Wann und warum du der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst
Früher raus? Hat seinen Preis.
Vorzeitig den Kredit zurückzahlen? Geht. Aber kostet.
Beim Kauf deiner Immobilie hast du für die Finanzierung eine bestimmte Laufzeit und Zinsbindung mit der Bank vereinbart. Möchtest du deinen Immobilienkredit jetzt aber vorzeitig ablösen, musst du der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlen. Das ist im Grunde wie Schadenersatz für die entgangenen Zinsen und Gebühren, die sie während der restlichen Vertragslaufzeit sonst normalerweise bekommen hätte.
Dass du das Darlehen schneller zurückzahlst als ursprünglich vereinbart, geht natürlich nur, wenn du mehr Kohle übrighast als gedacht. Das ist ja aber zum Beispiel dann der Fall, wenn du eine Gehaltserhöhung bekommen hast und monatlich erstmal mehr zurücklegen kannst. Oder du verkaufst deine Immobilie wieder, bevor das Darlehen komplett zurückgezahlt ist.
Hast du also beispielweise durch den Hausverkauf so viel Geld zur Verfügung, dass du die Restschuld auf Schlag zurückzahlen kannst, hast du die Möglichkeit den Immobilienkredit vorzeitig ablösen – und zahlst der Bank einen gewissen Ausgleich.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist allerdings nicht festgelegt. Um die VFE zu berechnen, sollen sich die Banken laut Bundesgerichtshof aber an den üblichen Renditen für Hypothekenpfandbriefe orientieren. Dass das in neun von zehn Fällen schiefgeht, ist allerdings ziemlich uncool. Warum das so ist? Sondertilgungen für die Restlaufzeit werden oftmals nicht berücksichtigt. Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel fehlt meistens auch in der Berechnung. Da zu viel Vorfälligkeitszinsen zahlen genauso uncool ist wie eine falsche Berechnung, findest du hier zusammengefasst, worauf es ankommt.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Darauf kommt es an
Vorfälligkeitsentschädigungen werden manchmal auch als Vorfälligkeitszinsen bezeichnet. Wenn dir die Abkürzung VFE über den Weg läuft, ist das die entsprechende Abkürzung.
Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, berücksichtigt die Bank den Verlust der entgangenen Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung. Davon muss sie dann allerdings noch folgende Beträge abziehen:
Ersparte Verwaltungskosten
Ersparte Risikokosten
Rendite, die erzielt werden kann, wenn der Restbetrag angelegt wird (z. B. in Hypothekenpfandbriefe)
Aber Achtung: In 90 % der Fälle sind die Berechnungen der VFE durch die Bank falsch. Ganz oft werden nämliche Dinge wie Sondertilgungen für die Restlaufzeit oder mögliche Tilgungssatzwechsel nicht berücksichtigt. Da können dann schnell ein paar Tausend Euro zu viel auf der Rechnung stehen. Ein Check lohnt sich also definitiv! Das kannst du entweder selbst online machen oder durch die Spezialist:innen der Verbraucherzentral überprüfen lassen - da zahlst du allerdings eine Gebühr von um die 80 €.
Übrigens: Ist auch ein KfW-Darlehen Bestandteil deiner Baufinanzierung, musst du auch dafür Vorfälligkeitszinsen zahlen, wenn du den Immobilienkredit vorzeitig ablösen möchtest.
Tipp
Vermietest du deine Immobilie und verkaufst sie innerhalb der ersten zehn Jahre, solltest du prüfen, inwieweit du die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf auch bei der Berechnung der Spekulationssteuer berücksichtigen kannst. Diese reduziert nämlich ggf. den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf und kann dann als Werbungskosten abgezogen werden. So zahlst du nicht überall die Maximalbeträge, sondern kannst ein paar Synergien nutzen – und Euros sparen.
Spekulationssteuer sagt dir jetzt nichts? Schau mal hier.
Vorfälligkeitszinsen umgehen
Ja, geht. Damit du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, wenn du deinen Kredit früher zurückzahlen möchtest, kannst du auch auf Plan B bis F zurückgreifen.
Plan B: Pfandtausch
Hast du vor durch den Immobilienverkauf eine andere Immobilie zu kaufen, kannst du den Vertrag quasi mitnehmen und finanzierst die neue mit demselben Darlehen weiter. Wichtig ist dabei, dass das neue Haus oder die neue Wohnung mindestens gleichwertig ist.
Plan C: Schuldnerwechsel
Hast du eine Baufinanzierung an der Hand, die für den oder die Käufer:in ebenfalls interessant ist, kann ein Schuldnerwechsel beantragt werden. Spricht auch aus Sicht der Bank hinsichtlich der Bonität des bzw. der Käufer:in nichts dagegen, wird der Vertrag umgeschrieben und der oder die neue Eigentümer:in zahlt den Kredit weiter.
Plan D: Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen
Läuft dein Darlehensvertrag länger als zehn Jahre, hast du nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. D.h. nach zehn Jahre und sechs Monate Kündigungsfrist nach Vollauszahlung, kannst du dann aus deiner Baufinanzierung raus – ohne Vorfälligkeitszinsen zu zahlen. Hast du also die Möglichkeit monatlich noch etwas zur Seite zu legen, kannst du nach zehn Jahren eventuell schon die Restschuld komplett durch deine Ersparnisse bezahlen.
Plan E: Tilgung erhöhen
Bist du nicht so der Sparer, sondern zahlt lieber monatlich eine höhere Rate, kannst du mit der Bank einfach eine höhere Tilgungsrate vereinbaren. Das geht auch nachträglich, also, wenn nachdem du z. B. eine Gehaltserhöhung bekommen hast. Durch die höhere Tilgung monatlich hast du das Darlehen schneller zurückgezahlt.
Plan F: Sondertilgungsmöglichkeit nutzen
Hast du bei deiner Baufinanzierung auch die Möglichkeit zur Sondertilgung drin, nutz die. Denn auch dadurch kannst du deinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Du siehst: Viele Wege führen wieder mal nach Rom. Und wenn dir jetzt nach einem Tipp ist, welche Abzweigung du nehmen sollst, schreib uns einfach.
