Cashflow verbessern: So geht's bei Immobilien-Investments
Welche Möglichkeiten hast du den Cashflow bei deiner Immo zu verbessern?
Du denkst darüber nach, in Immobilien zu investieren, um langfristig für deine Altersvorsorge zu sorgen? Das ist eine kluge Entscheidung, aber es gibt eine entscheidende Kennzahl, die du im Auge behalten solltest: den Cashflow. In diesem Artikel werden wir uns näher mit dem Cashflow befassen, wie du ihn berechnest und warum er für Immobilien-Investments von großer Bedeutung ist.
Außerdem werden wir die Frage klären, ob Immobilien-Investments nur dann sinnvoll sind, wenn der Cashflow positiv ist, und wie du den Cashflow verbessern kannst, sowohl vor als auch nach dem Kauf einer Immobilie.
Was ist der Cashflow und wie berechnet man ihn?
Bevor wir in die Details einsteigen, lass uns zunächst den Begriff "Cashflow" klären: Der Cashflow ist das Verhältnis zwischen den Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie. Wenn nach Abzug aller Kosten und Ausgaben noch Geld übrig bleibt, spricht man von einem positiven Cashflow.
Die Berechnung des Cashflows erfolgt folgendermaßen:
Cashflow = Einnahmen - Ausgaben
Die Einnahmen umfassen die Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen oder andere Einkünfte, die aus der Immobilie generiert werden. Die Ausgaben beinhalten Kreditraten, Zinsen, laufende Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Verwaltungskosten.
Lohnen sich Immobilien-Investments nur, wenn der Cashflow positiv ist?
Die Antwort auf diese Frage ist komplex. Ein positiver Cashflow ist zweifellos ein Indiz für ein rentables Immobilien-Investment. Er zeigt, dass deine Einnahmen die laufenden Kosten und Schulden bedienen können und noch Geld übrig bleibt. Dies ist besonders wichtig, um finanzielle Stabilität und Rentabilität auf lange Sicht zu gewährleisten.
Jedoch ist es wichtig zu verstehen, dass ein positiver Cashflow zu Beginn nicht immer leicht zu erreichen ist, insbesondere in begehrten Lagen oder wenn die Zinsen hoch sind. Immobilien in guten Lagen können teurer sein und erfordern möglicherweise höhere Kredite, was den anfänglichen Cashflow negativ beeinflusst. Das muss aber nicht bedeuten, dass du den Deal direkt vergessen kannst.
Denn viele erfahrene Investor:innen haben erfolgreich Immobilien erworben, die zu Beginn einen negativen Cashflow aufwiesen. Das liegt daran, dass sie Strategien entwickelt haben, um den Cashflow im Laufe der Zeit zu verbessern.
Negativer Cashflow: Ein Red-Flag beim Immobilien-Investment?
Ein negativer Cashflow ist nicht unbedingt eine Red Flag. Es ist eher eine Momentaufnahme und kann vorübergehend sein. Es ist wichtig zu verstehen, warum der Cashflow negativ ist und wie du ihn langfristig in die positive Richtung lenken kannst.
Jetzt werden wir uns verschiedene Möglichkeiten ansehen, wie du den Cashflow verbessern kannst, sowohl vor als auch nach dem Kauf einer Immobilie.
So verbesserst du den Cashflow vor und nach dem Kauf
1. Kaufpreisverhandlung: Schon vor dem Kauf einer Immobilie kannst du versuchen, den Kaufpreis zu verhandeln. Ein niedrigerer Kaufpreis kann die monatlichen Kreditraten senken und den Cashflow verbessern.
2. Mietanpassung: Wenn du bereits eine Immobilie besitzt, prüfe regelmäßig, ob du die Miete erhöhen kannst. Beachte dabei die gesetzlichen Bestimmungen und Kappungsgrenzen in deiner Region. Mietanpassungen können den Cashflow steigern.
3. Möbliert vermieten: Die möblierte Vermietung ist eine Form der Sondervermietung. Damit kannst du mit kurzfristige Mieter:innen, wie Touristen oder Geschäftsreisende höhere Mieteinnahmen generieren und den Cashflow verbessern. Prüfe jedoch die rechtlichen Vorschriften in deiner Region.
4. Einbau einer Einbauküche (EBK): Das Hinzufügen einer Einbauküche kann den Wert deiner Immobilie steigern und die Miete erhöhen. Dies kann sich langfristig positiv auf den Cashflow auswirken.
Cashflow nach Steuern verbessern
Um den Cashflow nach Steuern zu verbessern, gibt es einige wichtige steuerliche Aspekte zu beachten. Zunächst einmal sind bei vermieteten Immobilien die Zinsen steuerlich absetzbar, jedoch nicht der Tilgungsanteil. Die Bank stellt zu Beginn des Jahres eine Übersicht über die Zinsen und Tilgungen zur Verfügung, die als Grundlage für die Steuererklärung dient.
Zusätzlich spielt die Abschreibung (AfA) eine entscheidende Rolle. Hierbei muss der Kaufpreis der Immobilie zwischen Gebäude und Boden aufgeteilt werden. Diese Aufteilung kann im Kaufvertrag festgelegt werden, muss jedoch nicht zwingend vom Finanzamt akzeptiert werden. Üblicherweise werden Gebäude nach 1925 mit 2% pro Jahr abgeschrieben, was bedeutet, dass der Gebäudewert über 50 Jahre verteilt abgeschrieben wird. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, beträgt die Abschreibung 2,5% pro Jahr.
Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Abschreibungen zu erhöhen. Beispielsweise kann ein Gutachten die Restnutzungsdauer der Immobilie reduzieren, was zu höheren jährlichen Abschreibungen führt. Wenn die Restnutzungsdauer auf 25 Jahre reduziert wird, könnte die jährliche Abschreibung auf 4% steigen, was den steuerlichen Abzug erheblich erhöht.
Im Neubau wird ebenfalls höher abgeschrieben. Durch das Wachstumschancengesetz stehen nun erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten zur Verfügung. Statt der regulären 2% pro Jahr können über einen Zeitraum von sechs Jahren jährlich 5% abgeschrieben werden. Dies resultiert in signifikanten steuerlichen Einsparungen und kann die Rendite erheblich steigern.
Durch diese Maßnahmen kann der steuerlich absetzbare Betrag deutlich steigen, was wiederum den Cashflow nach Steuern positiv beeinflusst. Es ist jedoch ratsam, sich bei komplexen steuerlichen Fragestellungen von einem Steuerberater unterstützen zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Möglichkeiten optimal genutzt werden und die Angaben korrekt sind.
Wie wichtig ist der Cashflow denn nun?
Der Cashflow ist zweifellos ein wichtiger Faktor bei Immobilien-Investments. Ein positiver Cashflow gibt dir finanzielle Sicherheit und hilft dabei, deine Investition rentabel zu gestalten. Allerdings ist es nicht immer einfach, von Anfang an einen positiven Cashflow zu erreichen, insbesondere in begehrten Lagen oder bei hohen Zinsen. Denn erfahrene Investoren haben gezeigt, dass es möglich ist, den Cashflow im Laufe der Zeit zu verbessern, indem man verschiedene Strategien anwendet. Dazu gehören die Optimierung der Finanzierung, die Mietanpassung, die möblierte Vermietung und andere Maßnahmen.
Letztendlich hängt die Bedeutung des Cashflows davon ab, welche Ziele du mit deinen Immobilien-Investments verfolgst. Wenn du langfristige Stabilität und Rentabilität suchst, ist ein positiver Cashflow von großer Bedeutung. Wenn du jedoch bereit bist, langfristig zu investieren und Strategien zur Verbesserung des Cashflows anwendest, können auch Immobilien mit anfänglich negativem Cashflow langfristig rentabel sein. In jedem Fall ist es wichtig, sich gut zu informieren, Risiken abzuwägen und mögliche Verbesserungsstrategien zu planen, um den Cashflow in deinen Immobilien-Investments zu optimieren.
