Alles zur Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Wer muss die zahlen und wie hoch ist die? 🤔
Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um den reinen Kaufpreis des Objektes. Denn die Kaufnebenkosten spielen ebenfalls eine Rolle. Einer der größten Posten dieser Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer. Deshalb solltest du die unbedingt auf dem Schirm haben.
Aber, keine Sorge: Wir haben uns ausführlich mit ihr beschäftigt und erklären dir, was die Grunderwerbsteuer genau ist, wer sie zahlen muss, wovon die Höhe der Grunderwerbsteuer abhängt und ob es Konstellationen gibt, in denen sie nicht fällig wird.
Das hilft dir sicher dabei, die passende Immobilie in der richtigen Lage für deinen Einstieg in den Immo-Markt zu finden. Übrigens gibt's zu dem Thema auch die passende Podcast-Folge. Ansonsten viel Spaß beim Lesen weiter unten! 👇
Was ist die Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbsteuer zählt in Deutschland zu den sogenannten Verkehrssteuern. Das sind Steuern, die auf Vorgänge des Rechts- und Wirtschaftsverkehrs erhoben werden. Analog dazu gibt es Besitzsteuern, die wiederum an Besitzwerte wie Einkommen oder Vermögen gekoppelt sind.
Die Grunderwerbsteuer als Verkehrssteuer wird konkret auf den Kauf oder Tausch von Immobilien oder Grundstücken erhoben. Sie bemisst sich allerdings nur am Kaufpreis für sogenannte unbewegliche Güter wie Grundstücke und Gebäude. Bewegliche Güter wie Möbel, die nicht fest zur Immobilie gehören, spielen für die Grunderwerbsteuer keine Rolle.
Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Vor allem Einsteiger:innen am Immo-Markt kommen bei den Begriffen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer immer wieder durcheinander. Klingt auch sehr ähnlich. Und tatsächlich sind beide Begriffe relevant für zukünftige Immo-Eigentümer:innen. Damit werden allerdings zwei völlig unterschiedliche Dinge bezeichnet.
Denn die Grunderwerbsteuer musst du beim Kauf zahlen. Die Grundsteuer zahlst du auf den Besitz. Weiterer wesentlicher Unterschied: Die Fälligkeit. Denn die Grunderwerbsteuer wird nur einmal fällig. Während du die Grundsteuer jährlich zahlst.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Hat ein:e Verkäufer:in eine:n Käufer:in für die Immobilie oder ein Grundstück gefunden, schließen beide Seiten einen Kaufvertrag, der dann notariell beglaubigt werden muss. Dort steht drin, wer die Grunderwerbsteuer zahlt. Denn laut Gesetz schulden Verkäufer:in und Käufer:in die Grunderwerbsteuer gemeinsam.
So weit allerdings nur die Theorie im Gesetz. Denn in der Praxis ist es in der Regel so, dass du als Käufer:in die Grunderwerbsteuer zahlst.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Wann die Grunderwerbsteuer genau fällig ist, hängt natürlich eng mit dem Kaufvertrag zusammen. Denn wenn der geschlossen ist, muss er notariell beglaubigt werden. Das Notariat schickt den unterschriebenen Kaufvertrag anschließend an das zuständige Finanzamt.
Das Finanzamt wiederum schickt dir als Käufer:in dann den Grunderwerbsteuerbescheid. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Zahlungsfrist von einem Monat. Das Finanzamt darf laut Gesetz grundsätzlich auch eine längere Zahlungsfrist zur Grunderwerbsteuer setzen. Ist aber nicht die Regel. Also musst du die Grunderwerbsteuer üblicherweise einen Monat nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides entrichten. Erst dann erhält er die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das zuständige Finanzamt aus, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Klingt erstmal wie ein kleines Detail, ist aber ungemein wichtig.
Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung geht eigentlich nix. Denn sie ist Voraussetzung dafür, dass die neuer Eigentümerin oder der neue Eigentümer im Grundbuch vermerkt wird.
An wen zahle ich die Grunderwerbsteuer?
In diesem Punkt unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer von allen anderen Verkehrssteuern. Denn die gehen üblicherweise an den Bund. Die Grunderwerbsteuer zahlst du allerdings an das Land.
Dabei geht es nicht um deinen Wohnort. Entscheidend ist der Ort, an dem sich das Objekt – also die Immobilie oder das Grundstück – befindet, das du kaufst. Das jeweilige Land kann die Steuer anschließend an die Kommune deines Immo-Kaufs weitergeben.
Berechnung der Grunderwerbsteuer: So funktioniert’s
Aber wie wird die Grunderwerbsteuer genau berechnet? Als Basis der Berechnung dient der Kaufpreis des Grundstücks oder des Objektes. Der Kaufpreis ist die sogenannte Bemessungsgrundlage für die Berechnung der konkreten Höhe.
Übernimmst du als Käufer:in Altlasten oder Verpflichtungen der Verkäuferin oder des Verkäufers, beeinflusst das die Bemessungsgrundlage. Hast du aus Kaufpreis und eventuell übernommen Verpflichtungen oder Altlasten die Bemessungsgrundlage errechnet, erhältst du die sogenannte Bemessungsgrenze. Was du tatsächlich an Grunderwerbsteuer in deinem Fall zahlen musst, hängt jetzt vom prozentualen Grunderwerbsteuersatz ab.
Wieviel Grunderwerbsteuer muss ich zahlen?
Das hängt maßgeblich davon ab, in welchem Bundesland du eine Immobilie oder ein Grundstück kaufst. Denn der Grunderwerbsteuersatz ist in Deutschland seit September 2006 nicht mehr bundeseinheitlich geregelt. Bedeutet in der Praxis: Die Grunderwerbsteuer NRW ist nicht gleich hoch wie die Grunderwerbsteuer in Bayern, Hessen oder Niedersachsen. Jedes Bundesland kann einen anderen Steuersatz auf die Grunderwerbsteuer festlegen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf hängt also davon ab, in welchem Bundesland du kaufst.
Wir haben dir die Steuersätze aller Bundesländer mal zusammengefasst:
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch die ist, wovon sie abhängt und wieso es eine Rolle spielt, in welchem Bundesland du kaufst?! Reinhören!
Grunderwerbsteuersatz nach Bundesland
Baden-Württemberg: 5,0 %
Bayern: 3,5 %
Berlin: 6,0 %
Brandenburg: 6,5 %
Bremen: 5,0 %
Hamburg: 4,5 % (ab 2023: 5,5 %)
Hessen: 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
Niedersachsen: 5,0 %
Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
Rheinland-Pfalz: 5,0 %
Saarland: 6,5 %
Sachsen: 3,5 % (ab 2023: 5,5 %)
Sachsen-Anhalt: 5,0 %
Schleswig-Holstein: 6,5 %
Thüringen: 6,5 %
Ein Beispiel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer
Wenn du noch im Jahr 2022 eine Immobilie in Hamburg für 250.000 Euro mit einer Grundschuldbestellung von 100.000 Euro kaufst, beträgt die Bemessungsgrundlage 350.000 Euro.
Nun schaust du auf den aktuellen Grunderwerbsteuersatz in Hamburg. Der liegt 2022 noch bei 4,5 %. Und 4,5 % von 350.000 Euro sind 15.750 Euro. Du zahlst auf den Kauf der Immobilie 2022 also 15.750 Euro Grunderwerbsteuer.
Übrigens ist das Beispiel Hamburg nicht ganz zufällig gewählt. Denn wie oben gesehen ist Hamburg eines von zwei Bundesländern, das den Grunderwerbsteuersatz anhebt. Ab 2023 beträgt er 5,5 %. Im oben angenommenen Beispiel zahlst du also 19.250 Euro Grunderwerbsteuer statt 15.750 Euro im Jahr 2022.
Von der Grunderwerbsteuer befreit? Gibt’s das?
Die Grunderwerbsteuer kannst du dir nur in Ausnahmefällen sparen. So müssen Privatperson bei Grundstückserwerb im Todesfall keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gleiches gilt beim Grundstückserwerb durch eine Schenkung. Aber Vorsicht: Hier können natürlich andere Steuern nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz fällig werden.
Befreit von der Grunderwerbsteuer sind auch Immobilienkäufe von Verwandten 1. Grades. Dazu zählen Eherpatner:innen, Lebenspartner:innen oder Eltern. Kaufst du also beispielsweise eine Immobilie von deinen Eltern, musst du keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Eine Freibetragsgrenze bei der Grunderwerbsteuer gibt es übrigens ebenfalls. Bei Käufen von unter 2.500 Euro Kaufpreis musst du ebenfalls keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Die Grunderwerbsteuer beim privaten Immobilienkauf kannst du steuerlich leider nicht absetzen. Dennoch kannst du beim Immo-Kauf natürlich versuchen, die Grunderwerbsteuer gering zu halten.
Das funktioniert beispielsweise, indem du bei dem bau einer Immobilie separate Verträge für den Erwerb des Grundstücks und des Baus schließt. Denn dann fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kauf des Grundstücks an.
Was bedeutet das für mein Immo-Invest?
Da die Grunderwerbsteuer Teil der Kaufnebenkosten ist und natürlich Einfluss auf die Kosten beim Immo-Kauf hat, spielt sie schon eine Rolle. Und wie du siehst, steigt sie in zwei Ländern zum Jahr 2023 an. Und in den vergangenen Jahren ist sie in vielen Ländern immer wieder angehoben worden.
Das ist zwar kein Grund zu übermäßiger Sorge, zeigt aber, dass der beste Zeitpunkt für dein Einstieg an den Immo-Markt so früh wie möglich ist. Und wenn du eine Immobilie über Urbyo kaufst, musst du dir sowieso keine Sorgen machen. Denn mit unseren Rechnern siehst du direkt, ob sich dein Immo-Invest auch mit der einberechneten Grunderwerbsteuer für dich rechnet. Und wenn du fragen hast: Unsere Expert:innen begleiten dich gerne bei jedem Schritt des Prozesses.