Energetischer Sanierungen für Immobilien
Energieeffizienz verbessern: So modernisierst du richtig!
Beitrag von: Josephine Nguyen
Fit für die Zukunft?
Klimawandel, steigende Strom- und Gaspreise, Inflation … Dass Leute besonders jetzt überlegen, wie sie sich künftig vor steigenden Energiekosten schützen können, überrascht kaum. Die Richtung, die von der Bundesregierung vorgegeben wird, ist klar: bis 2030 sollen stolze 80 Prozent aus erneuerbaren Energiequellen stammen und 60 Prozent weniger CO₂ verbraucht werden. Im Koalitionsvertrag wurde beschlossen, dass Photovoltaikanlagen auf Gewerbedächern verpflichtend und auf Privatdächern zur Regel werden sollen. In einigen Bundesländern wie Hamburg, Berlin und Baden-Württemberg gibt es inzwischen auch Gesetze, die eine Solarpflicht für Neubauten und Sanierungen stückweise eingeführt haben oder über die nächsten Jahre vorsehen. Für Immobilieneigentümer:innen heißt das: Mehr energetische Modernisierungen und Sanierungen müssen her. Aber wie bewerkstelligt man das als Eigentümer:in? Lohnt sich das wirklich? Und wie beantragt man dafür eigentlich einen Kredit? Wir erklären es dir.
Was zählt eigentlich als Modernisierung?
Damit es nicht zur Verwirrung kommt, klären wir erstmal den Unterschied zwischen Sanierungen und Modernisierungen. Wenn du den Begriff Sanierung hörst, geht’s darum, dass man einen Mangel oder Schaden, also einen Missstand, durch umfangreiche Reparaturen behebt. Das Ziel ist mehr eine Wiederherstellung als eine Verbesserung der Qualität. Typische Sanierungsmaßnahmen sind z. B.:
Schimmelentfernung
Behebung von Fassadenschäden
Energetische Sanierungen
Balkon- und Terrassensanierungen
Eine Modernisierung hingegen kannst du quasi als Upgrade oder Goodie sehen, wodurch der Wohnkomfort erhöht und/oder ein Gebäude energieeffizienter wird, also sowas wie:
Neue wassersparende Toilettenspülkästen oder Armaturen
Neue Belüftungssysteme
Aufzuginstallationen
Neue Heizsysteme, z. B. mit Wärmepumpen
Installation von Solaranlagen
Verbesserte Dämmungen, Dächer oder Fenster
Modernisierungskredite sind i. d. R. nichts anderes als zweckgebundene Ratenkredite (bis 50.000 Euro) oder Baufinanzierungen (über 50.000 Euro). Sie sind unmittelbar mit deiner Immobilie verbunden und werden daher auch erst ausgezahlt, wenn du vorweisen kannst, dass die geplanten Maßnahmen auch wirklich umgesetzt wurden.
Müssen Eigentümer:innen modernisieren und sanieren?
Jein. Grundsätzlich besteht in Deutschland keine generelle bundesweite Modernisierungs- oder Sanierungspflicht. Du musst als Eigentümer:in also nicht alle paar Jahre zum Beispiel ein neues Bad oder eine neue Küche einbauen. Es gibt aber in gewissen Fällen schon Sanierungsvorschriften, wenn:
das Dach deines gekauften oder geerbten Hauses nicht dem Mindestwärmeschutz entspricht (gilt, wenn du nach dem 01.02.2002 Eigentümer:in eines zum Zeitpunkt bestehenden Gebäudes geworden bist) und du nicht selbst darin wohnst. Dann muss eine den Mindestvorgaben entsprechende Dachdämmung durchgeführt werden.
die Heizung älter als 30 Jahre alt ist und du nicht selbst im Gebäude wohnst. Dann müssen ggf. die Heizungsrohre isoliert und der Heizkessel getauscht werden, wenn diese dem Standard nicht entsprechen.
du mindestens 10 % der Außenfassade sanierst. Es gibt hier Vorgaben, wie sie gedämmt werden muss, wenn du das schon in Angriff nehmen willst.
die Gesundheit der Bewohner:innen gefährdet ist, z. B. bei Schimmelbefall, Hausschwamm oder Wasserschäden.
Warum lohnt sich eine Modernisierung?
Okay, es ist also an sich kein Muss, die eigene Immo zu modernisieren. Es gibt aber einige gute Gründe, warum es sinnvoll sein kann, für solche Vorhaben ein bisschen Geld in die Hand zu nehmen.
Grund 1: Du sparst langfristig Kohle
Wenn du eine Immobilie energetisch sanierst oder modernisierst, hast du zwar erstmal eine Investition, aber auf lange Sicht kannst du auch deine Neben- und Betriebskosten bedeutend reduzieren. Eine neue Dämmung, eine moderne Heizung oder neue Fenster mit 3-fach Verglasung können dafür sorgen, dass du oder deine Mieter:innen viel weniger heizen müssen. Mit der Installation und Nutzung einer Photovoltaikanlage oder eines Batteriespeichers, die du entweder selbst nutzen oder voll ins Stromnetz einspeisen kannst, werden deine Stromkosten gesenkt bzw. kompensiert. Und auch mit wassersparenden Armaturen werden zukünftige Abrechnungen günstiger.
Wenn du die Immo selbst nutzt, kannst du zusätzlich 20 Prozent der Modernisierungskosten bis maximal 40.000 Euro über drei Jahre verteilt steuerlich absetzen.
Apropos Geld sparen: Für viele Modernisierungen und energetische Sanierungen gibt‘s attraktive Förderkredite von der KfW mit hervorragenden Konditionen. Dein Investment zahlt sich also aus und amortisiert sich relativ schnell. Mehr zu den Förderkrediten erfährst du unter dem Punkt „Modernisierung angehen“.
Grund 2: Du machst dein Investment zukunftssicher
Du kennst den Spruch Vorsorge ist besser als Nachsorge? Das gilt auch bei der Immo. Du fährst langfristig besser, wenn du dich um Dinge kümmerst, bevor sie zu Problemen werden und du umfangreiche Sanierungen vornehmen musst. Wenn du nämlich Pech hast, kann es sonst früher oder später zu einer bösen Überraschung kommen und richtig teuer werden. Mit einer Modernisierung sind deine Kosten wesentlich besser planbar.
Aber auch, wenn du im Rahmen deiner Investmentstrategie die Mieteinnahmen weiterentwickeln möchtest, ist es eine Modernisierung eine gute Idee. Die Mieterhöhung darf laut BGB jährlich bis zu 8 % der auf die Wohnung fallenden Modernisierungskosten betragen (Genaueres erklären wir euch weiter unten unter dem Punkt „Modernisierung angehen“). Da Modernisierungen auch für Mieter:innen von Vorteil sind, werden sie i. d. R. auch gut angenommen. Trotzdem solltest du korrekt und fair vorgehen, sonst können deine Mieter:innen der Mieterhöhung widersprechen.
Modernisierungen steigern außerdem den Wert deiner Immobilie. Solltest du also dein Objekt später mal verkaufen wollen, ist das ein weiteres Plus.
Grund 3: Du trägst zum Umweltschutz und zu mehr Nachhaltigkeit bei
Wenn du zu den vielen Menschen gehörst, die sich um den Klimawandel Gedanken machen und nach Möglichkeiten suchen, sich zu engagieren, ist eine energetische Modernisierung oder Sanierung ein toller Ansatz. Du kannst damit den CO₂-Ausstoß deines Hauses oder deiner Wohnung nämlich erheblich senken und somit den Weg zur Klimaneutralität ebnen. Bis 2030 möchte Deutschland die Emissionen um 65 Prozent senken und bis 2045 klimaneutral sein. Laut einer Studie von McMakler sind wir davon aber noch ein ganzes Stück entfernt. Bisher haben nur 13 Prozent aller Energieausweise, die für deutsche Immos ausgestellt werden, einen Energiekennwert von B oder besser. Da geht also definitiv noch was.
Wie geht man eine Modernisierung an?
Wenn du eine energetische Modernisierung oder Sanierung durchführen willst, kannst du wie oben kurz erwähnt eine staatliche Förderung in Form eines KfW-Kredits beantragen. Die KfW bietet diverse Förderkredite sowohl für Bestandsimmos als auch für Neubauten. Das kannst du allerdings nicht selbst, sondern nur direkt über eine Bank oder indirekt über eine:n Darlehensvermittler:in wie uns. Unsere Finanzprofis finden die richtige Bank für deinen Modernisierungskredit und beantragen für dich auch die entsprechende KfW-Förderung.
Bevor du den Kredit beantragst und die Sanierung oder Modernisierung vornimmst, empfehlen wir dir, eine:n Energieeffizienz-Expert:in für zu engagieren. Diese Person macht eine Bestandsaufnahme, verrät dir, welche Maßnahmen empfohlen sind und erstellt dir ein entsprechendes Konzept mit Sanierungsfahrplan für deine Immo. Nach Umsetzung der Modernisierungen brauchst du diese Person sowieso, um die „Bestätigung nach Durchführung“ einzuholen und den Tilgungszuschuss zu erhalten.
Hinweis
Wenn du eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus hast, kannst du alle Modernisierungen, die dein Sondereigentum betreffen, ohne Einverständnis anderer umsetzen. Da trägst du auch die Kosten selbst. Geht‘s jedoch um das Gemeinschaftseigentum (Außenfassade, Fenster, Dach, etc.), muss deine Eigentümergemeinschaft zustimmen und die Kosten auch von allen anteilig getragen werden.
Anschließend brauchst du die Finanzierung mit Förderungsantrag und eine Handwerkerfirma, die die Sanierungen oder Modernisierungen umsetzt. Offiziell beauftragen solltest du die Firma aber erst, wenn du die Finanzierung und Förderung erfolgreich beantragt hast, sonst bekommst du keine Förderleistungen. Kostenvoranschläge kannst du dir aber schon einholen, um die Darlehenshöhe besser einzugrenzen.
Spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten musst du deine Mieter:innen über die anstehenden Arbeiten und ggf. Mieterhöhung schriftlich in Kenntnis setzen. Dein Schreiben muss Folgendes beinhalten:
Beginn der Bauarbeiten
Dauer der Arbeiten
Liste der geplanten Maßnahmen
Höhe der zukünftigen Betriebskosten
Ggf. Höhe der neuen Miete
Die Miete erhöhen darfst du aber nur, wenn du keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart hast oder wenn du gesetzlich dazu verpflichtet bist. Ansonsten bist du dazu verpflichtet, die Kosten selbst zu tragen. Um zu berechnen, um wie viel du die Miete maximal erhöhen darfst, gibt es hier ein paar Hinweise:
Du musst durch die Modernisierung entfallene Instandsetzungskosten abziehen. Das bedeutet Kosten, die du sonst für eine Sanierung hättest ausgeben müssen.
Ebenso musst du öffentliche Fördermittel und Zinsersparnisse von den Modernisierungskosten abziehen.
Die Mieterhöhung darf maximal 8 % der noch übrigen Summe pro Jahr betragen.
Die Mieterhöhung darf alle sechs Jahre nur um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Liegen die 8 % also drüber, ist das deine Kappungsgrenze.
Wenn du dich bei der Berechnung der neuen Miethöhe unsicher fühlst, kannst du dich gerne an unsere Finanzexpert:innen wenden. Wir rechnen das gerne mit dir durch. Sprich uns einfach drauf an.
Wenn mit deinen Mieter:innen alles geklärt ist, kann die Umsetzung dann fristgerecht umgesetzt werden. Wenn du selbst handwerklich begabt bist und Modernisierungen fachgerecht umsetzen kannst, kannst du natürlich auch selbst Hand anlegen und dir so einen Teil der Modernisierungskosten sparen.
Nach Abschluss der Arbeiten und dem offiziellen Okay des Experten oder der Expertin bekommst du deinen Tilgungszuschuss gutgeschrieben.
Ohne Baustellen zum Modernisierungskredit
Also: Wenn du einen Modernisierungskredit benötigst, bist du bei Urbyo an der richtigen Stelle. Im Beratungsgespräch mit deinem Finanzprofi findest du heraus, wie hoch dein Maximaldarlehen sein kann und welche Förderkredite du beantragen kannst. Außerdem hilft dir dein:e Ansprechpartner:in dabei, alle notwendigen Unterlagen vorzubereiten und einzureichen, die die Bank von dir benötigt. Im Grunde sind es Dokumente zu deiner finanziellen Lage, Kostenvoranschläge und Informationen zur Immobilie.
Mach dir keine Sorgen: Wir finden für dich das passende Finanzierungsmodell und helfen dir dabei, die Modernisierung so reibungslos wie möglich über die Bühne zu bringen. Und im Handumdrehen ist deine Immo fit für die Zukunft.
Fehler bei der energetischen Sanierung vermeiden
Mangelhafte Planung: Eine unkoordinierte Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ohne Berücksichtigung ihrer Auswirkungen auf das Gesamtkonzept kann zu Schäden und Folgekosten führen.
Fensteraustausch: Neue Fenster können die Wärmedämmung verbessern, aber wenn das Gesamtgebäude nicht gut gedämmt ist, können Wärmebrücken entstehen. Zudem kann der Austausch zu Feuchtigkeitsschäden führen.
Professionelle Umsetzung: DIY (Do it Yourself) bei Fenstern kann zu baulichen Schäden führen. Ein Fachbetrieb berücksichtigt Dämmung und Details, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden.
Photovoltaik bei Dachsanierung: Bei Dachsanierungen sollte auch die Integration von Photovoltaik berücksichtigt werden, um Kosten zu sparen und eine effiziente Planung sicherzustellen.
Effizienz des Heizsystems: Der Wechsel zu einem modernen Heizsystem, z. B. einer Wärmepumpe, ist erfreulich, aber die Effizienz hängt von der Dämmung und dem Wärmeverteilsystem ab.
Vor dem Kauf klären: Beim Kauf eines Hauses sollten bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen, die Dimensionierung der Heizung und die Qualität der Dämmung abgeklärt werden.
Realistische Erwartungen: Die finanziellen Vorteile energetischer Sanierung zeigen sich erst nach einigen Jahren, und bei Verkaufsabsichten könnte die Auswahl hochwertiger Materialien fraglich sein.
Preisentwicklung: Saniert vs. Unsaniert
Die Kaufpreise für unsanierte Wohngebäude sind im Vergleich zu sanierten Gebäuden tendenziell niedriger. Allerdings zeigt sich in den letzten Jahren, dass die Preisabschläge für unsanierte Immobilien in Bezug auf ihre energetische Qualität stabil geblieben sind. Die Preise für sanierte Immobilien bleiben jedoch generell höher, da sie aufgrund ihrer höheren Energieeffizienz und geringeren Folgekosten attraktiver für Käufer sind.
Laut einer Studie von JLL betrug der Preisabschlag für Mehrfamilienhäuser in den Energieeffizienzklassen B bis G/H im Vergleich zu den besten Klassen A/A+ durchschnittlich 16,7 Prozent im ersten Quartal 2024, gegenüber 17,2 Prozent im vorherigen Quartal. Dies deutet auf eine leichte Stabilisierung der Preisabschläge für weniger energieeffiziente, also tendenziell unsanierte Immobilien hin.
Regionale Unterschiede in der Preisentwicklung
Es gibt signifikante regionale Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen unsanierten und sanierten Wohngebäuden. In urbanen Gebieten mit starker Nachfrage nach Wohnraum sind die Preisabschläge für unsanierte Gebäude geringer als in ländlich geprägten Regionen. In ländlichen Gebieten können die Einkommenspotenziale niedriger sein und die Kosten für eine Sanierung den Immobilienwert überproportional beeinflussen.
Zukünftige Marktentwicklungen
Es wird erwartet, dass sanierte Immobilien weiterhin eine starke Nachfrage erfahren, insbesondere aufgrund der steigenden Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Unsanierte Immobilien könnten hingegen unter Druck bleiben, besonders wenn die Baukosten stabil bleiben oder weiter steigen.
Risiken beim Kauf unsanierter Immobilien
Beim Kauf unsanierter Immobilien sollten Käufer die potenziell hohen Kosten und den Zeitaufwand für notwendige Sanierungen nicht unterschätzen. Zudem besteht das Risiko finanzieller Überraschungen durch unerwartete Baumängel und die möglicherweise sich ändernde Gesetzgebung bezüglich Energieeffizienz und Umweltschutz.
Renditen: Saniert vs. Unsaniert
Sanierte Immobilien bieten in der Regel stabilere und potenziell höhere Renditen, da sie weniger Instandhaltungskosten verursachen und höhere Mieteinnahmen generieren können. Unsanierte Immobilien bieten möglicherweise höhere Anfangsrenditen, bergen aber auch größere Risiken und Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen Kosten.
Bewertung durch Finanzierungsinstitute
Finanzierungsinstitute bewerten sanierte Immobilien oft günstiger, da sie als weniger risikoreich gelten. Unsanierte Immobilien können höhere Zinsen oder strengere Kreditbedingungen nach sich ziehen, insbesondere wenn die Banken die zusätzlichen Sanierungskosten in ihre Risikobewertung einbeziehen.
Rolle der Infrastruktur und Mikrolage
Die Mikrolage und die Infrastruktur spielen eine wichtige Rolle bei der Preisbildung von Immobilien. Selbst ein saniertes Gebäude in einer schlechten Lage kann geringere Preise erzielen als ein unsaniertes in einer bevorzugten Lage. Jedoch neigen sanierte Immobilien in guten Lagen dazu, besonders hohe Preise zu erzielen.
Käufergruppen: Eigennutzer vs. Investoren
Eigennutzer bevorzugen oft sanierte Immobilien, da diese sofort bezugsfertig sind und keine zusätzlichen Investitionen erfordern. Investoren könnten in unsanierten Immobilien Gelegenheiten sehen, besonders wenn sie die Mittel und das Know-how haben, diese zu sanieren und zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Es gibt auch Eigennutzer, die aufgrund begrenzter Mittel unsanierte Immobilien kaufen und die Sanierung selbst planen.
Zukunftstrends und Umweltpolitik
Der Trend zu nachhaltigerem Wohnen und strengeren Energievorschriften wird voraussichtlich weiter zunehmen. Dies könnte die Nachfrage nach sanierten Immobilien weiter steigern, besonders in Märkten, wo Käufer und Investoren zunehmend Wert auf Energieeffizienz und ökologische Nachhaltigkeit legen. Regierungen könnten auch neue Anreize schaffen oder bestehende Subventionen erhöhen, um die Sanierung von Wohnungen zu fördern. Dies würde die Dynamik zwischen unsanierten und sanierten Immobilien weiter verändern.
Die Sanierung von Immobilien bleibt ein zentrales Thema auf dem deutschen Immobilienmarkt, besonders vor dem Hintergrund der Klimaziele und steigender Energiekosten. Trotz erster Erholungen der Transaktionszahlen zeigt sich ein Markttrend: Immer mehr unsanierte Bestandsimmobilien kommen auf den Markt. Dies liegt unter anderem daran, dass viele Eigentümer im fortgeschrittenen Alter keine langfristigen Investitionen mehr tätigen möchten. Zugleich erschweren gekürzte Fördergelder und komplexe Antragsprozesse die Sanierungsbereitschaft. Für Käufer bieten solche Immobilien Chancen, erfordern jedoch eine präzise Kalkulation der Sanierungskosten. Wer hier klug plant und Förderprogramme nutzt, kann trotz Herausforderungen vom Potenzial der Immobilien profitieren. Langfristig sind jedoch verstärkte politische Anreize und eine Vereinfachung der Förderstrukturen notwendig, um den Immobilienbestand nachhaltiger und energieeffizienter zu gestalten.
