Fälligkeiten beim Kauf von Immobilien:
Wann du Kaufpreis & Kaufnebenkosten bezahlen musst
Zahltag!
YEAH – du hast eine Immobilie gekauft. Also der Kaufvertrag ist unterschrieben und notariell beglaubigt. Nach diesem Meilenstein heißt es allerdings auch: Zur Kasse, bitte. Aber wann sollst du den Kaufpreis jetzt eigentlich bezahlen? Und wann sind die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision fällig? Keinen Schimmer? Kein Ding. Wir bringen Licht ins Dunkel. Kleiner Spoiler: Es kommt nicht alles auf einmal – und muss dann auch nicht immer sofort bezahlt werden.
Die Notarkosten beim Immobilienkauf
Die Kosten für das Notariat sind Teil der Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf. Der bzw. die Notar:in schickt dir die Rechnung im gleichen Atemzug wie die Abschrift des Kaufvertrags. Das ist etwa ein bis zwei Wochen nach der Beurkundung. Gezahlt werden müssen die Notarkosten sofort. Der Betrag liegt irgendwo zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises – das ist abhängig vom Kaufpreis. Aber keine Sorge: Das ist keine Überraschungstüte. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die genauen Notarkosten stehen im Kaufvertrag – und der entsprechenden Gebührentabelle. Du weißt also, was auf dich zukommt.
Beispiel
Für eine Immobilie im Wert von 200.000 € zahlst du zwischen 217,50 € und 435 € an Notarkosten.
Die Maklerprovision beim Kauf von Immobilien
Ähnlich ist das mit der Maklerprovision: Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, hat der oder die Makler:in den Auftrag erfüllt und schickt dir innerhalb von ca. ein bis zwei Wochen die Rechnung. Die Fälligkeit der Courtage steht also auch recht schnell an. 14 Tage hast du Zeit, um die Rechnung zu bezahlen.
Je nach Bundesland, in dem die Immobilie steht, liegt die Provision für Makler:innen zwischen 5,95 % und 7,14 %. Eine gesetzliche Regelung gibt es dafür allerdings nicht. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € liegen die Kosten für den bzw. die Makler:in dann bei bis zu 14.280 €. Das ist eine Menge Holz. Aber das Gute ist: Für die Immobilien auf urbyo.com zahlst du keinen Cent an Maklerprovision.
Wenn du die Wohnung selbst bewohnst, zahlst du übrigens maximal 50 % der Maklerprovision. Bei Anlageimmobilien gilt das leider nicht so pauschal. Da kann es auch sein, dass du 100 % der Maklerprovision zahlst. Wie hoch dein Anteil im Endeffekt ist, ist aber auch immer etwas Verhandlungssache – und wird im Kaufvertrag festgehalten. Sprich also vor Vertragsunterzeichnung auch ruhig mal mit dem oder der Verkäufer:in, ob ihr euch die Kosten teilt.
Tipp
Die Maklerprovision zählt zu den Anschaffungskosten beim Kauf eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage. D.h. im Rahmen der Gesamtanschaffungskosten, kannst du die auch steuerlich absetzen. Wie? Schau mal unten unter "Sahnehäubchen für Anlageimmobilien".
Die Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Die Kosten für die Grundbucheintragungen kommen erst etwas später. Das liegt einfach daran, weil Einträge, wie die Auflassungsvormerkung, erst vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung gemacht werden. Die Grundbuchkosten liegen insgesamt bei ca. 0,3 % bis 0,5 % des Kaufpreises.
Beispiel
Kaufpreis: 200.000 €
Grundbuchkosten: 600 € - 1.000 €
Hast du die Rechnung vom Grundbuchamt auf dem Tisch, ist die Zahlung innerhalb von 14 Tagen fällig. Übrigens: Falls du dir mal einen Überblick über alle Kaufkosten verschaffen möchtest, schau mal hier rein. 👇
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Wird die Grunderwerbsteuer vor Kaufpreiszahlung oder erst nach der Kaufpreiszahlung fällig? Kommt drauf an, wer wie schnell ist. Die Rechnung für die Grunderwerbsteuer kommt vom Finanzamt – ca. sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung. Die Zahlungs-Fälligkeit liegt bei einem Monat (§ 15 Satz 1 GrEStG) nach Erhalt der Rechnung. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich: zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € sind das also zwischen 7.000 € und 13.000 €.
Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsfristen: Wann musst du den Kaufpreis zahlen?
Wann ist die Kaufpreiszahlung fällig? Schließlich ist das der Löwenanteil und du willst nicht in Verzug bei den Fristen geraten. Allerdings wird der Kaufpreis erst dann zur Zahlung fällig, wenn du vom Notariat die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung bekommen hast.
Aber wann stellt dein:e Notar:in die Kaufpreisfälligkeit? Bevor die Fälligkeitsanzeige verschickt wird, müssen ein paar offizielle Sachen gelaufen sein:
Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen (vor allem beim Neubau)
Eintragung der Auflassungsvormerkung für den oder die Käufer:in im Grundbuch
Löschung bzw. Löschungsvormerkung von Grundschulden
Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht (bei Grundstücksverkauf)
Du merkst schon: Es gibt eine ganze Menge von Unterlagen beim Immobilienkauf. Bis das alles vorliegt und du final zahlen musst, dauert’s eine Weile – ca. vier bis acht Wochen.
Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung beim Immobilienkauf
Die Fälligkeitsmitteilung ist ein vom Notariat ausgestelltes Dokument. Sie ist im Grunde nichts anderes als eine Zahlungsaufforderung. Darin steht genau an wen, auf welches Konto und wie viel du bzw. die Bank überweisen muss. Sobald du die Aufforderung im Briefkasten hast, hast du zwei Wochen Zeit, um den Kaufpreis zu bezahlen – vorausgesetzt, es ist auch alles so, wie es im Vertrag vereinbart wurde.
Wie sieht eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung aus?
Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ist ein einfaches Schreiben des Notariats. Optisch hebt sie sich nicht besonders von anderen Briefen dieser Art ab. Da steht dann, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrages erfüllt sind und du den Kaufpreis nun auf das im Kaufvertrag genannte Konto überweisen musst.
Oft stehen noch ein paar weitere Hinweise drin zur Rechnung oder eine Info darüber, dass die finanzierende Bank und dein:e Verkäufer:in eine Kopie des Schreibens erhalten. Hier ein Muster als Beispiel, wie das ungefähr aussehen kann. 👇
Muster Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung kommt nicht? Woran es liegen kann
Wenn du schon beim Notariat warst, die Finanzierung in der Tasche und den Kaufvertrag unterschrieben hast, aber die Fälligkeitsmitteilung nicht kommt, kann das verschiedene Gründe haben.
Meistens liegt es daran, dass noch nicht alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Häufigstes Problem ist da meistens, dass die Auflassungsvormerkung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das dauert an machen Standorten einfach länger als an anderen. In den meisten Fällen brauchst du also einfach nur etwas Geduld. Wenn es dir komisch vorkommt, kannst du bei den entsprechenden Stellen natürlich nachhaken.
Wichtig
Kommst du in Zahlungsverzug und zahlst den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht, musst du dem oder der Verkäufer:in den dadurch entstandenen Schaden bezahlen, wenn er das einfordert. Außerdem kann er bzw. sie dann auch vom Kaufvertrag zurücktreten und der Deal platzt.
Sahnehäubchen für Anlageimmobilien
Den Kaufpreis deiner Anlageimmobilie kannst du steuerlich geltend machen – als Anschaffungskosten. Über eine (fiktive) Nutzungsdauer von 50 Jahren kannst du jährlich 2 % des Kaufpreises von der Steuer absetzen. Das sind jährlich also 4.000 €. Ganz gut, oder?
Ist deine vermietete Wohnung in einem Gebäude, das vor 1924 gebaut wurde oder steht es unter Denkmalschutz gibt es noch mal andere Steueranreize: Dann kannst du sogar 2,5 % jährlich von der Steuer absetzen.
Du hättest dazu gern noch ein paar mehr Infos? Klaro. Stell deine Fragen einfach in der Urbyo Community.
