WEG-Selbstverwaltung in deiner Immobilie
Ist das sinnvoll? 🤔
Ja, klar! Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann sich auch selbst verwalten. In Deutschland wird der Großteil der WEGs bislang allerdings von externen Hausverwaltungen betreut. Doch es gibt gute Gründe, über eine WEG-Selbstverwaltung nachzudenken. Und das nicht nur, weil es kostengünstiger ist.
Wenn du überlegst, in eine Immo zu investieren oder bereits Eigentümer:in bist und überlegst, ob das für dich die passende Alternative zur externen Hausverwaltung ist, bekommst du hier die Antwort. Wir geben dir hier einen Überblick über Vor- und Nachteile, die Aufgaben einer WEG in Selbstverwaltung und Infos zum Wechsel von einer externen Hausverwaltung in die Selbstverwaltung. 👌
Was heißt „echte“ und „unechte“ WEG-Selbstverwaltung?
Was bedeutet WEG-Selbstverwaltung denn überhaupt? 🤔 Also eigentlich bringt der Begriff es schon gut auf den Punkt: Es bedeutet, dass eine Eigentümergemeinschaft die Verwaltungsaufgaben intern organisiert und auf eine externe Hausverwaltung verzichtet. Dabei werden die Verwaltungsaufgaben zwischen den Eigentümer:innen aufgeteilt. Es gibt zwei Modelle der WEG-Selbstverwaltung.
Bei der „echten Selbstverwaltung“ bestimmt die WEG keine:n Verwalter:in. Aber wie funktioniert eine WEG ohne Verwalter:in? „Echte Selbstverwaltung“ funktioniert, indem die Aufgaben per Geschäftsordnungsplan aufgeteilt werden. Das Modell ist allerdings relativ wenig verbreitet, weil es ein hohes Commitment aller Eigentümer:innen voraussetzt und meist nur funktioniert, wenn sich alle Parteien sehr gut verstehen und sich am WEG-Leben beteiligen.
Daher setzt die „unechte Selbstverwaltung“ auf eine:n interne:n Verwalter:in. Die bestellte Person hat dann die gleichen Rechte und Pflichten wie eine externe Hausverwaltung und erhält eine Aufwandsentschädigung.
Vorteile der WEG-Selbstverwaltung
Entscheidest du dich gemeinsam mit deiner WEG dazu, in die WEG-Selbstverwaltung zu wechseln, hat das ein paar Vorteile gegenüber der externen Hausverwaltung.
Vorteile WEG-Selbstverwaltung
Höheres Eigeninteresse bei Verwalter:in
Geringere Kosten
Einfachere Kommunikation
Guter Schutz vor unseriöser Verwaltung
Interne:r Verwalter:in bringt Eigeninteresse mit
Intern bestellte Verwalter:innen haben als Eigentümer:innen ein hohes Eigeninteresse daran, die bestmöglichen Entscheidungen im Sinne der Gemeinschaft und des gemeinsamen Eigentums zu treffen. Im Gegensatz dazu stehen externe Hausverwaltungen häufig unter Effizienz- und Kostendruck.
Geringere Kosten für die WEG
Externe Hausverwaltungen kosten Geld. Da kommen schnell mal ein paar Tausend Euro im Jahr zusammen. Das kann sich zwar lohnen, ein:e interne Verwalter:in spart allerdings Geld. Denn die interne Verwaltung erhält meist nur eine Aufwandsentschädigung, profitiert aber natürlich auch von den geringeren Kosten.
Einfachere Kommunikation in der WEG-Selbstverwaltung
Große Hausverwaltungsgesellschaften betreuen oft viele Projekte gleichzeitig. Im Gegensatz dazu ist ein:e interne:r Verwalter:in natürlich viel direkter und einfacher bei Problemen zu erreichen. In vielen selbstverwalteten WEGs ist es sogar so, dass die bestellte Person sogar im Haus wohnt.
Schutz vor unseriöser Hausverwaltung
Durch das beschriebene hohe Eigeninteresse interner Verwalter:innen ist das Modell der WEG-Selbstverwaltung auch ein guter Schutz gegen unsaubere Arbeiten durch externe Hausverwaltungen. Natürlich gibt es auch sehr viele Hausverwaltungsgesellschaften, die sehr gut arbeiten. Aber wie in jeder Branche, gibt es auch hier Anbieter, die unseriös arbeiten.
Nachteile der WEG-Selbstverwaltung
Doch wie bei allen Entscheidungen und Themen hat die Medaille immer zwei Seiten. Deshalb ist es wichtig, sich auch mit den Nachteilen einer WEG-Selbstverwaltung auseinanderzusetzen.
Nachteile WEG-Selbstverwaltung
Fehlende fachliche Ausbildung
Kein bestehendes Servicenetzwerk
Interne:r Verwalter:in trägt Haftungsrisiko
Interne:r Verwalter:in ist meist kein Profi
Logisch, dass ein:e interne Verwalter:in nicht unbedingt dafür ausgebildet ist, die Verwaltung einer gesamten WEG zu übernehmen. Deshalb ist das meist am Anfang auch ein wenig learning by doing. Das kann zu Fehlern führen.
Zu Beginn kein bestehendes Service-Netzwerk
Externe Hausverwaltungen haben große Netzwerke, die aus Handwerksbetrieben oder anderen Fachfirmen bestehen. Das müssen sich WEGs in Selbstverwaltung natürlich erst aufbauen. Zu Beginn führt das häufig zu längeren Wartezeiten bei der Suche nach Handwerksbetrieben.
Haftungsrisiko für interne:n Verwalter:in
Die Person, die als interne:r Verwalter:in bestellt wird, trägt das Haftungsrisiko für die eigenen Aufgaben. Bei einem gesamten Mehrfamilienhaus können da hohe Haftungssummen zusammenkommen. Deswegen braucht die oder der bestellte Verwalter:in unbedingt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Du brauchst auch ein paar Infos zur externen Hausverwaltung? Hier reinhören. 🎧
Aufgaben einer WEG in Selbstverwaltung
Bei der Frage nach den Aufgaben, wie eine WEG-Verwaltung hat, macht es keinen Unterschied, ob die WEG extern oder selbstverwaltet ist. Das Gesetz unterscheidet an dieser Stelle nicht. Wenn du dich gemeinsam mit deiner Eigentümergemeinschaft also für eine WEG-Selbstverwaltung entschieden hast, übernimmt die oder der bestellte Verwalter:in diese Aufgaben übernehmen:
Organisation & Durchführung von Eigentümerversammlung
Erstellung von Jahresabrechnung & Wirtschaftsplan
Kommunikation & Organisation mit Dienstleistern
Einziehung des Hausgeldes von Miteigentümer:innen
Bildung der Instandhaltungsrücklage
Vertretung der WEG
WEG-Selbstverwaltung mit innovativen Anbietern
Eine WEG-Selbstverwaltung – das hast du sicher gemerkt – ist nichts, was jemand easy nebenbei mitmachen kann. Dafür ist es zu viel Verantwortung und zu viel Aufwand. Der kann sich zwar lohnen, aber: bleibt eben Aufwand. Aber wie für so vieles, gibt es auch für die WEG-Selbstverwaltung Tools, die das Ganze erleichtern und beispielsweise die oben genannten Nachteile auffangen können.
Dazu solltest du dich unbedingt mal mit Matera beschäftigen. Die digitale Plattform wurde 2017 in Frankreich gegründet und ist nun auch in Deutschland verfügbar. Du und deine WEG könnt euer Objekt hier günstig selbst verwalten und die Vorteile einer Selbstverwaltung mit denen einer externen Hausverwaltung kombinieren.
Denn Matera stellt eure:n interne:n Verwalter:in Expert:innen zur Seite, die bei rechtlichen oder buchhalterischen Fragen Support bieten. Und die passende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für eure:in interne:n Verwalter:in gibt dort ebenfalls. Wenn du und deine WEG also darüber nachdenken, in die Selbstverwaltung zu wechseln, schaut mal bei Matera vorbei.
Wie funktioniert der Wechsel in die WEG-Selbstverwaltung?
Doch was müssen du und deine WEG überhaupt machen, um eure WEG von der externen in die Selbstverwaltung zu holen? Eigentlich müsst ihr das einfach beschließen. Ganz so easy ist das aber nicht. Denn es gibt laut § 24 Wohnungseigentumsgesetz zwei Varianten: Den Umlaufbeschluss und eine Abstimmung bei einer Eigentümerversammlung.
Wesentlich schneller geht der Wechsel über den Umlaufbeschluss. Da können alle Eigentümer:innen schriftlich jederzeit abstimmen. Das funktioniert per Mail oder Messenger. Allerdings muss in diesem Fall Allstimmigkeit herrschen. Bedeutet: Gibt es auch nur eine Gegenstimme oder Enthaltung, ist der Umlaufbeschluss ungültig.
Deshalb ist der Weg über eine Abstimmung auf der Eigentümerversammlung der häufigere Weg. Dauert etwas länger, weil ihr dazu natürlich auf die nächste Eigentümerversammlung warten müsst. Doch wer beruft die außer der Reihe ein? Das muss dann der Verwaltungsbeirat, dessen Vertretung oder ein:e bemächtige:r Eigentümer:in übernehmen. Ist eine Versammlung einberufen, reicht allerdings eine einfache Mehrheit von über 50 % der abgegebenen Stimmen für den Wechsel.
Extern oder selbst verwalten? Was ist sinnvoller?
Darauf gibt es keine eindeutige Antwort. Es ist, wie so oft bei Themen rund um Immos. Es kommt auf das Objekt, die Eigentümergemeinschaft und die Situation an. Es kann sich aber in jedem Fall lohnen, sich mal damit zu beschäftigen. Insbesondere bei Objekten mit wenigen Wohneinheiten ist die WEG-Selbstverwaltung häufig eine kostengünstigere und machbare Alternative.
Du hast noch Fragen zur Selbstverwaltung? Dann melde Dich gerne beim Matera-Team.