Abschreibungen von Immobilien: Steuern sparen für Eigentümer:innnen

Wie Abschreibungen deine Immo-Rendite verbessern

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Bild Abschreibungen bei Immobilien

Wenn du eine Immobilie gekauft hast, kannst du sie steuerlich abschreiben. Besonders für Eigentümer:innen, die Immos als Kapitalanlage kaufen, ist das spannend.

Denn sie sind ein Hebel, um deine steuerliche Belastung zu senken und so deine Rendite zu erhöhen und sogar deinen Cashflow positiv zu beeinflussen. Bei der Abschreibung spielt das Baujahr deiner Immobilie eine Rolle und ob du selber darin wohnst oder die Immobilie vermietest.

Jede:r Eigentümer:in sollte sich zumindest kurz mit dem Thema auseinandersetzen. Denn auch wenn Abschreibungen eigentlich für Eigentümer:innen gedacht sind, die ihr Objekt vermieten, gibt es auch Fälle, in denen du Kosten für dein Eigenheim steuerlich abschreiben kannst. Wir haben für dich zusammengestellt, was Abschreibungen genau sind, wer sie wann nutzen kann, wie hoch die Abschreibungen sind und warum genau sie vor allem für dein Immo-Investment eine wichtige Rolle spielen. 🙌🏢

Was sind Abschreibungen auf Immobilien und was bedeutet AfA?

Wenn du dich mit dem Immobilienkauf beschäftigt hast, bist du sehr wahrscheinlich schonmal über Begriffe wie Abschreibungen oder AfA gestolpert. Beide Begriffe meinen im Grunde dasselbe.

Mit einer Abschreibung hast du die Möglichkeit, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilie oder dem Bau deines Objektes steuerlich abzusetzen. Das bedeutet: Du kannst diese Kosten von dem Einkommen abziehen, das du versteuern musst und so deine Steuerlast mindern. Abschreibungen sind also eine steuerliche Fördermaßnahme, um mehr Menschen zur Anschaffung von Immobilieneigentum zu motivieren. Denn von der Maßnahme profitieren Vermieter:innen und gewerbliche Immo-Nutzer:innen ebenso wie Eigentümer:innen von Denkmalobjekten bei der Sanierung. Denk aber dran, dass du immer nur Kosten für die Anschaffung oder den Bau von Gebäuden abschreiben kannst. Wieso das so ist, wird klar, wenn du dir anschaust, was AfA bedeutet.

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Denn bei dem Begriff AfA ist es wie bei so vielen Begriffen in der Immo-Welt: Sie wirken nur auf den ersten Blick kompliziert. Denn AfA ist nicht mehr als eine Abkürzung. Sie steht auf „Absetzung für Abnutzung“. Abschreibungen sind auch geschaffen worden, um die Abnutzung und damit die Wertminderung von Gebäuden bei Nutzung zu berücksichtigen. Da das Grundstück als solches aber durch die Nutzung nicht an Wert verliert, kannst du es eben nicht abschreiben. Ergibt Sinn, oder?

Wann kann ich Abschreibungen auf Immobilien nutzen?

Nach dem Einkommensteuergesetz kannst du von Abschreibungen profitieren, wenn du deine Immobilie nutzt, um Gewinne zu erzielen. Kaufst du also ein Objekt und vermietest es anschließend, kannst du von der Abschreibung der Anschaffungskosten steuerlich profitieren. An dieser Stelle allerdings ein Hinweis: Solltest du planen, eine Immobilie zu kaufen und sie zu günstigeren Konditionen beispielsweise an Familienmitglieder zu vermieten, muss die Miete dennoch 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt sie drunter, werden die Abschreibungen anteilig gekürzt.

Wenn du Eigentümer:in einer denkmalgeschützten Immobilie bist und die sanierst, kannst du die Kosten ebenfalls abschreiben. In diesem Fall ist es sogar egal, ob du selber in der Immobilie wohnst oder sie vermietest.

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Wann sind Abschreibungen nicht möglich?

Wenn du eine Immobilie kaufst und selbst darin wohnst, kannst du die Anschaffungskosten steuerlich nicht abschreiben. Denn aus staatlicher Sicht gilt das Wohnen im Eigenheim als Privatangelegenheit. Und da du von der Abnutzung durch das Wohnen selber profitierst, besteht die Möglichkeit der Abschreibung für dich nicht.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: Rechnungen von Handwerker:innen kannst du in einem gewissen Umfang auch für von dir bewohnte Immobilien absetzen.

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Degressiv vs. Linear: Wie funktionieren Abschreibungen überhaupt?

Bei Immobilien als Kapitalanlage soll die Möglichkeit der Abschreibung den Wertverlust des Objektes steuerlich ausgleichen. In einem anderen Kontext kennst du das vielleicht, wenn du dir als Selbständige:r Arbeitsmaterialien oder Büroausstattung zulegst. Die kannst du dann abschreiben, indem die Kosten für die Anschaffung von dem Gewinn abgezogen werden. So musst du am Ende weniger Gewinn versteuern.

Die Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien funktioniert vom Grundprinzip her ähnlich: Du kannst über einen gewissen Zeitraum jedes Jahr einen festgelegten Prozentsatz der Anschaffungskosten bei der Steuer geltend machen und ihn von deinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Auch hier verringert sich so das Einkommen, das du versteuern musst und deine Steuerlast sinkt.

Es gibt allerdings zwei verschiedene Abschreibungsmethoden. Immobilien werden entweder linear oder degressiv abgeschrieben. Bei der linearen Methode kannst du jedes Jahr den gleichen Betrag abschreiben. Bei der degressiven Abschreibung bezieht sich der Abschreibungssatz immer auf den Betrag, der noch nicht abgeschrieben ist. Da der im Laufe der Zeit natürlich schrumpft, sind die Abschreibungen bei der degressiven Methode am Anfang höher und am Ende niedriger, während sie bei der linearen Abschreibung eben immer gleich sind. Die degressive Methode kannst du aber nur anwenden, wenn deine Immobilie vor 2006 gebraut wurde.

Höhe der Abschreibungen auf Immobilien

Wie bei steuerlichen Themen üblich, bemisst sich die Höhe von Abschreibungen auch bei Immobilien an festgelegten Sätzen. Natürlich unterscheiden sich die Sätze auch hier zwischen der Abschreibung nach der linearen oder der degressiven Methode.

Bei der linearen Methode richtet sich der Abschreibungssatz nach dem Baujahr deines Objektes. Wenn deine Immobilie nach 1924 gebaut wurde, kannst du 50 Jahre lang jedes Jahr 2 Prozent der Anschaffungskosten absetzen. Bei Objekten mit einem Baujahr vor 1924 kannst du 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 % abschreiben.

Die degressive Abschreibung legt andere Sätze zugrunde und ist etwas komplexer. Wenn du ein Eigentümer:in einer vor 2006 errichteten Immobilie wirst, kannst du die Anschaffungskosten in den ersten Zehn Jahren mit jeweils 4 % abschreiben. Danach kannst du acht Jahre lang jedes Jahr 2,5 % ansetzen. In den letzten 32 Jahren sind es dann nur noch jeweils 1,25 %.

Wie lange kann man eine Immobilie abschreiben?

Wie lange du eine Immobilie abschreiben kannst, richtet sich nach dem Baujahr des Objektes und ist unabhängig von der gewählten Abschreibungsmethode. Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, kannst du über 40 Jahre abschreiben. Bei nach 1925 fertig gestellten Objekten schreibst du die Anschaffungskosten über 50 Jahre ab.

In der Endabrechnung macht das allerdings keinen Unterschied. Denn in beiden Fällen kannst du über die jeweilige Dauer den gesamten Kaufpreis steuerlich abschreiben.

Kaufpreis? Anschaffungskosten? Was kann ich bei Immobilien abschreiben?

Im ersten Moment denken viele, dass Anschaffungskosten und Kaufpreis doch irgendwie identisch sind. Stimmt aber nicht ganz. Denn der Kaufpreis ist nur ein Teil der Anschaffungskosten einer Immobilie. Tatsächlich kannst du zusätzlich zu dem Kaufpreis auch die Nebenkosten absetzen. Dazu zählen Maklerkosten, Notariats- und Grundbuchkosten oder Grunderwerbssteuer. Das alles sind die Anschaffungskosten, die du beim Immobilienkauf steuerlich absetzen kannst. Du musst aber unterscheiden zwischen Anschaffungskosten für das Gebäude und das Grundstück. Denn das Grundstück – du erinnerst dich – kannst du nicht abschreiben.

Wenn du ein paar mehr Infos zu den Kaufnebenkosten möchtest, dann empfehlen wir dir die dazu passende Podcast-Folge. 👇

Warum sind Abschreibungen für mein Immo-Investment wichtig?

Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, ist eine Sache besonders wichtig: die Rendite. Auf die Rendite haben natürlich verschiedene Faktoren Einfluss. Dazu gehören Aspekte wie der Kaufpreis, die Mieteinnahmen oder die Wertentwicklung des Objekts, in das du investierst.

Aber auch die Abschreibung auf Anschaffungskosten bei Immobilien wirkt sich auf die Rendite deines Investments aus. Denn du wirst steuerlich entlastet. Durch diese Minderung deiner Ausgaben steigt auch deine Rendite. Und wenn du zu Beginn deines Investments einen negativen Cashflow hast, kannst du den – zumindest in Teilen – über die Abschreibung ausgleichen. Besonders für Investorinnen und Investoren sind Abschreibungen also ein großer Vorteil und auf jeden Fall ein wichtiger Aspekt beim Immo-Kauf. Natürlich gibt es aber auch noch andere Tricks, den Cashflow deines Immo-Investments zu optimieren. 🎧👇

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