Energieausweis für Immobilien
Von Grün bis Orange: Was bedeutet das denn? 🤔🔌
Nein, ist es nicht! Wenn du dich mit Immobilien als Kapitalanlage oder auch zur Eigennutzung beschäftigst und dir Inserate anschaust, bist du sicher schon mehrfach über den Begriff Energieausweis gestolpert. Falls dir das bisher nichts sagte oder du es für egal gehalten hast, bist du hier genau richtig.
Die energetischen Anforderungen an Immobilien sind in den letzten Jahren immer weiter gestiegen. Das passierte im Zuge gesetzlicher Bestimmungen. Da kommt auch der Energieausweis als eine Art Rating der Energieeffizienz für Wohngebäude ins Spiel. Was der Energieausweis genau ist, welche unterschiedlichen Energieausweise es gibt, welche Ausnahmen existieren, was das alles kostet und wieso es für dich als Käufer:in spannend ist, haben wir dir unten ausführlich zusammengefasst. Und was hat das Ganze eigentlich mit dem Kühlschrankkauf zu tun? 🤔
Energieausweis für Immobilien? Was ist das?
Kannst du dich noch an deinen letzten Kühlschrankkauf erinnern? Dann hast du sicher diese grünen, gelben oder orangeroten Aufkleber gesehen, die Kühlschränke nach ihrer Energieeffizienz kategorisieren. Im Grunde funktioniert so auch der Energieausweis deiner Immobilie.
Der Energieausweis ist ein amtliches Dokument, das Informationen über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes enthält. Er gibt also einen Überblick über den energetischen Zustand einer Immobilie. In Deutschland ist es seit 2007 für alle Gebäude, die neu errichtet oder saniert werden, verpflichtend, einen Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu erstellen. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
den Energiebedarfsausweis und
den Energieverbrauchsausweis.
Beide Ausweise enthalten Informationen über den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes, die Art und Effizienz der verwendeten Heizungsanlage, die Wärmedämmung und andere Energiesparmaßnahmen. In der Gültigkeitsdauer unterscheiden sie sich allerdings nicht. Beide Energiausweise sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig.
Unterschiede zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Aber wie unterscheiden sich Energiebedarfs- und Verbrauchsausweis denn nun? Ist eigentlich ganz easy, weil der Name es verrät: Der Energiebedarfsausweis gibt Auskunft über den prognostizierten Energiebedarf eines Gebäudes, während der Energieverbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes anzeigt. Im Gegensatz zum Energiebedarfsausweis ist der Energieverbrauchsausweis daher in der Regel präziser und gibt ein realistischeres Bild des Energieverbrauchs einer Immobilie.
Der im Energiebedarfsausweis ermittelte Wert setzt sich aus dem Heizwärmebedarf, dem Warmwasserbereitungsbedarf und dem Bedarf an elektrischer Energie zur Beleuchtung und zum Betrieb von Elektrogeräten zusammen. Er wird anhand von standardisierten Regelungen berechnet. Die beziehen sich auf den Energiebedarf des Gebäudes unter Berücksichtigung von Faktoren wie der Wärmedämmung, der Heizungsanlage und der Lage des Gebäudes. Vorsicht: Da geht es nicht unbedingt um die Faktoren der Lage, die beim Immobilienkauf als Kapitalanlage sonst interessant sind. Was damit sonst meist gemeint ist, erfährst du hier. 👇
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Darüber gibt auch das Gebäudeenergiegesetz Aufschluss. Nach dem brauchst du grundsätzlich einen Energieausweis, wenn du ein Gebäude errichtest, verkaufst oder vermietest. Denn er gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Gebäudes und dient dazu, deinen Interessentinnen und Interessenten beim Kauf oder eine Entscheidungsgrundlage zu bieten. Schließlich liefert er Hinweise darauf, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz nötig oder sinnvoll sind.
Der Energieausweis musst du vor Verkauf oder Vermietung bei Käufer:in bzw. Mieter:in auf vorlegen. Bei potentiellen Mieter:innen auf Verlangen vor der Vermietung. Den Käufer:innen musst du ihn bei Verkauf natürlich übergeben.
Es gibt auch Fälle, in denen ein Energieausweis auf Verlangen von staatlichen Stellen oder Energieversorgungsunternehmen vorgelegt werden muss. Das kann beispielsweise bei der Beantragung von Fördermitteln für energetische Sanierungen oder bei der Anmeldung von Neubauten der Fall sein.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Wer braucht welchen Energieausweis?
In Deutschland ist es für alle Gebäude, die neu errichtet oder saniert werden verpflichtend, einen Energieausweis zu erstellen. Ob ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis erstellt wird, hängt von der Art des Gebäudes und der Art der Sanierung ab. Grundsätzlich haben Hausverkäufer:innen oft die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen. Bei Neubauten allerdings ist der Bedarfsausweis Pflicht, während Eigentümer:innen bei Bestandsimmobilien verschiedene Optionen haben. Hier eine Übersicht:
Der Energiebedarfsausweis wird für Neubauten oder bei Sanierungen von Gebäuden erstellt, die größer als 50 m² sind.
Der Energieverbrauchsausweis hingegen wird für alle Gebäude erstellt, die größer als 50 m² sind und für die der Energiebedarfsausweis nicht verpflichtend ist. Das gilt beispielsweise für Bestandsgebäude. Der Energieverbrauchsausweis gibt Informationen über den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes und die Art und Effizienz der verwendeten Heizungsanlage.
Gibt es Ausnahmen von der Energieausweispflicht?
Du kennst das Sprichwort, nach dem die Ausnahme die Regel bestätigt, oder? So ist es auch beim Energieausweis. In den folgenden Fällen brauchst du keinen Energieausweis für Wohngebäude in Deutschland:
Das Wohngebäude steht unter Denkmalschutz
Die Immobilie soll abgerissen werden oder wird aktuell abgerissen
Die Immobilie ist nicht größer als 50 m²
Wenn du die Immobilie selbst bewohnst
Energieausweis beantragen: Wer stellt einen Energieausweis aus?
Im GEG ist in § 88 geregelt, wer einen Energieausweis ausstellen darf. Als Energieberater:in sind in der Regel Menschen zugelassen, die einen entsprechenden Hochschulabschluss in Fächern wie Architektur, Ingenieursberufen, Elektrotechnik, Physik o.ä. vorweisen können.
Ein:e Energieberater:in macht dann einen Ortstermin und begutachtet dein Objekt. Anschließend stellt er dir den Energieausweis für deine Immobilie aus. Für solche zertifizierten Energieberater:innen gibt es natürlich Datenbanken. Um also eine:n passende:n Energieberater:in zu finden, kannst du zum Beispiel die Energieberatersuche der „bundesweiten Interessenvertretung für Energieberater“ nutzen oder in die Expertendatenbank der „Deutschen Energieagentur“ (DENA) schauen. Zusätzlich bietet die DENA auch eine Energieeffizienzexpertenliste für Fachleute, die beim energieeffizienten Neubau, Sanierung oder Modernisierungsmaßnahmen oder bei der Beantragung staatlicher Fördermittel beraten.
Es gibt aber auch Handwerker:innen mit entsprechender Zulassung, die dir einen Energieausweis ausstellen können. Oft ist es sinnvoll, einfach mal bei deinem Schornsteinfegerbetrieb nachzufragen. Neben einzelnen Berater:innen gibt es auch Online weitere Angebote.
Kosten für den Energieausweis
Die Kosten für den Energieausweis deiner Immobilie hängen von verschiedenen Faktoren ab. Erstmal kommt es drauf an, wie groß deine Immobilie ist. Und natürlich spielt es auch eine Rolle, ob du einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis erstellen lässt.
Durchschnittliche Kosten für die Erstellung eines Verbrauchsausweises
Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus kannst du mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro rechnen. Bei einem Mehrfamilienhaus ab fünf Wohneinheiten kostet es dich zwischen 100 und 250 Euro.
Durchschnittliche Kosten für die Erstellung eines Bedarfsausweises
Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus liegen die Kosten bei 100 bis 200 Euro, wenn kein Vor-Ort-Termin nötig ist. Ist einer nötig, dann kannst du mit 200 bis 500 Euro kalkulieren. Brauchst du einen Bedarfsausweis für ein Mehrfamilienhaus ab fünf Wohneinheiten, kostet das 300 bis 500 Euro ohne Vor-Ort-Termin. Bei einem Vor-Ort-Termin fangen die Kosten bei 300 Euro an und für jede Wohneinheit kommt eine Pauschale zwischen 30 und 50 Euro hinzu.
Energieausweis lesen können: Das steht drin
Der relevante Wert für den Energieverbrauch ist der Energieverbrauchskennwert, der im Energieausweis angegeben ist. Gemessen wird der in Kilowattstunden, die du zum Beheizen eines Quadratmeters Wohnfläche auf 21 Grad Celsius brauchst.
Grundsätzlich besteht ein Energieausweis aus mehreren Teilen:
Seite 1: Hier sind die Angaben zum Gebäude wie die Adresse, der Gebäudetyp oder das Baujahr neben Angaben zum Aussteller des Energieausweises ebenso zu finden wie die Angabe, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt.
Seite 2: Diese Seite ist nur auf einem Bedarfsausweis ausgefüllt. Dort stehen alle Kennwerte für den Energiebedarf nach der Berechnungsmethode des Bedarfsausweis. Dazu findest du eine Farbskala und eine Einteilung des Objektes in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H zur Vergleichbarkeit der Energieeffizienz zwischen verschiedenen Immobilien.
Seite 3: Diese Seite ist nur auf einem Verbrauchsausweis ausgefüllt. Dort stehen alle Kennwerte für den Energiebedarf nach der Berechnungsmethode des Verbrauchsausweises.
Seite 4: Der Bedarfsausweis enthält an dieser Stelle Tipps für Optimierungspotentiale bezüglich der Energieeffizienz deiner Immo.
Seite 5: Hier gibt’s Begriffserläuterungen.
Energieausweis: Was er dir für dein Immo-Investment bringt?!
Auch unabhängig von Vorschriften ist der Energieausweis aus unserer Sicht sinnvoll. Zum Einen ist es mit Blick auf die Umwelt und den Klimawandel unbedingt sinnvoll, auf die Energieeffizienz zu achten. Zum Anderen ist es auch für deinen Immo-Kauf interessant – ganz egal, ob du eine Immobilie als Eigenheim oder zur Kapitalanlage kaufst.
Denn wenn du die Immo selbst bewohnen wirst, möchtest du natürlich wissen, welche Energiekosten auf dich warten. Besonders in Zeiten steigender Energiepreise ist das ein extrem wichtiger Faktor. Das gilt genauso, wenn du eine Immo kaufst, die du vermieten möchtest. Die Mietersuche ist viel leichter, wenn dein Objekt energieeffizient ist. Und bei den besonders schlechten Energieeffizienzklassen könnten natürlich irgendwann Modernisierungs- oder Sanierungskosten auf dich zukommen. Und das beeinflusst die Rendite deines Objektes. Wenn du einen Energieausweis hast, ist der Verkauf deiner Immo auch viel einfacher. Und das beeinflusst die Wertsteigerung deines Objekts. Dagegen sind Kosten für einen Energieausweis doch echt überschaubar, oder?