Alles zur Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Wer muss die zahlen und wie hoch ist die? đŸ€”

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Bild Grunderwerbsteuer

Denk' an die Grunderwerbsteuer beim Immo-Kauf

Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um den reinen Kaufpreis des Objektes. Denn die Kaufnebenkosten spielen ebenfalls eine Rolle. Einer der grĂ¶ĂŸten Posten dieser Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Deshalb solltest du die unbedingt auf dem Schirm haben.

Aber, keine Sorge: Wir haben uns ausfĂŒhrlich mit ihr beschĂ€ftigt und erklĂ€ren dir, was die Grunderwerbsteuer genau ist, wer sie zahlen muss, wovon die Höhe der Grunderwerbsteuer abhĂ€ngt und ob es Konstellationen gibt, in denen sie nicht fĂ€llig wird.

Das hilft dir sicher dabei, die passende Immobilie in der richtigen Lage fĂŒr deinen Einstieg in den Immo-Markt zu finden. Übrigens gibt's zu dem Thema auch die passende Podcast-Folge. Ansonsten viel Spaß beim Lesen weiter unten! 👇

Was ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbsteuer zÀhlt in Deutschland zu den sogenannten Verkehrssteuern. Das sind Steuern, die auf VorgÀnge des Rechts- und Wirtschaftsverkehrs erhoben werden. Analog dazu gibt es Besitzsteuern, die wiederum an Besitzwerte wie Einkommen oder Vermögen gekoppelt sind.

Die Grunderwerbsteuer als Verkehrssteuer wird konkret auf den Kauf oder Tausch von Immobilien oder GrundstĂŒcken erhoben. Sie bemisst sich allerdings nur am Kaufpreis fĂŒr sogenannte unbewegliche GĂŒter wie GrundstĂŒcke und GebĂ€ude. Bewegliche GĂŒter wie Möbel, die nicht fest zur Immobilie gehören, spielen fĂŒr die Grunderwerbsteuer keine Rolle.

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Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Vor allem Einsteiger:innen am Immo-Markt kommen bei den Begriffen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer immer wieder durcheinander. Klingt auch sehr Ă€hnlich. Und tatsĂ€chlich sind beide Begriffe relevant fĂŒr zukĂŒnftige Immo-EigentĂŒmer:innen. Damit werden allerdings zwei völlig unterschiedliche Dinge bezeichnet.

Denn die Grunderwerbsteuer musst du beim Kauf zahlen. Die Grundsteuer zahlst du auf den Besitz. Weiterer wesentlicher Unterschied: Die FÀlligkeit. Denn die Grunderwerbsteuer wird nur einmal fÀllig. WÀhrend du die Grundsteuer jÀhrlich zahlst.

Grundsteuer & Grundsteuerreform 2022

Die Grundsteuer ist wegen der aktuellen Reform in aller Munde. Was die Grundsteuer ist, was die Reform bedeutet, wieso aktuell Millionen Briefe verschickt werden und was EigentĂŒmer:innen jetzt tun mĂŒssen, haben wir dir hier erklĂ€rt. 👇🏠

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Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Hat ein:e VerkĂ€ufer:in eine:n KĂ€ufer:in fĂŒr die Immobilie oder ein GrundstĂŒck gefunden, schließen beide Seiten einen Kaufvertrag, der dann notariell beglaubigt werden muss. Dort steht drin, wer die Grunderwerbsteuer zahlt. Denn laut Gesetz schulden VerkĂ€ufer:in und KĂ€ufer:in die Grunderwerbsteuer gemeinsam.

So weit allerdings nur die Theorie im Gesetz. Denn in der Praxis ist es in der Regel so, dass du als KĂ€ufer:in die Grunderwerbsteuer zahlst.

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Wann ist die Grunderwerbsteuer fÀllig?

Wann die Grunderwerbsteuer genau fĂ€llig ist, hĂ€ngt natĂŒrlich eng mit dem Kaufvertrag zusammen. Denn wenn der geschlossen ist, muss er notariell beglaubigt werden. Das Notariat schickt den unterschriebenen Kaufvertrag anschließend an das zustĂ€ndige Finanzamt.

Das Finanzamt wiederum schickt dir als KĂ€ufer:in dann den Grunderwerbsteuerbescheid. Ab diesem Zeitpunkt lĂ€uft die Zahlungsfrist von einem Monat. Das Finanzamt darf laut Gesetz grundsĂ€tzlich auch eine lĂ€ngere Zahlungsfrist zur Grunderwerbsteuer setzen. Ist aber nicht die Regel. Also musst du die Grunderwerbsteuer ĂŒblicherweise einen Monat nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides entrichten. Erst dann erhĂ€lt er die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Der Immobilien-Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf. Entsprechend solltest du den gut prĂŒfen und genau wissen, welche Rechte und Pflichten du dadurch hast. Also: Worauf kommt es an und wo bekommst du den Kaufvertrag ĂŒberhaupt her? Hier erfĂ€hrst du's! 👇

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Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das zustÀndige Finanzamt aus, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Klingt erstmal wie ein kleines Detail, ist aber ungemein wichtig.

Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung geht eigentlich nix. Denn sie ist Voraussetzung dafĂŒr, dass die neuer EigentĂŒmerin oder der neue EigentĂŒmer im Grundbuch vermerkt wird.

An wen zahle ich die Grunderwerbsteuer?

In diesem Punkt unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von allen anderen Verkehrssteuern. Denn die gehen ĂŒblicherweise an den Bund. Die Grunderwerbsteuer zahlst du allerdings an das Land.

Dabei geht es nicht um deinen Wohnort. Entscheidend ist der Ort, an dem sich das Objekt – also die Immobilie oder das GrundstĂŒck – befindet, das du kaufst. Das jeweilige Land kann die Steuer anschließend an die Kommune deines Immo-Kaufs weitergeben.

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Berechnung der Grunderwerbsteuer: So funktioniert’s

Aber wie wird die Grunderwerbsteuer genau berechnet? Als Basis der Berechnung dient der Kaufpreis des GrundstĂŒcks oder des Objektes. Der Kaufpreis ist die sogenannte Bemessungsgrundlage fĂŒr die Berechnung der konkreten Höhe.

Übernimmst du als KĂ€ufer:in Altlasten oder Verpflichtungen der VerkĂ€uferin oder des VerkĂ€ufers, beeinflusst das die Bemessungsgrundlage. Hast du aus Kaufpreis und eventuell ĂŒbernommen Verpflichtungen oder Altlasten die Bemessungsgrundlage errechnet, erhĂ€ltst du die sogenannte Bemessungsgrenze. Was du tatsĂ€chlich an Grunderwerbsteuer in deinem Fall zahlen musst, hĂ€ngt jetzt vom prozentualen Grunderwerbsteuersatz ab.

Wieviel Grunderwerbsteuer muss ich zahlen?

Das hĂ€ngt maßgeblich davon ab, in welchem Bundesland du eine Immobilie oder ein GrundstĂŒck kaufst. Denn der Grunderwerbsteuersatz ist in Deutschland seit September 2006 nicht mehr bundeseinheitlich geregelt. Bedeutet in der Praxis: Die Grunderwerbsteuer NRW ist nicht gleich hoch wie die Grunderwerbsteuer in Bayern, Hessen oder Niedersachsen. Jedes Bundesland kann einen anderen Steuersatz auf die Grunderwerbsteuer festlegen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf hĂ€ngt also davon ab, in welchem Bundesland du kaufst.

Wir haben dir die SteuersÀtze aller BundeslÀnder mal zusammengefasst:

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Ein Beispiel fĂŒr die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Wenn du noch im Jahr 2022 eine Immobilie in Hamburg fĂŒr 250.000 Euro mit einer Grundschuldbestellung von 100.000 Euro kaufst, betrĂ€gt die Bemessungsgrundlage 350.000 Euro.

Nun schaust du auf den aktuellen Grunderwerbsteuersatz in Hamburg. Der liegt 2022 noch bei 4,5 %. Und 4,5 % von 350.000 Euro sind 15.750 Euro. Du zahlst auf den Kauf der Immobilie 2022 also 15.750 Euro Grunderwerbsteuer.

Übrigens ist das Beispiel Hamburg nicht ganz zufĂ€llig gewĂ€hlt. Denn wie oben gesehen ist Hamburg eines von zwei BundeslĂ€ndern, das den Grunderwerbsteuersatz anhebt. Ab 2023 betrĂ€gt er 5,5 %. Im oben angenommenen Beispiel zahlst du also 19.250 Euro Grunderwerbsteuer statt 15.750 Euro im Jahr 2022.

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Denn hier findest du vorgeprĂŒfte Immobilien. Außerdem kannst du fĂŒr verschiedene Finanzierungsszenarien deine Rendite berechnen.

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Von der Grunderwerbsteuer befreit? Gibt’s das?

Die Grunderwerbsteuer kannst du dir nur in AusnahmefĂ€llen sparen. So mĂŒssen Privatperson bei GrundstĂŒckserwerb im Todesfall keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gleiches gilt beim GrundstĂŒckserwerb durch eine Schenkung. Aber Vorsicht: Hier können natĂŒrlich andere Steuern nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz fĂ€llig werden.

Befreit von der Grunderwerbsteuer sind auch ImmobilienkÀufe von Verwandten 1. Grades. Dazu zÀhlen Eherpatner:innen, Lebenspartner:innen oder Eltern. Kaufst du also beispielsweise eine Immobilie von deinen Eltern, musst du keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Eine Freibetragsgrenze bei der Grunderwerbsteuer gibt es ĂŒbrigens ebenfalls. Bei KĂ€ufen von unter 2.500 Euro Kaufpreis musst du ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Die Grunderwerbsteuer beim privaten Immobilienkauf kannst du steuerlich leider nicht absetzen. Dennoch kannst du beim Immo-Kauf natĂŒrlich versuchen, die Grunderwerbsteuer gering zu halten.

Das funktioniert beispielsweise, indem du bei dem bau einer Immobilie separate VertrĂ€ge fĂŒr den Erwerb des GrundstĂŒcks und des Baus schließt. Denn dann fĂ€llt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kauf des GrundstĂŒcks an.

Was bedeutet das fĂŒr mein Immo-Invest?

Da die Grunderwerbsteuer Teil der Kaufnebenkosten ist und natĂŒrlich Einfluss auf die Kosten beim Immo-Kauf hat, spielt sie schon eine Rolle. Und wie du siehst, steigt sie in zwei LĂ€ndern zum Jahr 2023 an. Und in den vergangenen Jahren ist sie in vielen LĂ€ndern immer wieder angehoben worden.

Das ist zwar kein Grund zu ĂŒbermĂ€ĂŸiger Sorge, zeigt aber, dass der beste Zeitpunkt fĂŒr dein Einstieg an den Immo-Markt so frĂŒh wie möglich ist. Und wenn du eine Immobilie ĂŒber Urbyo kaufst, musst du dir sowieso keine Sorgen machen. Denn mit unseren Rechnern siehst du direkt, ob sich dein Immo-Invest auch mit der einberechneten Grunderwerbsteuer fĂŒr dich rechnet. Und wenn du fragen hast: Unsere Expert:innen begleiten dich gerne bei jedem Schritt des Prozesses.

FAQ Grunderwerbsteuer