Nachbesicherung bei der Immobilienfinanzierung
Wann die Nachbesicherung droht und wie sie abläuft
Wenn du eine Immobilie finanzierst, prüft die Bank im Vorfeld der Kreditvergabe deine Sicherheiten für die Finanzierung. Dabei beziehen sie verschiedene Risiken in ihre Überlegungen ein und kommen am Ende zu einem Ergebnis.
Dennoch gibt es sowas wie die Nachbesicherung einer Finanzierung innerhalb der Kreditlaufzeit. Macht die Bank davon Gebrauch, kann sie weitere Sicherheiten von dir als Kreditnehmer:in verlangen. Was eine Nachbesicherung genau ist, in welchen Fällen sie möglich ist, wie sie abläuft und ab wann du dir Sorgen machen musst, erfährst du in aller Ausführlichkeit unten im Text.
Was ist eine Nachbesicherung?
Schließt du eine Immobilienfinanzierung mit deiner Bank ab, sind darin gewisse Sicherheiten für die Darlehenssumme vereinbart – wie beispielsweise die Grundschuld auf deine Immobilie. Reichen der Bank die Sicherheiten nicht mehr aus, kann sie innerhalb der Kreditlaufzeit unter gewissen Umständen weitere Sicherheiten verlangen. Diesen Vorgang nennt man Nachbesicherung und er ist in § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.
Das ihnen das Recht eingeräumt wird, obwohl sie deine Einkommensverhältnisse und Sicherheiten bereits im Vorfeld checken, liegt daran, dass eine Finanzierung meist auf 20 bis 30 Jahre angelegt ist. Und in einer solchen Zeitspanne kann sich am Markt oder an deiner Situation natürlich etwas ändern. In bestimmten Fällen hat die Bank dann das Recht, eine Nachbesicherung zu verlangen.
Wann kann die Bank eine Nachbesicherung nach § 490 BGB verlangen?
Wenn du eine Finanzierung abschließt, prüft die Bank das vorab und gewährt dir nur einen Kredit, wenn sie einerseits dich anhand deiner Einkommensverhältnisse für kreditwürdig hält und wenn der Wert der Immobilie in einem angemessenen Verhältnis zur Finanzierungssumme steht. Dazu kannst du auch nochmal fix in unseren Artikel zum Beleihungsauslauf reinschauen oder dir die Folge zum Beleihungswert anhören. 👇
Aber natürlich kann sich deine Situation und auch der Wert der Immobilie immer verändern. Entsprechend gibt es zwei Fälle, in denen Banken eine Nachbesicherung verlangen können:
Entweder verliert deine Immobilie an Wert bzw. es droht ein Wertverlust …
… oder deine finanzielle Situation verschlechtert sich bzw. es droht eine Verschlechterung.
Wenn Immobilienwerte im Umfeld deines Objektes sinken, kann die Bank das als potenzielle Gefahr für einen Wertverlust deiner Immobilie interpretieren. Aus unserem Content zum Beleihungsauslauf weißt du aber, dass Banken den Immo-Wert sowieso sehr konservativ berechnen und bereits 20 % Abschlag nehmen, wenn sie den Beleihungswert ansetzen.
Natürlich prüft die Bank auch deine finanziellen Verhältnisse bereits BEVOR sie dir einen Kredit genehmigen. Doch was prüft die Bank konkret? Einerseits stellt sie deine Einnahmen und Ausgaben gegenüber, prüft dein Anstellungsverhältnis und checkt bei der SCHUFA, ob du deine bisherigen Kredite immer zurückgezahlt hast.
Verschlechtert sich also deine finanzielle Situation beispielsweise durch eine vorübergehende Arbeitslosigkeit, kann die Bank eine Nachbesicherung verlangen. Deswegen ist es manchmal klug, deine Immo-Finanzierung nicht dort abzuschließen, wo du dein Gehaltskonto hast. Bist du also auf der Suche nach der passenden Bank für deine Finanzierung helfen dir unsere Expert:innen gerne weiter. 👇
Wie läuft eine Nachbesicherung ab?
Aber wie sieht der Ablauf einer Nachbesicherung aus, wenn es wirklich so weit kommt? Die funktioniert in drei Schritten:
Zunächst fordert dich die Bank zu einer Nachbesicherung auf.
Jetzt musst du handeln und innerhalb der von der Bank festgelegten Frist handeln, indem du deine Immo aufwertest oder der Bank weiteres Eigenkapital, Bausparverträge oder Versicherungen als Sicherheit zur Verfügung stellst.
Verpasst du die Frist, hat die Bank das Recht, deine Immo in einer Zwangsversteigerung zu verkaufen.
Die Bank hat dann das Recht, den Kreditvertrag mit dir zu kündigen. Kommst du mal in die Situation, dass deine Ratenzahlung auszufallen droht, ist es deswegen immer sinnvoll, frühzeitig an die Bank heranzutreten. Denn häufig lassen sich vorübergehende Lösungen finden. Aber es gibt natürlich bereits früher Möglichkeiten, eine Nachbesicherung zu verhindern.
So verhinderst du eine Nachbesicherung
Es gibt aber natürlich ein paar Stellschrauben, an denen du drehen kannst, um einer Nachbesicherung von Anfang an entgegenzuwirken. Im Wesentlichen sind es fünf Tipps, die wir dir an dieser Stelle kurz zusammenfassen.
Eigenkapital einsetzen: Wenn du etwas Eigenkapital hast, setze einen Teil davon ein. Denn je höher die Eigenkapitalquote deines Immo-Kaufs, desto besser sind die Zinskonditionen der Bank für dich. Aber Vorsicht: Der Einsatz von zu viel Eigenkapital ist oft auch nicht sinnvoll. Am besten lässt du dich von unseren Expert:innen beraten.
Immobilienfinanzierung mit Puffer anlegen: Du solltest deine Finanzierung so planen, dass du trotz der Zahlung der monatlichen Rate und der Tilgung noch etwas Puffer hast.
Sondertilgungen leisten, statt Geld auf dem Konto liegen lassen: Und solltest du im Laufe der Zeit mal etwas Geld auf dem Konto liegen haben, dann nutze das immer wieder für Sondertilgungen. Denn auf der Bank verliert es nur an Wert.
Rücklagen bilden: Du solltest dir unbedingt ein paar finanzielle Rücklagen anlegen. Denn so bist du nicht nur handlungsfähig, wenn mal Reparaturen oder Modernisierungen an der Immo vorgenommen werden müssen, sondern könntest sie im Ernstfall auch für eine Nachbesicherung einsetzen.
Lage richtig auswählen: Wie fast immer beim Thema Immos spielt die Auswahl der richtigen Lage auch hier eine zentrale Rolle. Denn sind die Immbilienpreise in einer Region überbewertet, steigt das Risiko einer Nachbesicherung. Investierst du eine eine Immo in einem gewachsenen Wohngebiet, minimierst du das Risiko deutlich!
Rechte der Kreditnehmer:innen bei der Nachbesicherung
Sollte es doch zur Nachbesicherung kommen, hast du als Kreditnehmer:in aber natürlich gewisse Rechte bzw. die Bank muss sich an gewisse Vorschriften halten. Eine Nachbesicherung darf nicht ohne Grund erfolgen. Also muss die Bank beweisen, dass die Sicherheiten des Kredites nicht mehr ausreichen oder dass sich deine wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtert haben. Erst wenn die Bank das nachgewiesen hat, darf sie eine Nachbesicherung verlangen.
Außerdem kann die Bank dich nicht einfach überraschen. Sie muss dir vorher ankündigen, dass deine Baufinanzierung gekündigt wird, wenn du dir Frist zur Nachbesicherung nicht einhältst. Informiert die Bank dich nicht ordnungsgemäß und setzt dir eine Frist, ist eine Kündigung deiner Finanzierung nicht rechtsgültig.
Keine Angst vor der Nachbesicherung mit der passenden Finanzierung
Aber besteht denn jetzt Grund zur Panik? Natürlich nicht. Denn so lange du deine Raten bedienst, die Bank also ihr Geld bekommt, musst du keine Sorge haben. Es ist wie immer beim Immo-Kauf: Hast du deinen Immo-Kauf – egal ob Eigenheim oder Kapitalanlage – vorab vernünftig durchgerechnet, wird es nicht zur Nachbesicherung kommen.
Denn Banken rechnen ohnehin sehr konservativ und scheuen große Risiken. Du kannst also davon ausgehen, dass Banken dir einen Kredit nur nach ausreichender Prüfung gewähren und immer genug Puffer einplanen. Und schließt du deine Finanzierung über Urbyo ab, hast du deine:n persönliche:n Ansprechpartner:in sowieso immer an deiner Seite und kannst dir deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie sichern.