Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf
Wie? Das kommt noch on Top.
Immobilien als Kapitalanlage sind eine gute Sache. Klar. Neben den Erwerbskosten, kommen aber noch einige andere Kosten auf dich zu: die Erwerbsnebenkosten. Und die solltest du bei deiner Rechnung für deinen Finanzierungsbedarf nicht unter den Tisch fallen lassen. Vergisst du sie, musst du entweder deine Finanzierung nachträglich aufstocken oder irgendwie an das Geld kommen.
Mit Hilfe eines Erwerbsnebenkosten-Rechners, hast du ziemlich schnell einen Überblick über das, was auf dich zukommt. Hat dir der Rechner eine Summe ausgespuckt, kannst du damit weiterarbeiten und einfacher abschätzen, wie viel du davon mit eigenen Mitteln abdecken kannst – und über welche Summe du einen Kredit aufnehmen musst. Dabei ist gut zu wissen: Je höher dein Eigenkapitalanteil ist, desto bessere Konditionen bekommst du.
Übrigens: Vermietest du deine Wohnung oder dein Haus, kannst du einen Teil der Erwerbsnebenkosten abschreiben. Ein genauer Blick auf die Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten lohnt sich also. Warum genau? Erklären wir dir auch in unserem Podcast „Immobilien einfach machen“.
Erwerbskosten vs. Erwerbsnebenkosten
Möchtest du eine Immobilie kaufen, ist es keine Frage, dass du den vereinbarten Kaufpreis zahlst. Zu den Anschaffungs- bzw. Erwerbskosten gehört aber noch einiges mehr.
Hast du ein Grundstück gekauft und möchtest darauf bauen, kommt nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück auf dich zu, sondern auch alle Kosten, die mit dem Bau zu tun haben. Also, sowas wie:
Erschließungskosten für Strom, Wasser, Internet
Gebühren für Genehmigungen
Kosten für die Bodenuntersuchungen
Gutachten-Gebühren
Kosten für das Baumaterial
Löhne
Abrisskosten
Kosten für Bauschuttbeseitigung
Kosten für Außenanlagen wie Garten, Terrasse, Carport
Aber: Kannst du einen Teil des Hauses selbst bauen, reduziert sich der Anteil der Lohnkosten. Das ist doch auch was.
Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten kannst du auch zu den Erwerbskosten rechnen. Eine Immobilie mit undichtem Dach, einer veralteten Heizung oder einfach eine abgerockte Bude, werden sich nur schwer vermieten lassen. Kosten für ein neues Bad oder eine neue Einbauküche rechnest du also am besten gleich dazu.
Tipp
Weißt du, dass nach dem Kauf Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen, solltest du diese Kosten bereits bei der Verhandlung des Immobilien-Kaufpreises berücksichtigen – und einen entsprechend niedrigeren Preis zahlen.
Möchtest du deine Wohnung nicht vermieten, sondern selbst einziehen, dann gehören die Umzugskosten übrigens auch noch zu den Erwerbskosten.
OK, das ist schon mal eine ganz ordentliche Kostenliste allein für das Objekt, oder? Damit ist es allerdings noch nicht getan. Sorry! On Top kommen jetzt nämlich noch die Erwerbsnebenkosten. Das sind dann die Kosten, die für das ganze Drumherum anfallen. Damit es jetzt aber nicht zu langweilig wird, gibt es noch eine Unterscheidung in direkte und indirekte Erwerbsnebenkosten. Aber keine Sorge: ist einfacher, als es klingt.
Erwerbsnebenkosten: direkte und indirekte
Bei den Erwerbsnebenkosten halten wir es kurz und anschaulich:
| Direkte Erwerbsnebenkosten | Indirekte Erwerbsnebenkosten |
|---|---|
| ---------- | ---------- |
| Grunderwerbsteuer (3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises – je nach Bundesland) | Bestellung der Grundpfandrechte durch Notar:in |
| Maklercourtage | Eintragung der Grundpfandrechte durch das Grundbuchamt |
| Grundbuch (Eigentumsumschreibung) | Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch |
| Notarkosten für Beurkundung | Bereitstellungszinsen |
| Bauzeitzinsen | |
| Zwischenfinanzierungszinsen | |
| Bearbeitungsgebühren der Bank |
Die direkten Erwerbsnebenkosten hängen direkt mit dem Kauf zusammen. Irgendwie logisch. Vermietest du die Immobilie, kannst du sie bei der nächsten Steuererklärung abschreiben. Die indirekten Erwerbsnebenkosten haben dagegen alle mit der Finanzierung zu tun. Übrigens kannst du dir mit unserem Rechner ganz easy anhand deiner konkreten Zahlen einen ersten Überlick verschaffen. 👇
Erwerbs- & Erwerbsnebenkosten: Check! Und was jetzt?
Hast du alle Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten durch den Rechner gejagt, kannst du davon dein Eigenkapital abziehen, das du einbringen möchtest. Dann weißt du nämlich, wie viel Geld du dir von der Bank leihen musst – zumindest bei einer Bestandsimmobilie.
Baust du selbst, kannst du die sogenannte Muskelhypothek abziehen. Muskelhypothek? Never heard? Das sind alle Leistungen, die du am Bau selbst machst – und dafür die entsprechenden Lohnkosten sparst. Allerdings kannst du dir auf deine eigene Arbeit keine Gewährleistung geben.
Unabhängig von deinen Eigenleistungen kannst du von den Erwerbskosten aber auch all das abziehen, was du sonst noch als Sicherheit einbringen möchtest. Also, zum Beispiel Bausparguthaben, Lebens- und Rentenversicherungen oder anderer Grundbesitz.
Dazu würdest du jetzt doch lieber nochmal eins, zwei Fragen loswerden? Überhaupt kein Problem! Stell sie einfach in unserer Community.