WG-Vermietung: Deine Wohnung einfach als WG vermieten
Studi-WG in deiner Wohnung? Warum nicht?!
Wenn du dir eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft hast, solltest du dir überlegen, wie und an wen du die Wohnung vermieten möchtest. Schließlich sorgen nur möglichst ohne Unterbrechung fließende Mieteinnahmen für den nötigen Cash-Flow und sichern dir deine Rendite.
In vielen Fällen kann eine WG-Vermietung deiner Wohnung dazu sehr sinnvoll sein. Denn das hat für dich als Vermieter:in ein paar spannende Vorteile in puncto Mietentwicklung und Rendite. Außerdem ist es bei an WGs vermieteten Wohnungen häufig so, dass auch bei Mieterwechseln die Suche nach neuen Mieter:innen häufig keinen großen Aufwand für dich als Vermieter:in bedeutet.
Allerdings gibt es natürlich ein paar Dinge, die du unbedingt beachten solltest. Wenn du dich mit dem Thema beschäftigst, haben wir die Basics für dich aufgeschrieben. Im Text unten erfährst du, welche Wohnungen sich eignen, welche Vorteile WG-Vermietungen haben, ob sich deine Wohnung als WG eignet und vieles mehr.
Was ist eine WG?
Falls du bislang rätselnd vor dem Screen sitzt und nicht weißt, was eine WG genau ist, können wir dich beruhigen. WG ist eine Abkürzung für Wohngemeinsachaft. Bedeutet: In einer WG leben mehrere unabhängige Personen gemeinsam in einer Wohnung. Jede:r hat ein oder mehrere eigene Zimmer zum Wohnen, Schlafen und Arbeiten. Zusätzlich nutzen die Bewohner:innen einer WG Küche, Badezimmer, Flur und eventuelle weitere Räume gemeinsam.
Der große des Vorteil für WG-Bewohner:innen liegt auf der Hand: Wohnen wird durch die gemeinsame Nutzung von Teilen der Wohnung günstiger. Entsprechend ist das Modell besonders bei jungen Menschen im Studium oder in der Ausbildung beliebt, die so in einer neuen Stadt auch einfach Kontakte knüpfen können. Es gibt aber auch zunehmend viele Berufstätigen-WGs oder sogar Wohngemeinschaften für ältere Menschen. Okay, zugegeben: Der Begriff war easy. Aber in der Immo-Welt gibt's ein paar Begriffe, die etwas komplizierter erscheinen. Deshalb ... 👇
Eignet sich meine Wohnung als WG?
Die erste Frage, die du dir natürlich stellen musst: Ist deine Wohnung überhaupt WG-geeignet? Das lässt sich nicht immer generell beantworten. Aber wenn du selber mal in einer WG gewohnt hast, dann weißt du, worauf es ankommt.
Der Grundriss der Wohnung gibt einen guten Aufschluss darüber. Voraussetzung ist erstmal, dass die einzelnen Räume getrennt voneinander begehbar sein müssen. Im Ideal fall sind alle Zimmer einzeln durch den Eingangsbereich betretbar. Zudem sollte deine Wohnung zumindest zwei Zimmer haben, die einigermaßen ähnlich groß sind und zusätzlich eine große Wohnküche oder ein Wohnzimmer und eine Küche. So kann daraus zumindest eine 2-er WG werden. Hat deine Wohnung ungleich große Zimmer, ist das zwar nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium, es macht die Suche nach Mieter:innen aber schwieriger. Denn du musst Mieter:innen finden, die sich über die ungleich großen Zimmer einig werden und die Miete anteilig aufteilen.
Gibt es die perfekte Lage für eine WG? 🤔
Wie immer gibt es nicht die eine, allgemeingültige Antwort. Aber generell solltest du schon schauen, in welcher Stadt oder Region deine Immo liegt. Denn – wie du oben gesehen hast – gibt es die größte Nachfrage nach WGs unter jungen Menschen. Wenn deine Wohnung also in einer Stadt mit hohem Altersschnitt liegt und es weder Uni, Hochschule oder größere Ausbildungsbetriebe gibt, solltest du dir genau überlegen, an wen du die Wohnung als WG vermieten möchtest.
Besonders in Städten und besonders Uni-Städten gibt es aber auf jeden Fall genug Nachfrage. Mit Blick auf die Mikrolage sind stadtnahe und gut angebundene WGs der Klassiker und auf jeden Fall eine sichere Bank. Das heißt aber nicht automatisch, dass Objekte am Stadtrand ungeeignet sind. Denn viele Menschen suchen bewusst WGs am Stadtrand, um so beispielsweise einen gemeinsamen Garten nutzen zu können. Dennoch ist die Zielgruppe in diesem Fall sicher etwas kleiner. Allgemeine Infos zur Bedeutung der Lage gibt's übrigens hier. 👇
Vorteile der WG-Vermietung für Eigentümer:innen
Hast du eine Immo als Kapitalanlage gekauft, kommt es vor allem worauf an? Richtig! Die Rendite. An dieser Stelle sind WG-Vermietungen für dich sehr interessant. Denn WGs sind eine gute Möglichkeit, die Rendite deiner Immobilie zu verbessern. Denn für die Vermietung deiner Wohnung an eine WG kannst du etwas mehr Miete verlangen als für die Vermietung an einzelne Mieter:innen. Denn viele Kosten teilen sich die Bewohner:innen untereinander. So erhältst du mehr Miete und deine Mieter:innen sparen dennoch im Vergleich zum alleine Wohnen.
Da in WGs häufig junge Menschen wohnen, hast du vermutlich eine hohe Mieter-Fluktuation. Was für viele nach viel Aufwand klingt, ist bei der WG-Vermietung für Kapitalanlager:innen aber vor allem Chance: Denn WGs haben den Vorteil, dass die Bewohner:innen untereinander häufig Nachmieter:innen suchen. So sparst du dir den Aufwand und kannst dennoch jederzeit dein Veto einlegen. Regelmäßige Wechsel geben dir außerdem die Chance, die Miete stetig zu entwickeln.
Worauf du bei einer WG-Vermietung achten solltest
Wenn deine Wohnung WG-geeignet ist, die Lage auch passt und du dich entschieden hast, deine Immo als WG zu vermieten, gibt es natürlich ein paar Dinge, an die du denken solltest. Aber, keine Sorge: Ist ganz easy. Denn zunächst einmal gibt es mietrechtlich keine speziellen Regelungen für WG-Vermietungen. Du schließt mit deinen Mieter:innen also ein „normales Mietverhältnis“ ab.
Allerdings musst du dir als Vermieter:in darüber im Klaren sein, dass du den Überblick behalten musst. Denn anders als bei einer Vermietung an nur eine Person, ziehen möglicherweise nicht immer alle Mieter:innen gleichzeitig aus und ein. Entsprechend musst du als Vermieter:in zu jeder Zeit genau wissen, wer aktuell in deiner Wohnung wohnt und den WG-Bewohner:innen dennoch schnelle Ein- und Auszüge ermöglichen. Die perfekte Grundlage dafür schaffst du im Mietvertrag.
WG-Vermietung mit dem passenden Mietvertrag
Wie erwähnt gibt es keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen für die Vermietung deiner Immo als WG. Trotzdem ist die Vermietung an WGs ein wenig anders als Vermietungen an Einzelpersonen oder Familien. Es gibt verschiedene Varianten, wie du WG-Mietverträge gestalten kannst.
WG mit Untermietvertrag
In diesem Fall schließt du mit nur einer Bewohnerin oder einem Bewohner der WG den Mietvertrag ab. Diese Person ist dann Hauptmieter:in und damit dein:e Ansprechpartner:in beispielsweise bei Mietrückständen. Als Hauptmieter:in schuldet diese Person dir die Miete. Die anderen Bewohner:innen schließen Untermietverträge ab. Zwischen dir und den Untermieter:innen gibt es also keinen Vertrag. Trotzdem musst du dein Go für die Untervermietung geben. Zieht dein:e Hauptmieter:in aus, endet das Mietverhältnis. Wenn die anderen Bewohner:in dort wohnen bleiben möchten, müssen sie einen neuen Mietvertrag mit dir schließen.
Das hat für dich als Vermieter:in den Vorteil, dass die Vermietung aus deiner Sicht im Grunde wie eine gewöhnliche Vermietung an eine Einzelperson läuft.
WG mit mehreren Hauptmieter:innen
Alternativ dazu kannst du die Wohnung auch ganz einfach an mehrere Hauptmieter:innen vermieten. Du schließt also einen Mietvertrag mit allen Bewohner:innen ab. Aus Sicht deiner Mieter:innen hat das den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte haben. Du hast in dieser Variante auch etwas mehr Sicherheit. Denn alle Bewohner:innen schulden dir die Miete. Wenn also eine:r die in Mietrückstand ist, kannst du das Geld auch von den anderen Hauptmieter:innen einfordern.
WG-Vermietung mit einzelnen Mietverträgen
Als dritte Variante kannst du dich bei deiner WG-Vermietung auch dazu entscheiden, mit allen WG-Bewohner:innen einen einzelnen Mietvertrag zu schließen. Jeder Vertrag beinhaltet dann das Nutzungsrecht für das jeweils eigene WG-Zimmer und für geteilte Räume wie Bad, Küche und ggf. Wohnzimmer. So können deine einzelnen Mieter:innen unabhängig voneinander ausziehen.
Für dich bedeuten mehrere Verträge zwar etwas mehr Verwaltungsaufwand, du hast aber einen entscheidenden Vorteil. Denn in diesem Fall kannst du deine Miete besser anpassen. Einerseits, weil du häufiger neue Verträge bei Auszügen abschließt und dann entsprechend dem Mietspiegel automatisch anpassen kannst. So erhöhst du häufiger deine Mieteinnahmen und entwickelst die Rendite deines Investments.
Deine Immo als WG vermieten: Sinnvoll?
Aus unserer Sicht ist die WG-Vermietung deiner Immobilie auf jeden Fall eine sinnvolle Option. Es kommt natürlich immer auf das Objekt selbst und die Lage deiner Immo an. Erfüllt dein Objekt aber die grundlegenden Anforderungen an eine WG und du glaubst, dass in der Gegend ausreichend Nachfrage nach WG-Wohnungen ist, würden wir sagen: Probier’s mal aus!
Für welche Vertragsvariante der WG-Vermietung du dich entscheidest, kommt sicher ein wenig auf deine persönlichen Präferenzen und deine Ziele an. Möchtest du möglichst schnell die Rendite deines Investments erhöhen, um dir vielleicht nach und nach ein kleines Portfolio aufzubauen? Dann ist die Vermietung mit Einzelverträgen der sicherste Weg, deine Miete regelmäßig anzupassen und die Rendite zu entwickeln.
