Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage 

Gleich ein ganzes Haus: Ist das sinnvoll?

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Mehrfamilienhaus: perfekte Kapitalanlage?

Dein angespartes Kapital nicht auf dem Konto liegen zu haben, sondern es anzulegen, ist immer sinnvoll. Dabei sind Immobilien besonders wertstabil und krisensicher. Meistens investieren Anleger:innen nach und nach in kleinere Immobilen zur Vermietung. Aber ist es sinnvoll, gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen?

Es kann in jedem Fall eine gute Option sein. Dabei kommt es auf deine persönliche Situation und Strategie an. Denn natĂŒrlich sind die Investitionskosten etwas höher – schließlich kaufst du ein ganzes Haus. Dazu liegt die Verwaltung des Hauses nur bei dir. Aber es gibt auch eine ganze Menge Vorteile.

Denn du hast hĂ€ufig höhere Renditen und kannst die Rendite deines Objektes besser planen und steuern, indem du das Objekt an die Lage und deine gewĂŒnschte Zielgruppe anpasst. Das beeinflusst auch den Werterhalt deines Objektes und obendrauf kannst du beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses von steuerlichen VergĂŒnstigungen profitieren. In unserer Podcast-Folge dazu gibt es ausfĂŒhrliche Infos zusammengefasst. Noch ausfĂŒhrlicher wird’s unten im Text. đŸŽ§đŸ“±

Mehrfamilienhaus zu deinem Zinshaus machen

Dein Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen zu haben, ist nicht unbedingt sinnvoll, wenn du dich frĂŒhzeitig um deine Altersvorsorge kĂŒmmern möchtest. Denn dort verliert es schleichend an Wert. In der aktuellen Inflationsphase passiert das sogar noch deutlich schneller als gewöhnlich. Deshalb ist es unbedingt sinnvoll, dich mit alternativen Anlageformen auseinanderzusetzen. Weil Immobilien wertstabil sowie krisen- und inflationssicher sind, eignen sie sich besonders gut zur Altersvorsorge und zum Vermögensaufbau. In den meisten FĂ€llen investieren Anleger:innen in Eigentumswohnungen. Aber hast du schonmal ĂŒber den Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Kapitalanlage nachgedacht? Erwirbst du ein Mehrfamilienhaus zu Anlagezwecken, wird das hĂ€ufig als „Zinshaus“ bezeichnet. ZinshĂ€user gelten zurecht als beliebte Assetklasse im Bereich der Wohnimmos.

Denn ein Mehrfamilienhaus gibt dir als Anleger:in mehr FlexibilitĂ€t. Die Rendite lĂ€sst sich nicht nur deutlich einfacher berechnen, sondern du kannst die Immobilie so gestalten, wie du möchtest. Steht das Mehrfamilienhaus in einem Viertel in Uni-NĂ€he? Dann ist es möglicherweise klug, so umzubauen, dass du mehr kleine 1- oder 2-Zimmerwohnungen mit gĂŒnstiger Ausstattung baust oder die grĂ¶ĂŸeren Einheiten WG-geeignet umbaust. In eher durch Familien geprĂ€gten Vierteln kann es hingegen sinnvoll sein, kleinere Wohnungen, wenn möglich, zu grĂ¶ĂŸeren zusammenzulegen. Bist du EigentĂŒmer:in des gesamten Hauses, stehen dir alle Möglichkeiten offen. Denn passen Aufteilung und Ausstattung des Hauses zur Lage, lassen sich die Einheiten easy vermieten und du sorgst fĂŒr Cashflow. Ein paar Tipps zur richtigen Auswahl der Lage gefĂ€llig? 👇

Gehört dir nur eine Wohnung des Hauses, geht das mit den Umbauten natĂŒrlich nicht so ohne Weiteres. Gut vermietbare MehrfamilienhĂ€user lassen sich außerdem einfacher gewinnbringend weiterverkaufen. Klar ist aber auch der Invest in ein Mehrfamilienhaus höher. Doch es kann sich eben rechnen. Am besten sprichst du mal ganz unverbindlich, mit unseren Expert:innen.

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Vorteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

Immobilien sollten zwar nur ein Baustein deiner Altersvorsorge im Anlagemix sein, sie sind allerdings eigentlich immer ein elementarer und sinnvoller Bestandteil. Entscheidest du dich dazu, dein Erspartes in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, hat das ein paar Vorteile. Hier die wesentlichen Vorteile im Überblick:

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Steuervorteile als Mehrfamilienhaus-EigentĂŒmer:in 

Kaufst du ein Mehrfamilienhaus und vermietest es anschließend, kannst du besonders von zwei Steuervorteilen profitieren. 

Abschreibung fĂŒr Abnutzung 

Da dein Haus sich mit der Zeit abnutzt, kannst du diese Abnutzung jedes Jahr mit 2 % bei deiner SteuererklĂ€rung geltend machen. Investierst du in eine Immobilie mit Baujahr vor 1925, kannst du 40 Jahre lang sogar 2,5 % absetzen. Wichtig dabei: Denk dran, den reinen Wert der Immo ermitteln zu lassen. Denn den GrundstĂŒckswert musst du vom Kaufpreis abziehen. Denn das GrundstĂŒck nutzt sich nicht ab. Logisch, oder? 

Abschreibung der Schuldzinsen 

 In den meisten FÀllen kaufen Anleger:innen ein Mehrfamilienhaus nicht nur aus eigenen Mitteln. Stattdessen finanzieren sie den Kauf. Die Zinsen kannst du steuerlich geltend machen und damit dein zu versteuerndes Einkommen mindern.

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Förderprogramme fĂŒr Mehrfamilienhaus-KĂ€ufer:innen

Beim Bau oder der Sanierung eines Mehrfamilienhauses kannst du von verschiedenen KfW-Programmen profitieren. Ähnliche Angebote gibt es auch beim Bundesamt fĂŒr Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Voraussetzung dafĂŒr ist, dass du dich beim Bau oder Umbau fĂŒr energieeffiziente Maßnahmen entscheidest. Ist aber sowieso sinnvoll, weil es den Komfort fĂŒr deine Mieter:innen und den Wert der Immobilie erhöht. Meist gibt es da dann ZuschĂŒsse oder besonders gĂŒnstige Darlehenskonditionen.

Nebenkosten auf Mieter:innen umlegen

Baumaßnahmen fĂŒr die Energieeffizienz des GebĂ€udes oder Instandhaltungsmaßnahmen kannst du zwar ebenso wenig auf die Mieter:innen umlegen wie Kosten fĂŒr eine eventuelle Hausverwaltung, aber zumindest die Kosten fĂŒr Baumaßnahmen hast du dir im Optimalfall ja sowieso schon fördern lassen. Aber natĂŒrlich kannst viele andere Kosten auf deine Mieter:innen umlegen. Zum Beispiel:

  • Die Grundsteuer 

  • Hausmeister- und Schornsteinfegerkosten 

  • Abwasser- und MĂŒllgebĂŒhren

Du möchtest dir fix einen Überlick ĂŒber die Kosten verschaffen? geht anhand konkreter Zahlen mit unserem Rechner ganz easy. 👇

Gibt’s auch Nachteile? 

NatĂŒrlich gibt es auch einige Dinge, die du bei der Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus bedenken solltest. Du kennst doch das Sprichwort, dass jede Medaille zwei Seiten hat?! Das sind Nachteile, die du zumindest mitgedacht haben solltest, bevor du dein Erspartes in einem Mehrfamilienhaus anlegst:

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Hausverwaltung alleine stemmen?! 

Oben haben wir beschrieben, welche Vorteile es hat, wenn dir das ganze Haus gehört und du es nach deinen Zielen und WĂŒnschen umbauen kannst. Auf der anderen Seite bedeutet das aber auch, dass du dich um die gesamte Hausverwaltung in Eigenregie kĂŒmmern musst. Zwar hast du die Möglichkeit, eine Hausverwaltung einzusetzen. Aber die Kosten trĂ€gst, anders als wenn dir nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, eben nur du. Wenn du dir die Kosten fĂŒr eine solche Verwaltung sparst, musst du natĂŒrlich schon mit einem deutlich erhöhten Zeitaufwand rechnen.

Allerdings hĂ€ngt das maßgeblich von der GrĂ¶ĂŸe des Objektes ab. Investierst du in eine Immo mit drei Einheiten ist das weniger aufwĂ€ndig als ein Haus mit acht Wohnungen. Überleg also, was du neben deinem Job leisten kannst und möchtest. Infos zur Hausverwaltung gibt’s hier auf die Ohren! 🎧👇

Denk an die EigentĂŒmerpflichten!

EigentĂŒmerpflichten hast du natĂŒrlich bei jeder Art von Immo. Also auch wenn du nur eine Eigentumswohnung in einem Haus kaufst. Gehört dir aber das ganze Mehrfamilienhaus, trĂ€gst du die Pflichten – und damit eben auch die Kosten – alleine. Reparatur- und Instandhaltungskosten am Haus oder in einzelnen Wohnungen musst du als EigentĂŒmer:in zahlen.

Gehört dir nur eine Einheit im Haus, teilen sich alle EigentĂŒmer:innen die Kosten. Dazu zahltjede:rEigentĂŒmer:in in die InstandhaltungsrĂŒcklagen ein. Investierst du in ein ganzes Haus trĂ€gst du all diese Kosten. Wenn du aber ebenso pro Einheit monatlich einen kleinen Teil als RĂŒcklage einplanst, ist das natĂŒrlich aber kein großes Problem. Musst du aber unbedingt bedenken!

Mehrfamilienhaus kaufen: So gehst du am besten vor! 

Hast du dich fĂŒr die Investition in ein Mehrfamilienhaus entschieden, geht es an die Auswahl des passenden Objekts. Denn da du als alleinige:r EigentĂŒmer:in alle finanziellen Risiken der Instandhaltungspflichten trĂ€gst, solltest du das Objekt besonders grĂŒndlich checken. Sparen kannst du dir das allerdings, wenn du eine von Urbyo vorgeprĂŒfte Immobilie kaufst:

Immobilien mit Urbyo einfach kaufen

Immobilien kaufen, kann so einfach sein. Mit unserem unkomplizierten Kaufprozess machen wir dein Immo-Invest unglaublich easy.

Du hast aber schon ein passendes Objekt gefunden? Dann kannst du natĂŒrlich auch nur die passende Finanzierung ĂŒber Urbyo bekommen. Trotzdem haben wir  ein paar Tipps zum einfachen Immo-Check.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist es in den meisten FĂ€llen so, dass das Objekt bereits vorher nur eine:n EigentĂŒmer:in hat. Bedeutet: Es gibt keine Protokolle der EigentĂŒmerversammlungen, die dir sonst einen guten Überblick ĂŒber den Zustand geben. Dann solltest du dir in jedem Fall die Nebenkostenabrechnungen und die Nachweise der nicht umlagefĂ€higen Kosten zeigen lassen. Denn da siehst du im besten Falle, wann das letzte Mal Geld in die Instandhaltung geflossen ist. Zum generellen Zustand des GebĂ€udes lohnt es in jedem Fall auch, mal mit den Mieter:innen zu sprechen. Bei einem Mehrfamilienhaus solltest du aber unbedingt eine Besichtigung vor Ort machen. Bist du bereit, Geld fĂŒr eine:n Gutachter:in in die Hand zu nehmen, ist das sicher sinnvoll. Möchtest du dir das lieber sparen, gibt es einige Dinge, auf die du bei der Besichtigung achten solltest.

GrundsÀtzlich ist es sinnvoll, das Haus von unten nach oben zu besichtigen. Du fÀngst also im Keller des Hauses an und checkst dort die Heizungsanlage. Da siehst du beispielsweise auf dem Typenschild, das meistens als Plakette angebracht ist, das Baujahr der Heizung. Weiter kannst du schauen, ob schon energieeffizientere Kupferrohre verbaut sind. Im Keller kannst du dir auch die Stromverteilung des Hauses und den Sicherungskasten anschauen. Manchmal siehst du im Keller auch TrÀger des Hauses. Auch da lohnt sich ein Blick auf den Zustand der Bausubstanz.

Ab ins Treppenhaus. Dort solltest du schauen, aus welchem Material GelĂ€nder und Treppen sind. Optisch ist das Geschmackssache. Da du aber in den meisten FĂ€llen nicht selbst dort wohnst, ist das zweitrangig. Du solltest aber bedenken, dass Holztreppen deutlich wartungsintensiver sind als z. B. Steintreppen. Das gilt auch fĂŒr das Material der Fensterrahmen. In den Rahmen findest du ĂŒbrigens auch das Baujahr der Fenster. Am schwierigsten ist sicher das Dach zu prĂŒfen. Achten solltest du natĂŒrlich darauf, wann da zuletzt was gemacht wurde in Sachen DĂ€mmung und Isolierung. Wenn du irgendwie einen Blick auf das Dach des Hauses bekommen kannst, ist das auch sinnvoll.

Klar, dass du dir auch den Zustand der Wohnungen anschauen solltest. Du musst dir aber nicht zwangslĂ€ufig jede Einheit ansehen. Da kommt es sicher auch darauf an, wie groß das Objekt ist. HĂ€ufig reicht es auch, dir die wichtigsten Wohnungen anzusehen und die Übrigen nur ĂŒber Grundrisszeichnungen zu prĂŒfen. Hat das Objekt aber nur zwei oder drei Wohnungen, kannst du dir die Zeit aber ruhig nehmen, alle anzusehen. In den Wohnungen solltest du die BodenbelĂ€ge, den generellen Zustand und die BĂ€der prĂŒfen. Gibt es sichtbaren Schimmelbefall? Hast du in Wohnungen durch GerĂŒche den Verdacht, schau – wenn möglich – auch mal hinter SchrĂ€nke, die an AußenwĂ€nden stehen.

Mehrfamilienhaus finanzieren: Diese Unterlagen brauchst du

Ein gesamtes Mehrfamilienhaus bedeutet im Gegensatz zur Eigentumswohnung meist ein höheres Investment. Hast du deswegen nur mit sehr hohem Einkommen die Chance auf eine Finanzierung? Klares Nein! Es geht darum, dass du der Bank den Invest sinnvoll erklĂ€ren kannst. Unsere Expert:innen haben darin eine Menge Erfahrung und begleiten dich durch den gesamten Prozess. Hast du aber kaum Mietausfallrisiko, trĂ€gt sich die Finanzierung zum Großteil ĂŒber die Mieteinnahmen.

Deswegen schaut die Bank auf das VerhĂ€ltnis des Kaufpreises zu den Jahresnettomieteinnahmen – den sogenannten Vervielfacher. Liegt der bei 35, solltest du vermutlich schon 15 % Eigenkapital einbringen können. Kaufst du das Objekt aber zu einem Vervielfacher von 17, hast du auch gute Chancen auf eine Vollfinanzierung des Objektes. Folgende Unterlagen musst du aber in jedem Fall vorlegen:

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Wie berechne ich die Rendite meines Mehrfamilienhauses?

Ein Vorteil einer Investition in ein Mehrfamilienhaus ist ja, die teils höheren Renditen, die du als alleinige:r EigentĂŒmer:in im Nachhinein auch besser beeinflussen kannst. Aber bevor du in eine Immo investierst, solltest du schon eine Ahnung haben, wie hoch die Anfangsrendite ist.

Du kannst dir alle Rechnungen allerdings sparen, wenn du eine Immo vom Urbyo Marktplatz kaufst. Denn da haben wir die Anfangsrendite aller von uns vorgeprĂŒften Objekte schon errechnet.

Wirf einen Blick auf den Urbyo Marktplatz

Denn hier findest du vorgeprĂŒfte Immobilien. Außerdem kannst du fĂŒr verschiedene Finanzierungsszenarien deine Rendite berechnen.

Zum Marktplatz

Hast du aber eine andere Immo ins Auge gefasst, gibt es im Wesentlichen zwei Methoden, die Rendite zu berechnen. Die eine ist einfacher, dafĂŒr nicht ganz so genau. Die andere etwas aufwĂ€ndiger – aber exakter! 

Der Mietmultiplikator 

Den bekommst du so heraus: Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Ein Faktor von 20 bis 25 spricht fĂŒr ein gutes VerhĂ€ltnis zwischen Kaufpreis und Miete. Zwischen 25 und 30 kannst du von einem recht durchschnittlichen VerhĂ€ltnis ausgehen. Ab 30 ist das VerhĂ€ltnis fĂŒr dich eher ungĂŒnstig. Bei der Berechnung des Mietmultiplikators vernachlĂ€ssigst du allerdings einige Werte wie beispielsweise die Kaufnebenkosten. 

Die prozentuale Nettorendite 

 Die prozentuale Nettorendite berechnest du so: (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)  

Bewirtschaftungskosten sind alle Koste, die fĂŒr die Nutzung einer Immobilie anfallen. Dabei geht man hĂ€ufig von einem Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten aus.

Übrigens gehen Expertinnen und Experten bei einer Rendite zwischen 4 und 6 % von einer guten Rendite aus.

Mehrfamilienhaus? Soll ich? Lohnt sich’s?

Es lohnt sich in jedem Fall. Zumindest wenn du das Objekt in einer passenden Lage auswĂ€hlst. Ob es fĂŒr dich sinnvoll ist, lĂ€sst sich pauschal natĂŒrlich nicht beantworten. Das kommt ganz auf deine persönliche Situation an. Hast du schon in Immos investiert? Welche Strategie verfolgst du? Und hast du bereits erste Schritte im Vermögensaufbau und der Altersvorsorge getan?

Fest steht: Es gibt gute GrĂŒnde, ĂŒber ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage nachzudenken. Es ist nicht umsonst eine sehr beliebte Form des Immobilieninvestments mit dem Ziel der Vermögensaufbaus. Im Vergleich zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist der Invest aber natĂŒrlich etwas höher. Wenn du rausfinden möchtest, ob ein Investment in ein Mehrfamilienhaus zu deiner Situation passt, kannst du jederzeit ein unverbindliches GesprĂ€ch mit unseren Expert:innen fĂŒhren.

FAQ Mehrfamilienhaus