Nebenkosten erhöhen als Vermieter:in
Wie funktioniert’s & worauf kommt’s an?
Aktuell steigen die Betriebskosten überall. Das liegt zum einen an der Energiekrise und zum anderen an den im Zuge der aktuell hohen Inflationsraten gestiegenen Lebenshaltungs- und Materialkosten. Natürlich betrifft das auch Immobilieneigentümer:innen, die ihr Objekt als Kapitalanlage gekauft haben und es nun vermieten.
Deshalb denken nun viele Vermieter:innen über eine Erhöhung der Nebenkosten für ihre Mieter:innen nach. Grundsätzlich funktioniert das, es müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein. Natürlich braucht es einen Blick in den Mietvertrag, es muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen und weitere Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Welche das genau sind, haben wir für dich detailliert zusammengetragen. Also in die odcast-Folge reinhören oder unten im Text informieren. 🙌
Was sind die Nebenkosten?
Nebenkosten sind die Kosten, die dir als Vermieter:in entstehen, die nicht bereits durch die Miete abgedeckt sind. Dazu zählen alle Kosten, die für dich durch das Eigentum am Grundstück, den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Einrichtungen, der Anlagen und des Grundstücks fortlaufend entstehen. Einmalige Ausgaben gehören nicht dazu.
Einen Teil dieser Nebenkosten kannst du dir als Vermieter:in von deinen Mieter:innen nach § 656 BGB zurückholen. Die Kosten, die du umlegen kannst, nennt man umlegbare Nebenkosten oder Betriebskosten. Entsprechend gibt’s auf der anderen Seite auch nicht umlegbare Nebenkosten. Aber, Vorsicht: Das hat nichts mit den Kaufnebenkosten zu tun! Was damit gemeint ist, erfährst du hier. 👇
Darfst du als Vermieter:in die Nebenkosten erhöhen?
Das ist grundsätzlich schon möglich und auch sinnvoll. Denn wenn sich herausstellt, dass die Nebenkosten gestiegen sind, muss dein:e Mieter:in das sonst über eine Nachzahlung ausgleichen. Um diese unangenehme Überraschung am Jahresende zu vermeiden und den Aufwand geringer zu halten, kannst du die Nebenkostenvorauszahlung anpassen.
Voraussetzungen für eine Erhöhung der Nebenkosten
Allerdings gibt es ein paar Bedingungen, die erfüllt sein müssen. Genau genommen sind es genau drei Voraussetzungen, die du prüfen musst, bevor du eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung machen darfst:
Es liegt eine Betriebskostenabrechnung vor
Die Betriebskostenabrechnung ist formal und inhaltlich vollständig und richtig
Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die eine Erhöhung der Nebenkosten ausschließt
Hast du das alles geprüft, kannst du dich an die Erhöhung der Nebenkosten machen. Du bist dazu zwar gesetzlich nicht verpflichtet, es ist aber in jedem Fall sinnvoll.
Pflicht zur Betriebskostenabrechnung: Das muss rein
In der Betriebskostenabrechnung rechnest du als Vermieter:in die Kosten ab, die bei dir durch Vermietung und Gebrauch deiner Immobilie entstehen. Eine Betriebskostenabrechnung musst du als Vermieter:in nach § 560 Absatz 4 BGB anfertigen. Unabhängig von der generellen Pflicht ist eine korrekte Betriebskostenabrechnung aber eben auch Voraussetzungen für die Erhöhung der Nebenkosten. Damit alles seine Richtigkeit hat, muss sie folgende Daten enthalten:
Datum der Erstellung
Abrechnungszeitraum
Angabe der Wohnung
Vermieter:in oder Verwaltung als Aussteller
Zusammenstellung aller Kosten
Angabe und Erklärung des Umlageschlüssels
Berechnung des konkreten Anteils deiner Mieter:innen
Abzug der Vorauszahlung
Das alles muss klar gegliedert und geordnet sein. Am besten orientierst du dich dafür direkt am Katalog der Betriebskostenverordnung.
Nebenkosten korrekt erhöhen: So geht’s
Hast du die Betriebskostenabrechnung korrekt erstellt, kannst du dich um eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung kümmern. Dazu nimmst du die in der Betriebkostenabrechnung ermittelten Kosten des gesamten Jahres und teilst sie durch 12. Das Ergebnis ist die neue Vorauszahlung für das kommende Jahr. Musst du deinen Mieter:innen was zurückzahlen, ist es übrigens ebenso sinnvoll, die Vorauszahlung nach unten anzupassen.
Die Anpassung musst du schriftlich ankündigen – eine mündliche Ankündigung reicht nicht aus. Eine Erklärung ist rechtlich zwar nicht notwendig, da sich das aus der Betriebskostenabrechnung ergibt, empfiehlt sich im Sinne eines guten Verhältnisses zu deinen Mieter:innen allerdings.
Können Vermieter:innen Nebenkosten während des Jahres erhöhen?
Eigentlich kannst du die Nebenkosten erst nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums vornehmen – also am Ende eines Jahres. Unter gewissen Umständen kannst du die Nebenkosten aber auch unterjährig umsetzen. Beispielsweise wenn unvorhergesehen neue Betriebskosten entstehen durch eine Erhöhung der Grundsteuer oder gestiegene Kosten für die Gebäudehaftpflichtversicherung entstehen. Das geht allerdings nur, wenn im Mietvertrag eine Öffnungsklausel festgeschrieben ist, die dir das erlaubt. In dem Fall musst du das Ganze dann auch schriftlich ankündigen und hier sogar begründen.
Ziehen weitere Personen in die Wohnung ein, hast du als Vermieter:in ebenfalls das Recht auf eine Anpassung.
Betriebskostenpauschale statt Vorauszahlung?
Du hast als Vermieter:in nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB auch die Möglichkeit, statt einer Vorauszahlung eine Pauschale mit deinen Mieter:innen zu vereinbaren. Bedeutet aber eben, dass du das Risiko trägst. Denn braucht dein:e Mieter:in mehr Wasser oder Strom, bleibst du auf den Mehrkosten sitzen. Das ist also meist nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Meist wird die Möglichkeit nur bei kurzen, zeitlich befristeten Mietverhältnissen genutzt.
Nebenkosten erhöhen: Sinnvoll?
Ist es denn jetzt sinnvoll, die Nebenkosten regelmäßig anzupassen? Immerhin bekommst du das Geld Ende des Jahre sowieso oder musst es zurückzahlen, wenn dein:e Mieter:in zu viel gezahlt hat. Wir finden: Du solltest das dennoch im Blick behalten, weil es fair deinen Mieter:innen gegenüber ist und auf beiden Seiten Aufwand spart. Denn dein:e Mieter:in möchte natürlich möglichst genau wissen, worauf sie oder er sich einzustellen hat. Am Jahresende eine fette Nachzahlung bekommen, macht sicher keinen Spaß. Es lohnt sich also auch im Sinne eines fairen und guten Verhältnisses zu deinen Mieter:innen.
Zudem sichert es dich rechtlich ab. Wenn du also auf alle rechtlichen Voraussetzungen achtest, macht es dein Leben als Vermieter:in deutlich entspannter. ✅