Grundsteuer auf Immobilien
Die Grundsteuerreform einfach erklärt
Disclaimer
Dieser Text dient nur deiner Information. Hast du konkreten Beratungsbedarf, solltest du dich an eine Steuerberatungskanzlei wenden.
Millionen von Immobilien-Eigentümer:innen haben in den letzten Wochen Post ihres Finanzamts bekommen. Betreff: „Informationen zur Grundsteuerreform und zur damit verbundenen Erklärungsabgabe“ oder ähnlich spannend. Nicht nur deswegen sind die Begriffe Grundsteuer und Grundsteuerreform 2022 aktuell in aller Munde.
Doch was verbirgt sich hinter dem Begriff Grundsteuer? Wieso gibt es eine Reform der Grundsteuer? Was müssen Immobilien-Eigentümer:innen jetzt tun und ab wann gilt dann die neue Grundsteuer?
Hat man sich einmal durch das Chaos an sperrigen Begriffen gekämpft, ist das alles schon nicht mehr ganz so kompliziert. Keine Sorge: Haben wir für dich übernommen.
Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer:innen von Immobilien zahlen müssen und gilt als eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden. Sie wird unter anderem reformiert, weil sie auf veralteten Daten basiert. Besitzt du eine Immobilie, musst du bis Ende Oktober eine Grundsteuererklärung abgeben. Die neue Grundsteuer musst du dann aber erst ab 2025 zahlen. Wieso das so ist, erfährst du wie immer unten im Text. Da gibt’s dann auch alle Infos im Detail. Du bist unterwegs und würdest lieber zuhören? Dann empfehlen wir die passende Podcast-Folge. 🎧
- Grundsteuer? Und wieso Reform?
- Umsetzung der Grundsteuerreform
- Abgabe Grundsteuererklärung
- Ab wann gilt die neue Grundsteuer?
- Berechnung Grundsteuer
- Wird's teurer?
- FAQ
Was ist die Grundsteuer? Muss ich die auch zahlen?
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die du auf Grundbesitz zahlst. Als Grundbesitz zählen Grundstücke und darauf stehende Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Zahlen muss die Grundsteuer immer die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie.
Und zwar an die Stadt oder die Gemeinde. Denn die erhebt die Steuer. Aktuell werden bundesweit fast 15 Milliarden Euro über die Grundsteuer eingenommen. Für Städte und Gemeinden ist sie also eine der wichtigsten Einnahmequellen.
Grundsteuerreform? Wieso eigentlich?
Die Grundsteuerreform muss sein, weil die Erhebung der Grundsteuer in der jetzigen Form verfassungswidrig ist. Das hat das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden. Liegt ganz einfach daran, dass die Grundsteuer zurzeit noch auf alten Grundstückswerten basiert. Wobei alt fast schon untertrieben ist.
Denn im Westen Deutschlands werden Grundstücke nach ihrem Wert aus dem Jahr 1964 besteuert. Im Osten stammen die Daten sogar aus 1935. Auch ohne riesige Immo-Expertise kannst du dir sicher denken: Seitdem hat sich einiges getan. Mit den heute realen Grundstückswerten haben die Daten nichts mehr zu tun. Das führt dazu, dass gleiche Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus dem Grundgesetz.
Scheint also sinnvoll, das mal zu ändern. Übrigens soll die Grundsteuerreform auch ein anderes Problem des Wohnungsmarktes bekämpfen: Spekulation mit Bauland. Denn es werden zunehmend Baugrundstücke gekauft, nur um sie nach Jahren mit Gewinn weiterzuverkaufen. Häufig ohne Bauabsicht. Da soll die „Grundsteuer C“ helfen: Sie gibt Gemeinden mit der Reform die Möglichkeit, einen höheren Hebesatz auf baureife und dennoch unbebaute Grundstücke anzusetzen. Das soll insbesondere in Ballungsgebieten Anreiz sein, Wohnraum zu schaffen.
Die Umsetzung der Grundsteuerreform 2022
Nach der Entscheidung 2018 hat der Bundestag im Juni 2021 den Gesetzesentwurf der damaligen Bundesregierung verabschiedet. In dem Entwurf hatte die Regierung die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt. Das hat sie in einem Gesetzespaket aus drei verschiedenen Gesetzen getan. Doch was steht jeweils drin?
Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
Das setzt am Hauptkritikpunkt des Bundesverfassungsgerichts an und regelt die Neubewertungen des Grundbesitzes in Deutschland. Bewertet werden alle Grundstücke zu den am 1. Januar 2022 bestehenden Verhältnissen. Das passiert in Form einer elektronischen Grundsteuererklärung.
Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken
Das packt das oben angesprochene Problem der Spekulation mit unbebauten Grundstücken an. Es gibt Städten und Kommunen das Recht, einen erhöhten steuerlichen Hebesatz auf unbebaute, baureife Grundstücke festzulegen.
Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes
Damit wird nur festgestellt, dass der Bund das Recht hat, das Grundsteuergesetz festzuschreiben. Allerdings dürfen die Länder abweichende Regeln festsetzen.
Du hast es dir sicher schon gedacht: Für Immo-Eigentümer:innen ist besonders Punkt 1 wichtig. Der Gesetzgeber hat zur Neubewertung der Grundstücke ein Bundesmodell eingeführt, den Ländern aber gleichzeitig freigestellt, davon abzuweichen. Davon haben die fünf Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. Alle anderen Länder nutzen das Bundesmodell. Für dich als Immo-Eigentümer:innen macht das einen Unterschied bei den Daten, die du für deine Grundsteuererklärung 2022 brauchst. Dazu erfährst du weiter unten mehr.
Grundsteuererklärung abgeben: So geht’s
Für die Abgabe der Grundsteuererklärung hattest du urpsrünglich vier Monate Zeit: vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022. Allerdings wurde die Frist bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Heißt für dich: Wenn du keine Zuschläge zahlen möchtest, solltest du das bis 31. Januar 2023 unbedingt erledigt haben. Dazu musst du alle Daten an das zuständige Finanzamt übermitteln. Welches Finanzamt zuständig ist, richtet sich nach dem Ort der Immo, nicht nach deinem Wohnort.
Grundsteuererklärung mit Elster
Vorgesehen ist eine digitale Abgabe über das Elster-Portal. Das kennst du, wenn du bereits einmal eine Einkommensteuererklärung abgegeben hast. Da musst du dich vorab registrieren und authentifizieren. Plane dazu unbedingt ausreichend Zeit ein. Das kann schon einmal 14 Tage dauern, weil du zur Identifizierung Daten per Post bekommst. Die Formulare sind ab dem 1. Juli 2022 verfügbar.
Vereinfachte Grundsteuererklärung
Nur fünf Bundesländer (Hamburg, Niedersachsen, Saarland, Sachsen und Bayern) wenden nicht das durch den Bund vorgeschlagene Modell an. Besitzt du eine Immo in einem der anderen 11 Länder, hast du im Falle der Grundsteuererklärung Glück. Denn dann steht dir die vereinfachte „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ zur Verfügung. Wie der Name schon sagt, richtet sich das Angebot nur an Privatleute, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus bzw. ein unbebautes Grundstück besitzen. Es ist kostenlos und im Vergleich zu Elster einfacher.
Du möchtest Support bei der Grundsteuererklärung?
Keine Lust oder Zeit, die Grundsteuererklärung selbst zu machen? Da gibt’s folgende Möglichkeiten:
Ab zu einer Steuerberatung. Das kostet, spart dir aber auch Zeit.
Hast du schonmal eine Einkommensteuersoftware benutzt? Einige Anbieter haben auch Programme zur Grundsteuererklärung am Start! Kostet aber natürlich auch. Wobei die Kosten für eine Einkommensteuersoftware meist rleativ moderat um die 30 Euro liegen.
Besitzt du ein Mietshaus? Dann könntest du deine Grundstücks- und Hausverwaltung um Hilfe bitten. Verpflichtet sind die aber nicht.
Einfach in der Familie nachfragen. Denn nahe Angehörige können das für dich sogar über ihr eigenes Elster-Konto erledigen. Im Gegenzug lädst du sie zum Essen ein. Klingt fair, oder?
Lohnsteuerhilfevereine dürfen leider keine Unterstützung anbieten.
Grundsteuererklärung abgeben: Diese Daten brauchst du
Nach der Grundsteuerreform sollst du für die Grundsteuererklärung deines Wohngrundstückes nur noch maximal fünf Parameter brauchen. Wie viele du allerdings wirklich brauchst, hängt vom Bundesland deines Grundstücks ab. Wir schlüsseln das Ganze mal für dich auf.
Daten, die du in allen Bundesländern brauchst:
Aktenzeichen des Einheitswertes: Schau dazu auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder im Infoschreiben des Finanzamts zur Grundsteuererklärung 2022 nach
Grundbuchdaten (Adresse, Eigentümer:in, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche): Sollte alles im Grundbuchauszug stehen. Hast du den nicht mehr, kannst du dir einen beim Grundbuchamt besorgen
Daten, die du nach dem Bundesmodell brauchst:
Das Bundesmodell wenden 11 von 16 Bundesländern an. Bist du Immo-Eigentümer:in in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein oder Thüringen brauchst du zusätzlich folgende Daten:
Grundstücksart (z.B.: bebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022: Den musst du über die Finanzverwaltungen der Länder abrufen. Dazu gibt es eine Übersicht der Portale bzw. eine PLZ-Suche.
Baujahr
Wohn-/Nutzfläche
Zahl der Garagen und Stellplätze
Daten, die du in den anderen Bundesländern brauchst:
Bist du Immo-Eigentümer:in in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, brauchst du etwas weniger Daten. Hier aufgeschlüsselt nach dem jeweiligen Bundesland:
Bayern: Wohn-/Nutzfläche
Baden-Württemberg: Bodenrichtwert
Niedersachsen: Wohn-/Nutzfläche und Bodenrichtwert (den gibt’s hier)
Hamburg: Wohn-/Nutzfläche
Hessen: Wohn-/Nutzfläche
Wo stehen wir jetzt: Update zur neuen Grundsteuer?
Die Grundsteuerreform ist da – und mit ihr ein komplett neues Bewertungsmodell. Seit 2025 gilt: Grundstücke und Immobilien werden nicht mehr nach Jahrzehnte alten Werten besteuert, sondern basieren auf aktuellen Daten. Das Bundesmodell bezieht Grundstückswert, Wohnfläche und Lage mit ein, während Bayern ein reines Flächenmodell anwendet, das nur die Größe von Grundstück und Gebäude betrachtet.
Für die Gemeinden bleibt die Steuer eine unverzichtbare Einnahmequelle – jährlich fließen etwa 15 Milliarden Euro in ihre Kassen. Der Schlüssel zur individuellen Steuerhöhe liegt jedoch im Hebesatz, der von jeder Gemeinde festgelegt wird. Mit Spannen von 0 % bis zu 1.050 % ist die Bandbreite riesig, durchschnittlich liegt der Satz bei etwa 400 %. Kein Wunder, dass die Reform nicht unumstritten ist: Von den erfassten 36 Millionen Grundstücken wurden für knapp 10 Millionen Einsprüche eingereicht. Doch die Reform soll aufkommensneutral sein, auch wenn die Belastung für einzelne Eigentümer schwanken kann.
Die Grundsteuer bleibt also ein heiß diskutiertes Thema, das alle betrifft – von Einfamilienhausbesitzern bis zu Investoren. Die genaue Berechnung und der jeweilige Hebesatz der Gemeinden sind jetzt entscheidend. Ob die Reform den gewünschten Effekt erzielt, bleibt abzuwarten.
Berechnung der Grundsteuer nach der Grundsteuerreform
Die Grundsteuer wird nach der Grundsteuerreform so berechnet: Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz. An der eigentlichen Berechnung ändert die Grundsteuerreform also nichts. Nur der bisherige Einheitswert wird durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt.
Etwas detaillierter erfolgt die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 in drei Steps:
Aus den Daten der Grundsteuererklärung ermittelt das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert. Das dauert voraussichtlich bis 2023.
Auf den wendet das Finanzamt dann die Grundsteuermesszahl an. In den meisten Bundesländern beträgt der 0,034 für Nichtwohngrundstücke und 0,031 Prozent für Wohngrundstücke. Ausnahmen sind die Länder Hamburg, Niedersachsen, Saarland und Sachsen.Multipliziert mit dem Grundsteuerwert erhältst du dann den Grundsteuermessbetrag. Den Grundsteuermessbescheid bekommst du wahrscheinlich ebenfalls 2023 mitgeteilt.
Final wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz deiner Stadt oder Gemeinde multipliziert. Das ergibt dann deine Grundsteuer. Die solltest du im Laufe des Jahres 2024 erhalten. Sie gilt ab dem 1. Januar 2025.
Hast du die Grundsteuererklärungalso rechtzeitig zum 31. Oktober 2022 abgegeben, ist dein Job erstmal erledigt.
Keine Grundsteuer zahlen? Geht das?
Das geht nicht so einfach, ist unter bestimmten Umständen aber schon möglich. Keine Grundsteuer musst du zahlen, wenn deine Immobilie zu hoheitlichen, gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken genutzt wird. Auch Krankenhäuser, Studentenwohnheime, Altenheime oder Jugendherbergen sind von der Zahlung einer Grundsteuer befreit. Das wird bei Immos, die als Kapitalanlage gekauft wurden, aber eher selten der Fall sein.
Doch ein teilweiser Erlass der Grundsteuer ist möglich, wenn deine Wohnung zeitweise leer stand. Das musst du aber bis zum 31. März rückwirkend für das Vorjahr beantragen. Du hast Anspruch auf 25 % Erlass, wenn du weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete eingenommen hast. Hast du keine Mieteinnahmen in einem Jahr gehabt, musst du nur die Hälfte der Grundsteuer zahlen. Wichtig dabei ist aber, dass du den Mietausfall nicht zu verantworten hast. Außerdem müssen deine verlangten Mieten marktgerecht sein.
Anspruch auf Grundsteuererlass:
Dein:e Mieter:in ist zahlungsunfähig
Du konntest die Wohnung trotz Anzeigen-Schaltung oder Makler-Auftrag nicht vermieten
Wohnung durch Brand, Wasserschaden oder anderer Katastrophe nicht vermietbar
Du besitzt ein denkmalgeschütztes Haus und musst für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen. Hier ist evtl. sogar ein kompletter Steuererlass möglich
Hattest du einen Mietausfall aufgrund normaler Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen, hast du keinen Anspruch auf Grundsteuererlass.
Und jetzt? Ist das sinnvoll? Muss ich mehr zahlen?
Also sinnvoll ist die Grundsteuerreform schon. Schließlich waren die bisher maßgeblichen Werte sehr veraltet. Die Reform sorgt für mehr Gerechtigkeit. Denn Eigentümer:innen eines Grundstücks, das nach aktuellen Maßstäben weniger wert ist, zahlen zukünftig auch weniger Grundsteuer.
Doch ob du in Zukunft mehr oder weniger zahlen musst, lässt sich noch nicht beantworten. Klar ist: Es wird Fälle geben, in denen müssen Mieter:innen oder Eigentümer:innen ab 2025 mehr zahlen. Ebenso wird es aber auch Fälle geringerer Kosten geben.
Moment: Mieter:innen? Was haben die denn damit zu tun? Naja, als Eigentümer:in kannst du die Kosten unter gewissen Umständen auf deine Mieter:innen umlegen. Denn du kannst die Miete erhöhen- Aber Vorsicht: Anpassungen der Miete solltest du immer mit Augenmaß vornehmen. Außerdem musst du dich natürlich an gewisse Rahmenbedingungen halten. Wie das geht, erfährst du hier. 👇
Aber auch die Städte und Gemeinden können die Grundsteuer nicht beliebig erhöhen. Denn die Einnahmen über die Grundsteuer sollen in der Summe nicht steigen. Das sollen die Kommunen mit den richtigen Hebesätzen regulieren.