufwand für die Bank: Die Konditionen jeweils aktuell halten. Für die ganze Vorbereitung bekommen die Vermittler:innen dann eine Provision von der Bank gezahlt.
Good to know
Immobiliendarlehensvermittlung darf nicht jeder. Man muss dafür einen Kurs absolvieren und einen Sachkundenachweis erlangen, in Deutschland wohnhaft sein und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Darlehensvermittler:innen haben dann auch eine Dokumentations- und Beratungspflicht, die von der Bank, die dir letztendlich das Darlehen gibt, auch relativ akribisch auf Einhaltung kontrolliert wird.
Immobiliendarlehensvermittler:innen sorgen also auf allen Seiten für ordentlich Vereinfachung: Du behältst den Durchblick, die Bank kann sich auf das konzentrieren, was sie kann. Und: Alle haben eine:n Ansprechpartner:in. Auch während des ganzen Urbyo Prozesses hast du immer Expert:innen an deiner Seite.
Auf den Punkt: Deine Möglichkeiten zur Baufinanzierung
Jetzt weißt du viel über die Möglichkeiten der Baufinanzierung – und an wen du dich wenden kannst, wenn noch Fragen offen sind: Wir sind nämlich jederzeit für dich da. Mach dir dein Investment in Immobilien so einfach wie möglich und lass ruhig Expert:innen den Großteil der Arbeit für dich machen.
Um es aber noch einmal auf den Punkt zu bringen: Grundsätzlich solltest du bei der Zinsberechnung und dem Tilgungsplan darauf achten, dass die Rate zu deiner Haushaltrechnung passt. Idealerweise bringst du einiges an Eigenkapital mit ein – so 20 % bis 25 % – um niedrigere Zinsen zu bekommen. Bei der Zinsbindung achte darauf, dass du Sicherheit nicht zu teuer bezahlst. Wenn es dir das aber wert ist, hab im Hinterkopf: Die Zinsbindung ist nach 10 Jahren auch wieder kündbar – ohne Wenn und Aber.
Eine Blaupause für die Baufinanzierung gibt es leider nicht. Dafür sind die Objekte, Personen und Situationen einfach zu unterschiedlich. Wir können aber aus eigener Erfahrung sagen, dass ein Annuitätendarlehen dem schon sehr nahekommt. Es passt tatsächlich in den meisten Konstellationen. Außerdem kommt es nicht noch mit viel Chichi um die Ecke. Das ist gut, denn wenn du eine Sache nicht verstehst, solltest du eher die Finger davonlassen – gerade wenn es um Baufinanzierung geht.