3,2,1...deins? Kauf bei einer Zwangsversteigerung
Zwangsversteigerung von Immobilien: So funktioniert der Kauf
Der Kauf einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung kann für Investoren eine spannende Möglichkeit sein, interessante Objekte unter Marktwert zu erwerben. Doch der Prozess ist anders als ein herkömmlicher Immobilienkauf und erfordert einige Vorbereitung. In diesem Artikel erfährst Du, wie eine Zwangsversteigerung abläuft, worauf Du achten musst und welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Schulden, meist in Form von Hypotheken, nicht mehr bedienen kann. Das Gericht ordnet dann den Verkauf der Immobilie an, um die Gläubiger zu befriedigen. Für Dich als Immobilieninvestor bietet das die Chance, eine Immobilie potenziell zu einem attraktiven Preis zu erwerben.
Wo findest Du Informationen über Zwangsversteigerungen?
Informationen über bevorstehende Zwangsversteigerungen findest Du in den Versteigerungskalendern der Amtsgerichte. Diese werden häufig auch online veröffentlicht. Darüber hinaus gibt es spezialisierte Portale, die Informationen zu Zwangsversteigerungen bündeln. Auch lokale Tageszeitungen veröffentlichen regelmäßig solche Termine.
Es lohnt sich, frühzeitig mit der Recherche zu beginnen und interessante Objekte gezielt auszuwählen. Die Exposés der Gerichte enthalten wichtige Informationen zur Immobilie, wie den Verkehrswert, die Lage und den Zustand des Objekts.
Besichtigung und Gutachten: Wie bereitest Du Dich vor?
Einer der größten Unterschiede zu einem klassischen Immobilienkauf ist, dass Du oft keine Möglichkeit hast, die Immobilie vorab zu besichtigen. Das kann ein Risiko darstellen, da Du auf die Angaben im Gutachten angewiesen bist. Die Gerichte beauftragen Sachverständige, die eine Wertermittlung und eine Beurteilung des Zustands der Immobilie vornehmen. Dieses Gutachten solltest Du genau studieren, da es Dir wertvolle Informationen liefert.
In manchen Fällen ist es dennoch möglich, Kontakt zum Eigentümer aufzunehmen und eine Besichtigung zu arrangieren. Das ist jedoch nicht garantiert, und Du musst darauf vorbereitet sein, ohne Besichtigung zu bieten.
Die Teilnahme an der Zwangsversteigerung
Um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, musst Du am Versteigerungstermin vor Ort im Amtsgericht erscheinen. Vor der Versteigerung solltest Du sicherstellen, dass Du eine Finanzierungszusage oder ausreichend Eigenkapital zur Verfügung hast, um bei einem erfolgreichen Gebot die Kaufsumme zahlen zu können. Zudem ist es vor der Versteigerung ist es verpflichtend, eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der Immobilie zu hinterlegen. Diese kann entweder in Form eines bestätigten Schecks, einer Bankbürgschaft oder per Überweisung hinterlegt werden. Beachte, dass es etwas dauern kann, bis Du diese Sicherheitsleistung zurückerhältst, falls Du kein erfolgreiches Gebot abgibst. Es empfiehlt sich, den Ablauf und die Dauer beim zuständigen Gericht zu erfragen.
Während der Versteigerung gibst Du Dein Gebot ab. Es gibt in der Regel einen festgelegten Verkehrswert, der als Orientierung dient. Gebote können sowohl darüber als auch darunter liegen. Falls weniger als 70 % des Verkehrswerts geboten werden, kann das Gericht den Zuschlag verweigern, was bedeutet, dass die Immobilie in eine zweite Versteigerungsrunde geht.
Setze Dir ein eigenes Limit
Es ist wichtig, dass Du Dir vorab ein klares Limit setzt, wie viel Du maximal für die Immobilie bieten möchtest. Eine Zwangsversteigerung kann emotional werden, da mehrere Bieter involviert sind und sich das Bietergefecht schnell hochschaukeln kann. Dein festgelegtes Limit hilft Dir, Dich nicht zu überbieten und einen kühlen Kopf zu bewahren. Berücksichtige dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch potenzielle Sanierungskosten und weitere finanzielle Verpflichtungen.
Was passiert nach der Versteigerung?
Wenn Du den Zuschlag erhältst, hast Du die Immobilie ersteigert und bist neuer Eigentümer. Nun musst Du den Kaufpreis innerhalb einer Frist von meist vier bis sechs Wochen begleichen. Beachte, dass bei einer Zwangsversteigerung keine klassischen Notarkosten anfallen, da der Kaufvertrag durch den Zuschlag des Gerichts ersetzt wird. Es können jedoch Gerichtskosten und andere Gebühren hinzukommen.
Zusätzlich solltest Du prüfen, ob noch Grundschulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten, die übernommen werden müssen. Dies kannst Du bereits vor der Versteigerung im Grundbuch einsehen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung
Vorteile:
Günstiger Einstiegspreis
Oftmals liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert. Dazu spart man sich Notarkosten bei den Nebenkosten.
Kein Makler notwendig
Du sparst Dir die Provision.
Schneller Erwerbsprozess
Nach dem Zuschlag gehört die Immobilie Dir.
Nachteile:
Risiken durch fehlende Besichtigung
Du kaufst die Immobilie im Zweifel "blind".
Kostenfallen
Belastungen wie Hypotheken oder Instandhaltungskosten können zusätzliche Ausgaben bedeuten.
Konkurrenz durch andere Bieter
Du musst bereit sein, in einem Bieterwettbewerb zu bestehen.
Lohnt sich der Kauf über eine Zwangsversteigerung?
Für Dich als Immobilieninvestor kann die Zwangsversteigerung eine lukrative Möglichkeit sein, unterbewertete Objekte zu erwerben. Allerdings solltest Du Dich gut vorbereiten und die Risiken kennen. Eine gründliche Analyse der Immobilie sowie die Absicherung der Finanzierung sind entscheidend, um erfolgreich in eine Zwangsversteigerung zu gehen.
