Modernisierungskosten auf Miete umlegen
Wohnung modernisieren & Kosten auf Mieter:in umlegen? So funktioniert's 💡
In der Immobilienwelt und der Verwaltung von Immos sind Modernisierungsmaßnahmen ein häufiges Thema, das sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen von großer Bedeutung ist. Denn trotz der Umlage gibt es natürlich Gründe, wieso auch Mieter:innen von den Modernisierungen profitieren und sie sogar wünschen. Und das trotz der durch die Umlage bedingten Erhöhung der Miete!
Denn meist werden die Kosten für Modernisierungen auf die Mieter:innen umgelegt. Klar ist aber, dass das nicht unbegrenzt funktioniert. Beide Seiten haben gesetzlich geregelten Rechte und Pflichten. Wie die aussehen, was genau als Modernisierungen gilt oder wie die Umlage funktioniert, erfährst du im Artikel.
- Definition
- Gesetzesgrundlagen
- So funktioniert's
- Absetzung
- Mieterschutz
- Wirtschaftlichkeit
- Unser Tipp
- FAQ
Was sind Modernisierungskosten und warum fallen sie an?
Modernisierungskosten sind Investitionen, die in einer Immobilie getätigt werden, um sie zu verbessern, den Wohnkomfort zu erhöhen oder die Energieeffizienz zu steigern. Modernisierungskosten erhöhen also auch den Wert des Objektes. Das unterscheidet sie auch von Reparaturen.
Denn Im Gegensatz zu Reparaturkosten dienen Modernisierungsmaßnahmen der langfristigen Wertsteigerung deiner Wohnung. Typische Modernisierungsprojekte können den Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage, die Sanierung deines Badezimmers oder die Erneuerung von Fenstern und Türen umfassen. In einem Mehrfamilienhaus kann eine einzelne Wohnung oder gleich das gesamte Haus modernisiert werden. Das hat natürlich Einfluss darauf, wer genau die Kosten trägt.
Gesetzliche Grundlagen zur Umlage von Modernisierungskosten
Die Umlage von Modernisierungskosten ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 559 BGB können Vermieter:innen die jährliche Miete um bis zu 8 % der für deine Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Allerdings darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen (§ 559 Abs. 3 BGB).
Außerdem muss die geplante Modernisierung vorher angekündigt werden, und es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um die Kosten auf die Mieter:innen umzulegen.
Wie werden Modernisierungskosten auf Mieter:innen umgelegt?
Die Umlage von Modernisierungskosten erfolgt in der Regel über die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung. Dabei werden die Gesamtkosten der Modernisierung über die Miete auf die Mieter:innen einer Wohnung oder des gesamten Mehrfamilienhauses umgelegt.
Anders als bei anderen Mieterhöhungen müssen Mieter:innen im Falle einer Modernisierung nicht explizit zustimmen. Allerdings muss die Modernisierung vorab schriftlich angekündigt werden. Anschließend steht den Mieter:innen eine Frist zu, in der sie Einwände äußern können. Ist die verstrichen, können Vermieter:innen mit den Modernisierungen starten und die Miete anschließend erhöhen. Hast du deine Immo übrigens in der Sondereigentumsverwaltung, kümmert die sich darum. Wird das ganze Haus einer Eigentümergemeinschaft saniert, ist das natürlich Teil der gesamten WEG, die verwaltet wird oder möglicherweise in Selbstverwaltung ist.
Aufteilung der Modernisierungskosten im Mehrfamilienhaus
Innerhalb eines Mehrfamilienhauses erfolgt die Aufteilung nach dem Anteil der Wohnfläche jeder Partei. Ein Beispiel eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohnungen verdeutlicht das: Angenommen, Wohnung A hat eine Wohnfläche von 100 m², während Wohnung B 80 m² groß ist. In diesem Fall würden die Mieter:innen von Wohnung A ca. 55 % der Kosten tragen, während die Mieter:innen von Wohnung B ca. 45 % der Kosten stemmen. Allerdings tragen Mieter:innen die Kosten natürlich nicht direkt und auf einmal, sondern die werden indirekt auf die Miete umgelegt. Die absoluten Kosten der Modernisierung bestimmen allerdings die Grenzen der zulässigen Mieterhöhung und spielen deswegen eine wichtige Rolle.
Beispielrechnung zur Verdeutlichung
Um das Verfahren der Kostenverteilung zu veranschaulichen, betrachten wir ein Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen werden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die insgesamt 30.000 Euro kosten. Wohnung A hat eine Wohnfläche von 120 m², die Wohnung B 90 m² und die Wohnung C 80 m².
Wie schon erwähnt, tragen Mieter:innen diese Kosten aber nicht direkt, sondern eben indirekt über eine Umlage auf die Miete. Da die aber natürlich pro m² bezahlt wird, ergeben sich unterschiedliche Anteile anhand der Wohnungsgrößen.
Die Berechnung der Kostenverteilung erfolgt wie folgt:
Wohnung A: 120 m² / (120 m² + 90 m² + 80 m²) * 30.000 Euro = 12.000 Euro
Wohnung B: 90 m² / (120 m² + 90 m² + 80 m²) * 30.000 Euro = 9.000 Euro
Wohnung C: 80 m² / (120 m² + 90 m² + 80 m²) * 30.000 Euro = 8.000 Euro
Modernisierungskosten steuerlich absetzen
Achtung: Bei konkreten Fragen solltest du dich an eine Steuerberatung wenden!
Sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen gibt es steuerliche Aspekte bei Modernisierungskosten. Vermieter:innen können die Kosten als Werbungskosten steuermindernd geltend machen.
Für Mieter:innen kann eine Modernisierung zu einer Verbesserung der Energieeffizienz führen, wodurch sich eventuell auch Steuervorteile ergeben könnten.
Einschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen
Um Mieter:innen vor übermäßigen Mietsteigerungen durch Modernisierungen zu schützen, gelten gesetzliche Einschränkungen. Vermieter:innen dürfen die jährliche Miete um maximal 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen. Etwas höher liegt die Grenze bei Austausch der Heizungsanlage oder verbesserter Dämmung. In diesen Fällen können Vermieter:innen die Miete um bis zu 11 % der Modernisierungskosten erhöhen. Das liegt daran, weil man in diesem Fall davon ausgehen kann, dass die Mieter:innen durch die Modernisierungen Heizkosten sparen. Also ist die Mehrbelastung durch die Erhöhung natürlich deutlich besser zu verkraften. In einigen Fällen kann sie für Mieter:innen sogar kaum ins Gewicht fallen. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete aber nicht um mehr als drei Euro pro m² erhöhen. Und wenn die Miete unter sieben Euro pro m² lag, darf die Erhöhung maximal zwei Euro pro m² ausfallen.
Allerdings können Mieter:innen in bestimmten Härtefällen nach § 559 Abs. 4 einen Härtefallantrag stellen, um eine unzumutbare Belastung durch die Modernisierungsmieterhöhung zu verhindern. Die Möglichkeit besteht, wenn die Erhöhung für Mieter:innen „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen“ ist. Ausnahmen gelten nur, wenn die Immobilie einfach nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Modernisierung Gründe hatte, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieter:innen lag. Wenn die Miete unangemessen stark ansteigt, steht Mieter:innen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen
Für Vermieter:innen ist es wichtig, die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen. Eine Kosten-Nutzen-Analyse kann helfen, die langfristigen Vorteile und mögliche Energieeinsparungen abzuwägen. Durch energieeffiziente Modernisierungen kannst du auch Fördermöglichkeiten nutzen, die eine finanzielle Entlastung bei den Kosten bieten können.
Allerdings sollten die Modernisierungsmaßnahmen schon zu deinem Immobilientyp passen. Hast du deine Wohnung beispielsweise an eine WG vermietet, in der junge Studierende wohnen, denen vor allem günstiger und gut gelegener Wohnraum wichtig ist, ergibt es wenig Sinn, das teuerste Parkett oder ein extrem teures Badezimmer einzubauen. Denn die dann angemessenen Erhöhungen können die Mieter:inen sich dann möglicherweise nicht leisten. Insbesondere in Zeiten, in denen Nebenosten auch immer weiter steigen. Überleg dir also gut, welche Modernisierungen an welcher Immobilie in welcher Lage sinnvoll ist.
Vor Modernisierungskostenerhöhung: Kommunikation mit Mieter:innen
Die Umlage von Modernisierungskosten ist ein relevantes Thema sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. Einerseits bieten die gesetzlichen Regelungen Schutz und Einschränkungen, um eine angemessene Umlage zu gewährleisten. Deshalb solltest du die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig prüfen, um langfristige Vorteile zu erzielen.
Andererseits helfen auch oft Gespräche mit aktuellen Mieter:innen, die manchmal sogar Wünsche oder Anregungen hinsichtlich Modernisierungen haben und dann oft sogar bereit sind, diese über die Umlagen der Miete mitzutragen. Wichtig ist nur, dass du dir über die rechtlichen Grundlagen und steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Modernisierungskosten klar bist und dich vorab informierst.