Der Kaufvertrag für deine Immobilie
Drum prüfe, wer sich lange bindet
Mit deiner Unterschrift unter dem Immobilien-Kaufvertrag bist du zwar noch nicht ganz Eigentümer:in einer Wohnung oder eines Hauses, aber du bist dem Ziel schon ein ganzes Stück näher. YEAH! Der Kaufvertrag ist eines der wichtigsten Dokumente im Kaufprozess: Der bzw. die Verkäufer:in verpflichtet sich dadurch, dir die Wohnung zu überlassen; du verpflichtest dich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Damit bis hierhin alles wie am Schnürchen klappt, achte einfach auf ein paar Punkte: die Angaben zu den Vertragsparteien müssen stimmen, alle Infos rund um die Wohnung müssen rein und wer wann was zahlt, sollte auch im Immobilien-Kaufvertrag geklärt und festgehalten werden. Der Notar oder die Notarin kümmert sich darum, dass alles an der richtigen Stelle steht. Du musst allerdings prüfen, ob es auch inhaltlich alles stimmt.
Der Kaufvertrag für deine Immobilie ist ein entscheidender Meilenstein. Informier dich daher im Vorfeld gut über Dos und Don’ts. In der Urbyo Community kannst du dich zu dem Thema natürlich auch ausgetauscht. Im Urbyo Podcast “Immobilien einfach machen” besprechen Oliver und Nina das Thema Kaufvertrag auch – kompakt und verständlich. Hör gern rein. Natürlich haben dir auch hier alles Wissenswerte zum Kaufvertrag zusammengeschrieben.
Das muss rein und sein
beim Kaufvertrag der Immobilie
Deine Lieblingsimmobilie hast du dir reserviert, den Kaufpreis konntest du noch ein bisschen verhandeln und eine schicke Baufinanzierung hast du auch schon in der Tasche. Bingo! Dann fehlt jetzt nur noch die Unterschrift unter dem Kaufvertrag für die Immobilie.
Die Nummer jetzt einfach zwischen dem oder der Verkäufer:in und dir unter Dach und Fach zu bringen, ist aber leider nicht drin. Denn den Kaufvertag für das Haus oder die Wohnung musst du notariell beglaubigen lassen. Das sichert dich und den bzw. die Verkäufer:in ab, denn so ein Immobilienkauf ist einfach kein Pappenstiel. Eine Vorlage für den Kaufvertrag bekommst du beispielsweise vom Notar bzw. der Notarin.
Der Vertrag ist ziemlich umfangreich. Du solltest ihn aber unbedingt von Anfang bis Ende aufmerksam lesen, denn hier geht es um deine Rechte und Pflichten als Eigentümer:in. Bei Fragen dazu, nimm einfach den kurzen Weg und frag uns. Wir übersetzen das Fachchinesisch für dich.
Ein kleiner Vorgeschmack, welche Bestandteile dich u.a. im Immobilien-Kaufvertrag erwarten:
Persönliche Daten der Vertragsparteien: Name und Anschriften
Allgemeine Infos zur Immobilie: Wohnung oder Haus inkl. möglicher Hypotheken, Nutzungsrechte und übernommener Gegenstände, Wohnfläche, Lage etc.
Objektzustand und bekannte Mängel
Gewährleistungshaftung
Kaufpreis und Zahlungsfälligkeiten
Aufteilung der Nebenkosten
Übergabe
Good to know
Wenn du die Immobilien von jemandem kaufst, dessen Gewerbe das ist, musst du als Privatkäufer:in den Vertrag 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen haben – entweder durch den oder die Verkäufer:in, den oder die Notar:in oder uns. In der Zeit bis zur Vertragsunterschrift kannst du offene Fragen klären und dich mit allem, was da so auf dich zukommt auseinanderzusetzen. Passt irgendwas für dich nicht, kannst – und solltest – du von deinem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Wenn der Kaufvertrag für die Immobilie erstmal unterschrieben ist, kommst du da nämlich meist nicht so einfach wieder raus.
Vorvertrag beim Immobilienkauf.
Brauch ich das?
Neben dem eigentlichen Kaufvertrag ist dir vielleicht auch schon mal was vom Vorvertrag beim Immobilienkauf zu Ohren gekommen. Wichtig: Ein Vorvertrag ist keine Reservierungsbestätigung. Das lässt sich vielleicht erstmal vermuten, aber tatsächlich sind es zwei völlig unterschiedliche Dinge.
Die Reservierungsbestätigung ist nämlich nicht rechtlich bindend. Im Grunde bedeutet sie nur, dass der oder die Verkäufer:in deine Wunschimmobilie für eine gewisse Zeit nicht mehr bewirbt und du dich in dieser Zeit um eine Finanzierungszusage kümmern kannst.
Der Vorvertrag wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag abschlossen und wird in den meisten Fällen notariell beglaubigt. Er hält fest, dass Käufer:in und Verkäufer:in die Rahmenbedingungen fix haben, aber der Eigentümer:innenwechsel erst später über die Bühne geht, z. B. weil die Bank noch länger braucht, bis sie dir die Finanzierungszusage geben kann oder der bzw. die Verkäufer:in noch auf die Baugenehmigung für ein Grundstück wartet.
Wenn jetzt also aus irgendeinem Grund der Kaufvertrag für die Immobilie noch nicht unterschrieben werden kann, aber du dich schon mit dem bzw. der Verkäufer:in geeinigt hast und eigentlich schon alles unter Dach und Fach ist: Schließ einen Vorvertrag ab und lass ein Notarsiegel druntersetzen. Dann ist es nur noch Formsache, wenn der Kauf offiziell über die Bühne geht. Ansonsten gibt es eigentlich keinen Grund für einen Vorvertrag beim Immobilienkauf.
Keine gute Idee:
Kaufvertrag für’s Haus ohne Notar:in
Den Kaufvertrag für die Immobilie hast du gecheckt. Alles fein? Fein! Dann kann’s jetzt offiziell werden. Also: Ab zum Notar oder zur Notarin, denn der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ohne Notar:in ist rechtlich nicht bindend. Oder andersrum: § 313b BGB regelt, dass die notarielle Beurkundung eine Immobilien-Kaufvertrags zwingend vorgeschrieben ist.
Der oder die Notar:in ist quasi eine neutrale Beratungsinstanz, die dich als Käufer:in schützt und rechtlich berät. Alles zu den Aufgaben der Notar:innen, findest du in unserer Podcast-Folge "Kein:e Notar:in – keine Immobilie". Stell ihm oder ihr also alle Fragen zum Immobilien-Kaufvertrag, die du hast – bevor du ihn unterschreibst. Und wenn du noch kein:e Notar:in am Start hast: Wir besorgen dir im Handumdrehen einen Termin.
Fest steht auf jeden Fall: Der Kaufvertrag wird erst durch die Unterschrift des Notars bzw. der Notarin gültig. Ohne geht’s definitiv nicht. Du, genauso wie der bzw. die Verkäufer:in, bekommst im Nachgang eine beglaubigte Kopie des beurkundeten Kaufvertrags.
Immobilien-Kaufvertrag unterschrieben.
Was dann passiert.
Herzlichen Glückwunsch! Nach der Beurkundung des Kaufvertrags bist du Eigentümer:in einer Immobilie. Also fast. Bevor du die Schlüssel bekommst, muss der oder die Notar:in noch ein bisschen was tun, wie z.B. die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die Kaufpreisfälligkeit bescheinigen und die Umschreibung des Grundbuches nach bestätigtem Zahlungseingang vornehmen. Das alles kann ein paar Wochen dauern.
Du musst in der Zwischenzeit den fälligen Zahlungen nachkommen. Die Kaufnebenkosten, wie die Maklerprovision, Grundbuch- und Notarkosten und Grunderwerbsteuer, werden nämlich nach der Beurkundung nach und nach fällig. Und natürlich musst du auch den Kaufpreis bezahlen. Für den Durchblick, wann du was an wen überweisen musst, lies dir gern mal unsere Infos zum Thema Zahlungsfälligkeiten durch. Schon genug gelesen? Ab zu TikTok:
Gibt der bzw. die Notar:in dann aber das Go, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, heißt es endlich: Schlüsselübergabe – it’s yours! Und du kannst loslegen, um mit deiner Eigentumswohnung als Kapitalanlage Geld zu verdienen.
Wenn du den Kaufvertrag am liebsten
rückgängig machen willst
Von einem notariell beglaubigten Immobilien-Kaufvertrag zurückzutreten, ist schwierig, denn es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Es sei denn: Es werden nach Unterzeichnung erhebliche Mängel festgestellt, die beim Kauf nicht bekannt waren oder von dem oder der Verkäufer:in arglistig verschwiegen wurden. Oder eine dir vertraglich zugesicherte Mangelbeseitigung ist nicht erfolgt. Vor dem eigentlichen Rücktritt musst du der anderen Vertragspartei aber zunächst noch eine Frist setzen, um den Mangel zu beheben. Passiert das in dieser Zeit allerdings nicht, kannst du vom Vertrag zurücktreten.
Die Rückabwicklung ist grundsätzlich ein bürokratischer und aufwendiger Akt, der durch ein:e Notar:in begleitet wird. Das Grundbuch muss beispielsweise wieder umgeschrieben werden. Die Kosten für die Rückabwicklung trägt der bzw. die Verkäufer:in – sofern es sich um erhebliche Mängel handelt, die mutwillig verschwiegen wurden. Neben den Kosten für den Grundbucheintrag trägt er oder sie dann auch die Kosten für die Finanzierung, eventuell angefallene Gutachter- und Renovierungskosten etc..
Hast du beim Kaufvertrag für deine Immobilie individuelle Regelungen zum Rücktritt getroffen, dann haben diese immer Vorrang vor den gesetzlichen. Zu so einer vertraglichen Ergänzung raten wir dir unbedingt, wenn z.B. der Kaufvertrag für die Immobilie schon unterschrieben werden soll, obwohl deine endgültige Finanzierungszusage noch aussteht.
Übrigens: Falls du den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlst, kann auch der oder die Verkäufer:in den Kaufvertrag für die Immobilie rückgängig machen. Dann kommen die entstandenen Kosten auf dich zu.
