Mehrfamilienhaus kaufen als Kapitalanlage
Gleich ein ganzes Haus: Ist das sinnvoll?
Mehrfamilienhaus: perfekte Kapitalanlage?
Dein angespartes Kapital nicht auf dem Konto liegen zu haben, sondern es anzulegen, ist immer sinnvoll. Dabei sind Immobilien besonders wertstabil und krisensicher. Meistens investieren Anleger:innen nach und nach in kleinere Immobilen zur Vermietung. Aber ist es sinnvoll, gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen?
Es kann in jedem Fall eine gute Option sein. Dabei kommt es auf deine persönliche Situation und Strategie an. Denn natürlich sind die Investitionskosten etwas höher – schließlich kaufst du ein ganzes Haus. Dazu liegt die Verwaltung des Hauses nur bei dir. Aber es gibt auch eine ganze Menge Vorteile.
Denn du hast häufig höhere Renditen und kannst die Rendite deines Objektes besser planen und steuern, indem du das Objekt an die Lage und deine gewünschte Zielgruppe anpasst. Das beeinflusst auch den Werterhalt deines Objektes und obendrauf kannst du beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses von steuerlichen Vergünstigungen profitieren. In unserer Podcast-Folge dazu gibt es ausführliche Infos zusammengefasst. Noch ausführlicher wird’s unten im Text. 🎧📱
Mehrfamilienhaus zu deinem Zinshaus machen
Dein Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen zu haben, ist nicht unbedingt sinnvoll, wenn du dich frühzeitig um deine Altersvorsorge kümmern möchtest. Denn dort verliert es schleichend an Wert. In der aktuellen Inflationsphase passiert das sogar noch deutlich schneller als gewöhnlich. Deshalb ist es unbedingt sinnvoll, dich mit alternativen Anlageformen auseinanderzusetzen. Weil Immobilien wertstabil sowie krisen- und inflationssicher sind, eignen sie sich besonders gut zur Altersvorsorge und zum Vermögensaufbau. In den meisten Fällen investieren Anleger:innen in Eigentumswohnungen. Aber hast du schonmal über den Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Kapitalanlage nachgedacht? Erwirbst du ein Mehrfamilienhaus zu Anlagezwecken, wird das häufig als „Zinshaus“ bezeichnet. Zinshäuser gelten zurecht als beliebte Assetklasse im Bereich der Wohnimmos.
Denn ein Mehrfamilienhaus gibt dir als Anleger:in mehr Flexibilität. Die Rendite lässt sich nicht nur deutlich einfacher berechnen, sondern du kannst die Immobilie so gestalten, wie du möchtest. Steht das Mehrfamilienhaus in einem Viertel in Uni-Nähe? Dann ist es möglicherweise klug, so umzubauen, dass du mehr kleine 1- oder 2-Zimmerwohnungen mit günstiger Ausstattung baust oder die größeren Einheiten WG-geeignet umbaust. In eher durch Familien geprägten Vierteln kann es hingegen sinnvoll sein, kleinere Wohnungen, wenn möglich, zu größeren zusammenzulegen. Bist du Eigentümer:in des gesamten Hauses, stehen dir alle Möglichkeiten offen. Denn passen Aufteilung und Ausstattung des Hauses zur Lage, lassen sich die Einheiten easy vermieten und du sorgst für Cashflow. Ein paar Tipps zur richtigen Auswahl der Lage gefällig? 👇
Gehört dir nur eine Wohnung des Hauses, geht das mit den Umbauten natürlich nicht so ohne Weiteres. Gut vermietbare Mehrfamilienhäuser lassen sich außerdem einfacher gewinnbringend weiterverkaufen. Klar ist aber auch der Invest in ein Mehrfamilienhaus höher. Doch es kann sich eben rechnen. Am besten sprichst du mal ganz unverbindlich, mit unseren Expert:innen.
Vorteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage
Immobilien sollten zwar nur ein Baustein deiner Altersvorsorge im Anlagemix sein, sie sind allerdings eigentlich immer ein elementarer und sinnvoller Bestandteil. Entscheidest du dich dazu, dein Erspartes in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, hat das ein paar Vorteile. Hier die wesentlichen Vorteile im Überblick:
Die Vorteile auf einen Blick
Risikostreuung bei Mietausfall
Höhere und planbare Rendite
Steuerliche Vorteile & Förderungen
Guter Inflationsschutz
Gute Möglichkeiten der Wertentwicklung
Umlagefähige Nebenkosten
Steuervorteile als Mehrfamilienhaus-Eigentümer:in
Kaufst du ein Mehrfamilienhaus und vermietest es anschließend, kannst du besonders von zwei Steuervorteilen profitieren.
Abschreibung für Abnutzung
Da dein Haus sich mit der Zeit abnutzt, kannst du diese Abnutzung jedes Jahr mit 2 % bei deiner Steuererklärung geltend machen. Investierst du in eine Immobilie mit Baujahr vor 1925, kannst du 40 Jahre lang sogar 2,5 % absetzen. Wichtig dabei: Denk dran, den reinen Wert der Immo ermitteln zu lassen. Denn den Grundstückswert musst du vom Kaufpreis abziehen. Denn das Grundstück nutzt sich nicht ab. Logisch, oder?
Abschreibung der Schuldzinsen
In den meisten Fällen kaufen Anleger:innen ein Mehrfamilienhaus nicht nur aus eigenen Mitteln. Stattdessen finanzieren sie den Kauf. Die Zinsen kannst du steuerlich geltend machen und damit dein zu versteuerndes Einkommen mindern.
Denk' dran!
Möchtest du die steuerlichen Vorteile vollumfänglich nutzen, musst du an eine regelmäßige Entwicklung der Miete denken. Denn wenn deine Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kannst du Zinsen und Abnutzungen nicht mehr vollständig absetzen.
Förderprogramme für Mehrfamilienhaus-Käufer:innen
Beim Bau oder der Sanierung eines Mehrfamilienhauses kannst du von verschiedenen KfW-Programmen profitieren. Ähnliche Angebote gibt es auch beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Voraussetzung dafür ist, dass du dich beim Bau oder Umbau für energieeffiziente Maßnahmen entscheidest. Ist aber sowieso sinnvoll, weil es den Komfort für deine Mieter:innen und den Wert der Immobilie erhöht. Meist gibt es da dann Zuschüsse oder besonders günstige Darlehenskonditionen.
Nebenkosten auf Mieter:innen umlegen
Baumaßnahmen für die Energieeffizienz des Gebäudes oder Instandhaltungsmaßnahmen kannst du zwar ebenso wenig auf die Mieter:innen umlegen wie Kosten für eine eventuelle Hausverwaltung, aber zumindest die Kosten für Baumaßnahmen hast du dir im Optimalfall ja sowieso schon fördern lassen. Aber natürlich kannst viele andere Kosten auf deine Mieter:innen umlegen. Zum Beispiel:
Die Grundsteuer
Hausmeister- und Schornsteinfegerkosten
Abwasser- und Müllgebühren
Du möchtest dir fix einen Überlick über die Kosten verschaffen? geht anhand konkreter Zahlen mit unserem Rechner ganz easy. 👇
Gibt’s auch Nachteile?
Natürlich gibt es auch einige Dinge, die du bei der Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus bedenken solltest. Du kennst doch das Sprichwort, dass jede Medaille zwei Seiten hat?! Das sind Nachteile, die du zumindest mitgedacht haben solltest, bevor du dein Erspartes in einem Mehrfamilienhaus anlegst:
Die Nachteile im Überblick
Hoher Verwaltungsaufwand
Hoher Zeitaufwand bei Kauf und Verkauf
höhere Investitionskosten
alleinige Eigentümerpflichten
Hausverwaltung alleine stemmen?!
Oben haben wir beschrieben, welche Vorteile es hat, wenn dir das ganze Haus gehört und du es nach deinen Zielen und Wünschen umbauen kannst. Auf der anderen Seite bedeutet das aber auch, dass du dich um die gesamte Hausverwaltung in Eigenregie kümmern musst. Zwar hast du die Möglichkeit, eine Hausverwaltung einzusetzen. Aber die Kosten trägst, anders als wenn dir nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, eben nur du. Wenn du dir die Kosten für eine solche Verwaltung sparst, musst du natürlich schon mit einem deutlich erhöhten Zeitaufwand rechnen.
Allerdings hängt das maßgeblich von der Größe des Objektes ab. Investierst du in eine Immo mit drei Einheiten ist das weniger aufwändig als ein Haus mit acht Wohnungen. Überleg also, was du neben deinem Job leisten kannst und möchtest. Infos zur Hausverwaltung gibt’s hier auf die Ohren! 🎧👇
Denk an die Eigentümerpflichten!
Eigentümerpflichten hast du natürlich bei jeder Art von Immo. Also auch wenn du nur eine Eigentumswohnung in einem Haus kaufst. Gehört dir aber das ganze Mehrfamilienhaus, trägst du die Pflichten – und damit eben auch die Kosten – alleine. Reparatur- und Instandhaltungskosten am Haus oder in einzelnen Wohnungen musst du als Eigentümer:in zahlen.
Gehört dir nur eine Einheit im Haus, teilen sich alle Eigentümer:innen die Kosten. Dazu zahltjede:rEigentümer:in in die Instandhaltungsrücklagen ein. Investierst du in ein ganzes Haus trägst du all diese Kosten. Wenn du aber ebenso pro Einheit monatlich einen kleinen Teil als Rücklage einplanst, ist das natürlich aber kein großes Problem. Musst du aber unbedingt bedenken!
Mehrfamilienhaus kaufen: So gehst du am besten vor!
Hast du dich für die Investition in ein Mehrfamilienhaus entschieden, geht es an die Auswahl des passenden Objekts. Denn da du als alleinige:r Eigentümer:in alle finanziellen Risiken der Instandhaltungspflichten trägst, solltest du das Objekt besonders gründlich checken. Sparen kannst du dir das allerdings, wenn du eine von Urbyo vorgeprüfte Immobilie kaufst:
Du hast aber schon ein passendes Objekt gefunden? Dann kannst du natürlich auch nur die passende Finanzierung über Urbyo bekommen. Trotzdem haben wir ein paar Tipps zum einfachen Immo-Check.
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist es in den meisten Fällen so, dass das Objekt bereits vorher nur eine:n Eigentümer:in hat. Bedeutet: Es gibt keine Protokolle der Eigentümerversammlungen, die dir sonst einen guten Überblick über den Zustand geben. Dann solltest du dir in jedem Fall die Nebenkostenabrechnungen und die Nachweise der nicht umlagefähigen Kosten zeigen lassen. Denn da siehst du im besten Falle, wann das letzte Mal Geld in die Instandhaltung geflossen ist. Zum generellen Zustand des Gebäudes lohnt es in jedem Fall auch, mal mit den Mieter:innen zu sprechen. Bei einem Mehrfamilienhaus solltest du aber unbedingt eine Besichtigung vor Ort machen. Bist du bereit, Geld für eine:n Gutachter:in in die Hand zu nehmen, ist das sicher sinnvoll. Möchtest du dir das lieber sparen, gibt es einige Dinge, auf die du bei der Besichtigung achten solltest.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, das Haus von unten nach oben zu besichtigen. Du fängst also im Keller des Hauses an und checkst dort die Heizungsanlage. Da siehst du beispielsweise auf dem Typenschild, das meistens als Plakette angebracht ist, das Baujahr der Heizung. Weiter kannst du schauen, ob schon energieeffizientere Kupferrohre verbaut sind. Im Keller kannst du dir auch die Stromverteilung des Hauses und den Sicherungskasten anschauen. Manchmal siehst du im Keller auch Träger des Hauses. Auch da lohnt sich ein Blick auf den Zustand der Bausubstanz.
Ab ins Treppenhaus. Dort solltest du schauen, aus welchem Material Geländer und Treppen sind. Optisch ist das Geschmackssache. Da du aber in den meisten Fällen nicht selbst dort wohnst, ist das zweitrangig. Du solltest aber bedenken, dass Holztreppen deutlich wartungsintensiver sind als z. B. Steintreppen. Das gilt auch für das Material der Fensterrahmen. In den Rahmen findest du übrigens auch das Baujahr der Fenster. Am schwierigsten ist sicher das Dach zu prüfen. Achten solltest du natürlich darauf, wann da zuletzt was gemacht wurde in Sachen Dämmung und Isolierung. Wenn du irgendwie einen Blick auf das Dach des Hauses bekommen kannst, ist das auch sinnvoll.
Klar, dass du dir auch den Zustand der Wohnungen anschauen solltest. Du musst dir aber nicht zwangsläufig jede Einheit ansehen. Da kommt es sicher auch darauf an, wie groß das Objekt ist. Häufig reicht es auch, dir die wichtigsten Wohnungen anzusehen und die Übrigen nur über Grundrisszeichnungen zu prüfen. Hat das Objekt aber nur zwei oder drei Wohnungen, kannst du dir die Zeit aber ruhig nehmen, alle anzusehen. In den Wohnungen solltest du die Bodenbeläge, den generellen Zustand und die Bäder prüfen. Gibt es sichtbaren Schimmelbefall? Hast du in Wohnungen durch Gerüche den Verdacht, schau – wenn möglich – auch mal hinter Schränke, die an Außenwänden stehen.
Mehrfamilienhaus finanzieren: Diese Unterlagen brauchst du
Ein gesamtes Mehrfamilienhaus bedeutet im Gegensatz zur Eigentumswohnung meist ein höheres Investment. Hast du deswegen nur mit sehr hohem Einkommen die Chance auf eine Finanzierung? Klares Nein! Es geht darum, dass du der Bank den Invest sinnvoll erklären kannst. Unsere Expert:innen haben darin eine Menge Erfahrung und begleiten dich durch den gesamten Prozess. Hast du aber kaum Mietausfallrisiko, trägt sich die Finanzierung zum Großteil über die Mieteinnahmen.
Deswegen schaut die Bank auf das Verhältnis des Kaufpreises zu den Jahresnettomieteinnahmen – den sogenannten Vervielfacher. Liegt der bei 35, solltest du vermutlich schon 15 % Eigenkapital einbringen können. Kaufst du das Objekt aber zu einem Vervielfacher von 17, hast du auch gute Chancen auf eine Vollfinanzierung des Objektes. Folgende Unterlagen musst du aber in jedem Fall vorlegen:
Checkliste Finanzierung Mehrfamilienhaus
Bilder der Immobilie
Mieterliste
Mietverträge
Baubeschreibung
Bauzeichnungen
Flurkarte
Grundbuchauszug
Energieausweis
Wohngebäudeversicherungsnachweis
(optional: Aufstellung bisheriger Modernisierungen)
Wie berechne ich die Rendite meines Mehrfamilienhauses?
Ein Vorteil einer Investition in ein Mehrfamilienhaus ist ja, die teils höheren Renditen, die du als alleinige:r Eigentümer:in im Nachhinein auch besser beeinflussen kannst. Aber bevor du in eine Immo investierst, solltest du schon eine Ahnung haben, wie hoch die Anfangsrendite ist.
Du kannst dir alle Rechnungen allerdings sparen, wenn du eine Immo vom Urbyo Marktplatz kaufst. Denn da haben wir die Anfangsrendite aller von uns vorgeprüften Objekte schon errechnet.
Hast du aber eine andere Immo ins Auge gefasst, gibt es im Wesentlichen zwei Methoden, die Rendite zu berechnen. Die eine ist einfacher, dafür nicht ganz so genau. Die andere etwas aufwändiger – aber exakter!
Der Mietmultiplikator
Den bekommst du so heraus: Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Aufgrund der Marktlage gibt es gerade bei Mehrfamilienhäusern inzwischen gute Deals mit einem Faktor um die 15 oder etwas darunter. Bei deutlich niedrigeren Faktoren solltest du auf jeden Fall die Frage stellen, ob größere Investitionen notwendig sind oder ob aufgrund der Lage auch Leerstand ein Thema sein könnte.
Ein normales Verhältnis bei einem Mehrfamilienhaus liegt aktuell zwischen 15 und 20. Bei geringeren Faktoren solltest du prüfen, ob Leerstand direkt behoben werden kann oder deutliche Mietanpassungen möglich sind.
Bei der Berechnung des Mietmultiplikators vernachlässigst du allerdings einige Werte wie beispielsweise die Kaufnebenkosten.
Die prozentuale Nettorendite
Die prozentuale Nettorendite berechnest du so: (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Bewirtschaftungskosten sind alle Koste, die für die Nutzung einer Immobilie anfallen. Dabei geht man häufig von einem Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten aus.
Übrigens gehen Expertinnen und Experten bei einer Rendite zwischen 4 und 6 % von einer guten Rendite aus.
Mehrfamilienhaus? Soll ich? Lohnt sich’s?
Es lohnt sich in jedem Fall. Zumindest wenn du das Objekt in einer passenden Lage auswählst. Ob es für dich sinnvoll ist, lässt sich pauschal natürlich nicht beantworten. Das kommt ganz auf deine persönliche Situation an. Hast du schon in Immos investiert? Welche Strategie verfolgst du? Und hast du bereits erste Schritte im Vermögensaufbau und der Altersvorsorge getan?
Fest steht: Es gibt gute Gründe, über ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage nachzudenken. Es ist nicht umsonst eine sehr beliebte Form des Immobilieninvestments mit dem Ziel der Vermögensaufbaus. Im Vergleich zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist der Invest aber natürlich etwas höher. Wenn du rausfinden möchtest, ob ein Investment in ein Mehrfamilienhaus zu deiner Situation passt, kannst du jederzeit ein unverbindliches Gespräch mit unseren Expert:innen führen.
