Wie die Spekulationssteuer deinen Immobilien-Deal crashen kann
Zur falschen Zeit zu verkaufen kostet richtig Geld!
Du spielst mit dem Gedanken deine Immobilie zu verkaufen? Dann bist du bei uns auf jeden Fall richtig. Wir übernehmen die komplette Vermarktung für dich und schicken dein Portfolio direkt an passende Interessenten. Einfach so. Und außerdem wollen wir, dass du über alle wichtigen Details beim Verkauf informiert bist und nicht von Dingen wie der Spekulationssteuer, die es auch bei Immobilien gibt, überrascht wirst. Sie fällt unter bestimmten Voraussetzungen an und dann kann es sein, dass du den Gewinn aus dem Immobilien-Verkauf mit bis zu 45 % versteuern musst. Autsch!
Damit es also keine böse Überraschung gibt, erfährst du hier, was die Spekulationssteuer bei Immobilien überhaupt ist und wie du sie berechnen und umgehen kannst. Kurz gespoilert: 10 Jahre sind die Schallgrenze, aber auch Eigennutzung spielt eine Rolle.
Spekulationssteuer bei Immobilien
Die Spekulationssteuer ist im Grunde eine Einkommensteuer. Sie fällt an, wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn machst. Die zehn Jahre sind dabei die sogenannte Spekulationsfrist. Dabei wird genau geschaut, wann der erste Kaufvertrag (beim Kauf) und wann der zweite (beim Verkauf) beurkundet wurde.
Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Immobilien-Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft. D. h. den Gewinn, den du dadurch machst, musst du in deiner Steuererklärung als private Einkünfte angeben.
Die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht festgelegt, sondern hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Wie hoch der ist, kannst du ganz einfach berechnen: (gezahlte Einkommensteuer x 100) / zu versteuerndes Einkommen. Die Infos dazu stehen auf deinem letzten Steuerbescheid.
Beispiel:
Im letzten Jahr hast du 30.000 € verdient und 5.000 € Einkommensteuer gezahlt. Dann liegt dein Steuersatz bei (5.000 € x 100) / 30.000 € = 16,67 %
In diesem Beispiel zahlst du dann 16,67 % Einkommensteuer – bzw. Spekulationssteuer – auf den Gewinn, den du beim Verkauf machst.
Good to know
Die Spekulationssteuer für Immobilien zahlst du nur, wenn du sie als Kapitalanlage erworben hast und sie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder verkaufst. Bist du Eigentümer:in und bewohnst das Objekt selbst, entfällt die Spekulationssteuer bereits nach zwei Jahren.
Übrigens: Erbst du eine Immobilie und möchtest diese verkaufen, ist für die Spekulationsfrist das Kaufdatum des Voreigentümers entscheidend – und nicht das Datum an dem du Eigentümer:in geworden bist. Verkaufst du ein Grundstück, fällt immer Spekulationssteuer an.
Beeinflusst der Spekulationsgewinn einer Immobilie den Steuersatz?
Oder anders gefragt: Wird der Spekulationsgewinn als Einkommen hinzugerechnet? Die Antwort ist relativ simpel: Ja! Also hat der Spekulationsgewinn, den du mit dem Verkauf deiner Immobilie erzielst, einen Einfluss auf deinen Steuersatz. Das liegt daran, dass der Begriff Spekulationssteuer einfach eine umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommensteuer, die auf Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen erhoben wird, ist.
Den Gewinn, den du mit privaten Immobilienverkäufen machst, musst du also als zusätzliches Einkommen in deiner Steuererklärung angeben. Also beeinflusst er deinen Steuersatz.
Spekulationssteuer berechnen: So funktioniert's
So weit, so gut. Aber was heißt das jetzt in Zahlen? Kennst du deinen Steuersatz, kannst du auch ruckzuck die Höhe der Spekulationssteuer berechnen: Gewinn x Steuersatz = Spekulationssteuer.
Um das einmal konkret zu machen: Du hast deine Immobilie für 200.000 € gekauft und verkaufst sie nach sechs Jahren für 250.000 €. Du machst also einen Gewinn von 50.000 €. Diesen Gewinn musst du mit 16,67 % versteuern – wenn wir bei dem Beispiel zum Steuersatz oben bleiben. Du zahlst dann also 50.000 € x 16,67 % = 8.335 € Spekulationssteuer.
Die Kosten, die für den oder die Notar:in anfallen und mögliche Kosten für Sanierungen oder die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, ziehst du noch von deinem Gewinn ab. Du zahlst dann natürlich auch entsprechend weniger Steuern.
Steuern sind für dich so ein rotes Tuch? Null Problemo! Wenn du dazu nochmal genauer mit Expert:innen sprechen möchtest, schreib uns gern eine Mail an support@urbyo.com.
So oder so ist das ein nettes Sümmchen, dass dir durch die Lappen geht. Und da stellt sich vielleicht die Frage: Muss ich die Spekulationssteuer wirklich immer zahlen? Die klare Antwort: Nein.
So kannst du die Spekulationssteuer umgehen
Umgehen klingt jetzt vielleicht erstmal so ein bisschen nach krummen Dingern, aber es gibt ganz legale und oft genutzte Möglichkeiten, um die Steuer einzusparen. Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen, ist natürlich die Spekulationsfrist abzuwarten und die Wohnung oder das Haus erst nach zehn Jahren – bei Vermietung – bzw. nach zwei Jahren – bei Eigennutzung – zu verkaufen. Aber es gibt auch andere Konstellationen, bei denen der Gesetzgeber davon ausgeht, dass du deine Immobilie nicht vorrangig aus wirtschaftlichen Gründen verkaufst:
Du hast die Immobilie ursprünglich als Kapitalanlage gekauft, wohnst jetzt aber die letzten drei Jahre selbst drin
Du erbst eine Immobilie, die vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde
Du bekommst eine Immobilie geschenkt, die vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde
Du hast deine Immobilie in den letzten zwei Jahren als Zweitwohnsitz genutzt und sie nicht vermietet, während du nicht da gewohnt hast.
In all diesen Fällen kannst du die Spekulationssteuer umgehen und den Verkaufsgewinn komplett für dich behalten.
Info
Machst du nicht mehr als 600 € Plus beim Verkauf, sind die steuerfrei. Das ist nämlich die Obergrenze für den jährlichen Freibetrag für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Brauchst du jetzt noch ein paar Tipps mehr wie du deine Immobilie unkompliziert und schnell verkaufen kannst – und eventuell auch die Spekulationssteuer umgehen kannst – stell deine Fragen auch gern in unserer Community. Hier findest du Eigentümer:innen und Expert:innen, die das mindestens schon einmal durch haben.
