Miete erhöhen: So funktioniert’s
Fair, transparent & mit Augenmaß die Miete anpassen
Die Miete deiner Immobilie kannst du natürlich nicht beliebig erhöhen. Dabei musst du erstmal den Mietvertrag im Blick haben und rechtliche Rahmenbedingungen beachten. Darüber hinaus solltest du ebenso deinen Mieter:innen gegenüber offen und fair sein. Aber keine Sorge: Das ist nicht so kompliziert, wie du jetzt denkst. Denn es gibt echt gute Gründe, die Miete zu erhöhen. Und auch einige Tipps, wie das fair funktioniert.
Logisch, dass du erstmal in den mit den Mieter:innen geschlossenen Mietvertrag schauen musst. Denn da habt ihr vielleicht schon etwas vereinbart. Und es gibt seltene Fälle, in denen eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Im Gegensatz dazu könntet ihr aber auch automatische Mietanpassungen vereinbart haben. Das funktioniert über Staffelmietverträge oder Indexmietverträge. Vielleicht hast du deine Immobile modernisiert? Denn auch das kann ein guter Grund für eine Mietanpassung sein.
Du denkst schon länger darüber nach, die Miete deiner Immobilie zu erhöhen? Im Text unten erfährst du, wann eine Mieterhöhung möglich, wann sie Sinn ergibt und bekommst hilfreiche Tipps zur Umsetzung sowie einer fairen Kommunikation mit Mieter:innen. Du willst die grundsätzlichen Voraussetzungen lieber kurz zusammengefasst nebenbei auf’s Ohr bekommen? Dann hör' in unseren Podcast rein. Für alle anderen gibt’s alle Infos unten im Text. 🙌
Wann ist eine Mieterhöhung sinnvoll?
Es gibt gute Gründe, warum eine Mieterhöhung für dich sinnvoll und manchmal sogar notwendig sein kann. Es sollte dir nicht ausschließlich darum gehen, mehr Einnahmen zu erzielen. Du solltest mit Augenmaß agieren und genauso an deine Mieter:innen denken.
Trotzdem sind Immobilien eine Form der Geldanlage. Und bei einer Anlage geht es auch um die Rendite. Und die lässt sich über eine Anpassung der Miete erhöhen. Planst du übrigens, die Immobilie mittelfristig weiterzuverkaufen, solltest du sowieso an eine regelmäßige Entwicklung der Miete denken. Denn Mieten kannst du immer nur schrittweise entwickeln. Wenn du dabei aber jahrelang aussetzt, kann ein:e potenzielle Käufer:in deiner Immo das nicht so schnell ausgleichen. Du wirst also einen geringeren Verkaufspreis erzielen, weil Käufer:innen eine Immobilie mit vergleichsweise geringer Rendite kaufen.
Unbedingt merken!
Hast du deine Mieten über einen längeren Zeitraum nicht entwickelt, leidet der Wiederverkaufswert deiner Immobilie. Denn potentielle Käufer:innen können das nur stückweise nachholen und kaufen so eine Immobilie mit geringerer Anfangsrendite.
Generell ist die aktuelle Situation hoher Inflationsraten eine, in der eine Anpassung der Miete durchaus sinnvoll und vertretbar ist. Denn die Kosten steigen auch für dich als Immobilienbesitzer:in. Falls du übrigens mehr zu Immobilien in der Inflation wissen möchtest, solltest du mal hier reinschauen. 👇👇
Miete erhöhen? In diesen Fällen geht's
Aber in welchen Fällen darfst du denn überhaupt die Miete deiner Immobilie erhöhen? Grundsätzlich darfst du als Vermieter:in alle 15 Monate eine Mietanpassung vornehmen und die Mieterhöhung 12 Monate nach der letzten Erhöhung geltend machen. Das bedeutet: 12 Monate nachdem die letzte Erhöhung für deine Mieter:innen in Kraft getreten ist, darfst du die Erhöhung ankündigen und die Miete dann drei Monate später tatsächlich anpassen. Allerdings darfst du die Miete innerhalb von drei Jahren nur maximal 20 % – in Gegenden mit sehr angespanntem Mietmarkt sogar nur um 15 % – nach oben anpassen.
Das muss aber in Abhängigkeit vom Mietspiegel der Umgebung deiner Immobilie erfolgen und du darfst nicht in den „Wucherbereich“ kommen. Den erreichst du, wenn deine Miete 20 % oder mehr über der ortsüblichen Miete liegt. Die findest du meist über den offiziellen Mietspiegel der Stadt deiner Immobilie raus.
Häufig hilft aber auch ein Blick in den Mietvertrag. Denn es gibt Mietverträge, in denen steht, wann die Miete erhöht wird. Das ist der Fall, wenn dein:e Mieter:in einen Staffelmietvertrag oder einen Indexmietvertrag vereinbart hat.
Außerdem sind Modernisierungen, die du an der Immobilie durchführst oder durchgeführt hast, ein Grund, die Miete anzupassen. Doch auch hier gibt es natürlich gesetzliche Bestimmungen und Grenzen. Dazu weiter unten mehr.
Im Wesentlichen kannst du die Miete in den folgenden Fällen erhöhen:
Erhöhung nach Mietspiegel
Erhöhung nach Staffel- oder Indexmiete
Erhöhung nach Modernisierung
Mietanpassungen nach Staffelmietvertrag
Die Erhöhung der Miete bei einer vereinbarten Staffelmiete ist ganz easy. Denn die monatliche Miete erhöht sich jährlich um einen im Vertrag festgelegten Betrag. Hast du einen solchen Staffelmietvertrag mit deiner Mieterin oder deinem Mieter abgeschlossen, sind Erhöhungen außerhalb der Staffelung ausgeschlossen.
Wirksam ist die Staffelklausel im Vertrag nur, wenn …
… die Erhöhungen mit genauem Betrag und nicht nur prozentual angegeben sind.
… die Erhöhungen nicht häufiger als jährlich vereinbart sind.
… eine im Vertrag ggf. enthaltene Mindestmietdauer nicht länger als vier Jahre vereinbart ist.
Ist eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Vereinbarung der staffelweisen Erhöhung unwirksam. Bei den Erhöhungen bist du als Vermieter:in natürlich immer an gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse gebunden.
Mietanpassungen nach Indexmietvertrag
Bei der Indexmiete ist die mögliche Entwicklung der Miete zwar nicht so klar kalkulierbar wie bei der Staffelmiete, die eventuellen Erhöhungen sind aber dennoch vorab im Mietvertrag geregelt. Ein Indexmietvertrag beinhaltet eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhung, die sich am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenhaltung privater Haushalte in Deutschland orientiert.
Wirksam ist die Erhöhung nach Indexmietvertrag, wenn …
… die Erhöhungen schriftlich festgehalten ist,
… zwischen den einzelnen Mietanpassungen mindestens ein Jahr liegt,
… die Berechnung und des neue Mietpreises jeweils offengelegt wird und
… die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich überschritten wird.
Auch hier gilt: Ist nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Vereinbarung einer Anpassung nach Index unwirksam. Auch hier bist du als Vermieter:in natürlich an gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse gebunden.
Vorteile für Vermieter:innen
Schließt du mit deinen Mieter:innen Staffel- oder Indexmietverträge ab, musst du dich nicht fortlaufend um die Entwicklung der Miete kümmern. Und auch dein:e Mieter:in weiß, wo die Reise hingeht.
Wohnung modernisieren ➡ Miete anpassen
Hast du weder Staffel- noch Indexmiete mit deinen Mieter:innen vereinbart, willst die Miete aber dennoch entwickeln, kannst du darüber nachdenken, Modernisierungen an deiner Immobilie vorzunehmen. Dazu bietet es sich in jedem Fall an, mit deiner Mieterin oder deinem Mieter zu sprechen. Denn so kannst du erfragen, welche Modernisierung aus Mietersicht am praktischsten wäre.
Welche Modernisierung du durchführst, spielt für eine mögliche Mietentwicklung erstmal keine Rolle. Das kann die Modernisierung des Badezimmers, neues Parkett in der Wohnung oder etwas Anderes sein. Da ist es wie gesagt sinnvoll, dich mit deinen Mieter:innen abzustimmen. Denn dann haben beide Seiten etwas von einer Modernisierung: Die Mieter:innen profitieren von erhöhtem Wohnkomfort und können die Entwicklung der Miete so besser nachvollziehen und du kannst die Miete guten Gewissens anpassen und steigerst nebenbei sogar den Wert der Immo.
Wichtig ist aber auch hier, dass du dich an die gesetzlichen Vorschriften hältst. Du darfst nur maximal 8 % der Kosten für die Modernisierung pro Jahr auf die Miete umlegen. Öffentliche Fördermittel, die du erhalten hast, Darlehenszinsen oder Einsparungen für Instandhaltungskosten musst du von den Kosten für die Modernisierung abziehen. Außerdem darfst du die Miete erst nach Abschluss der Umbauten anpassen.
Mieterhöhung richtig & fair umsetzen
Möchtest du die Mieterhöhung umsetzen, müssen die schriftliche Ankündigung und die Umsetzung natürlich geltendem Recht entsprechen. Dazu kommen wir gleich!
Denn erstmal ist es wichtig, dass du deinen Mieter:innen gegenüber fair und transparent kommunizierst. Das macht es für beide Seiten deutlich entspannter. Denn die Entwicklung der Miete ist aus Sicht von Mieter:innen verständlicherweise ein sensibles Thema. Deswegen empfehlen wir dir immer, deine Mieter:innen frühzeitig in einem persönlichen Gespräch abzuholen.
Denn so können die sich einerseits frühzeitig darauf einstellen und andererseits hast du die Chance, die Anpassung der Miete verständlich und nachvollziehbar zu erklären. Denn ein gute Mieter:innen sind wertvoll und nur wenn du fair bist, bekommst du das Vertrauen auch zurück. Wie du übrigens gute Mieter:innen findest, kannst du hier nachhören:
Klar, dass du bei der Erhöhung deiner Miete aber auch juristischen Anforderungen entsprechen musst. Dazu musst du aber eigentlich nur ein paar Formalia beachten. Du musst die Mieterhöhung deinen Mieter:innen gegenüber schriftlich ankündigen. Dabei musst du deinen Mieter:innen eine mindestens dreimonatige Frist setzen. bedeutet: Wenn du die Anpassung im Januar ankündigst, ist eine Erhöhung frühestens zum 1. April möglich.
Abhängig vom Grund deiner Mietanpassung, musst du diesem Schreiben natürlich unterschiedliche Dinge anhängen. Hier eine Checkliste, was dein Schreiben zur Mietanpassung erhalten muss:
Das muss ins Schreiben zur Mietanpassung
Deine Checkliste:
korrekte Anrede aller Mieter:innen
Datum
Angabe, ab wann neue Miete gilt
Begründung zur Mieterhöhung
eine Frist, bis zu welchem Zeiptunkt die Miete erhöht wird
Bitte um Zustimmung der Mieter:innen
bei Modernisierungsmaßnahmen: Hinweis zur Regelung, wann Mieter:innen Modernisierungen dulden müssen nach §555d BGB
Abschließend noch ein Tipp, weil du auf die Antwort deiner Mieter:innen angewiesen bist: Mach es ihnen so einfach wie möglich. Dazu hilft es häufig, wenn du direkt einen frankierten Rückumschlag für das Antwortschreiben dazu legst. Zusammen mit einer frühzeitigen, persönlichen Kommunikation der Mieterhöhung hast du die besten Chancen auf zügige Zustimmung.
Natürlich bist du aber auf die Zustimmung deiner Mieterin oder deines Mieters angewiesen. Was aber, wenn du keine Antwort erhältst oder die Zustimmung verweigert wird. obwohl du dich an alle juristischen Vorgaben gehalten hast? In diesem Fall steht dir der juristische Weg offen und du kannst Klage einreichen.
Keine Mieterhöhung möglich? Gibt's das?
Ja. Es gibt Fälle, in denen kannst du die Miete nicht anpassen. Das kommt aber eher selten vor und lässt sich dem Mietvertrag entnehmen.
Oftmals ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn ein:e ehemalige:r Eigentümer:in die Wohnung verkauft, darin aber selber wohnen bleibt und das im Mietvertrag so ausgemacht habt. Wenn du eine Wohnung in dieser Konstellation kaufst, kann das aber dennoch sinnvoll sein. Allerdings nur, wenn dir die Verkäuferin oder der Verkäufer entsprechend beim Kaufpreis entgegenkommt.
Ein weiterer Fall, in dem eine Anpassung der Miete ausgeschlossen ist: Dein:e Mieter:in hat die Wohnung vor Einzug auf eigene Kosten saniert. Auch hier gilt: Das kann sinnvoll sein. Schließlich sparst du so Geld und entwickelst den Wert der Immobilie weiter.
Auf jeden Fall ist das Thema der Mietentwicklung nur eines von vielen, das zeigt: Schau dir intensiv den eventuell bestehenden Mietvertrag der Immo an, in die du investierst. Denn wenn dein:e Voreigentümer:in einen solchen Deal beim Kauf gemacht hat, profitierst du nicht mehr ausreichend davon, kannst die Miete aber dennoch nicht entwickeln.
Easy & fair die Miete erhöhen: Geht das?
Auf jeden Fall. Es ist wie so oft bei Immos: Es ist alles nicht so kompliziert, wie es manchmal wirkt. Der Schlüssel zum Erfolg ist faire und transparente Kommunikation mit deinen Mieter:innen. Vielleicht findet ihr sogar gemeinsam Möglichkeiten, wie du die Miete anpassen kannst und gleichzeitig den Wohnkomfort für deine:e Mieter:in durch Modernisierungen erhöhst.
Und die meisten Mieter:innen lassen sich auf fair und rechtzeitig angekündigte Anpassungen der Miete ein. Und für dich als Immobilien-Investor:in ist das Thema sowieso wichtig, denn:
… auch deine Kosten steigen über die Jahre und …
… entwickelst du die Miete über Jahre nicht, mindert das die Rendite sowie den Wiederverkaufswert des Objektes.
Aber umso wichtiger, wenn du deine Immo zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage gekauft hast. Kaufst du übrigens deine Immobilie mit Urbyo, können dir unsere Expert:innen Tipps geben, wie du das Thema sinnvoll und frühzeitig angehst, ohne es aus dem Blick zu verlieren.