Wie die Spekulationssteuer deinen Immobilien-Deal crashen kann

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Immobilien einfach verkaufen
Bild Spekulationssteuer

Immobilienverkauf ohne finanzielles Autsch

Du spielst mit dem Gedanken deine Immobilie zu verkaufen? Dann bist du bei uns auf jeden Fall richtig. Wir ĂŒbernehmen die komplette Vermarktung fĂŒr dich und schicken dein Portfolio direkt an passende Interessenten. Einfach so. Und außerdem wollen wir, dass du ĂŒber alle wichtigen Details beim Verkauf informiert bist und nicht von Dingen wie der Spekulationssteuer, die es auch bei Immobilien gibt, ĂŒberrascht wirst. Sie fĂ€llt unter bestimmten Voraussetzungen an und dann kann es sein, dass du den Gewinn aus dem Immobilien-Verkauf mit bis zu 45 % versteuern musst. Autsch!

Damit es also keine böse Überraschung gibt, erfĂ€hrst du hier, was die Spekulationssteuer bei Immobilien ĂŒberhaupt ist und wie du sie berechnen und umgehen kannst. Kurz gespoilert: 10 Jahre sind die Schallgrenze, aber auch Eigennutzung spielt eine Rolle.

Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationssteuer ist im Grunde eine Einkommensteuer. Sie fÀllt an, wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn machst. Die zehn Jahre sind dabei die sogenannte Spekulationsfrist. Dabei wird genau geschaut, wann der erste Kaufvertrag (beim Kauf) und wann der zweite (beim Verkauf) beurkundet wurde.

Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Immobilien-Verkauf ein privates VerĂ€ußerungsgeschĂ€ft. D. h. den Gewinn, den du dadurch machst, musst du in deiner SteuererklĂ€rung als private EinkĂŒnfte angeben.

Die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht festgelegt, sondern hÀngt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Wie hoch der ist, kannst du ganz einfach berechnen: (gezahlte Einkommensteuer x 100) / zu versteuerndes Einkommen. Die Infos dazu stehen auf deinem letzten Steuerbescheid.

Beispiel:
Im letzten Jahr hast du 30.000 € verdient und 5.000 € Einkommensteuer gezahlt. Dann liegt dein Steuersatz bei (5.000 € x 100) / 30.000 € = 16,67 %

In diesem Beispiel zahlst du dann 16,67 % Einkommensteuer – bzw. Spekulationssteuer – auf den Gewinn, den du beim Verkauf machst.

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Übrigens: Erbst du eine Immobilie und möchtest diese verkaufen, ist fĂŒr die Spekulationsfrist das Kaufdatum des VoreigentĂŒmers entscheidend – und nicht das Datum an dem du EigentĂŒmer:in geworden bist. Verkaufst du ein GrundstĂŒck, fĂ€llt immer Spekulationssteuer an.

Spekulationssteuer berechnen

So weit, so gut. Aber was heißt das jetzt in Zahlen? Kennst du deinen Steuersatz, kannst du auch ruckzuck die Höhe der Spekulationssteuer berechnen: Gewinn x Steuersatz = Spekulationssteuer.

Um das einmal konkret zu machen: Du hast deine Immobilie fĂŒr 200.000 € gekauft und verkaufst sie nach sechs Jahren fĂŒr 250.000 €. Du machst also einen Gewinn von 50.000 €. Diesen Gewinn musst du mit 16,67 % versteuern – wenn wir bei dem Beispiel zum Steuersatz oben bleiben. Du zahlst dann also 50.000 € x 16,67 % = 8.335 € Spekulationssteuer.

Die Kosten, die fĂŒr den oder die Notar:in anfallen und mögliche Kosten fĂŒr Sanierungen oder die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung an die Bank, ziehst du noch von deinem Gewinn ab. Du zahlst dann natĂŒrlich auch entsprechend weniger Steuern.

Steuern sind fĂŒr dich so ein rotes Tuch? Null Problemo! Wenn du dazu nochmal genauer mit Expert:innen sprechen möchtest, schreib uns gern eine Mail an support@urbyo.com.

So oder so ist das ein nettes SĂŒmmchen, dass dir durch die Lappen geht. Und da stellt sich vielleicht die Frage: Muss ich die Spekulationssteuer wirklich immer zahlen? Die klare Antwort: Nein.

Spekulationssteuer umgehen

Umgehen klingt jetzt vielleicht erstmal so ein bisschen nach krummen Dingern, aber es gibt ganz legale und oft genutzte Möglichkeiten, um die Steuer einzusparen. Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen, ist natĂŒrlich die Spekulationsfrist abzuwarten und die Wohnung oder das Haus erst nach zehn Jahren – bei Vermietung – bzw. nach zwei Jahren – bei Eigennutzung – zu verkaufen. Aber es gibt auch andere Konstellationen, bei denen der Gesetzgeber davon ausgeht, dass du deine Immobilie nicht vorrangig aus wirtschaftlichen GrĂŒnden verkaufst:

  • Du hast die Immobilie ursprĂŒnglich als Kapitalanlage gekauft, wohnst jetzt aber die letzten drei Jahre selbst drin

  • Du erbst eine Immobilie, die vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde

  • Du bekommst eine Immobilie geschenkt, die vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde

  • Du hast deine Immobilie in den letzten zwei Jahren als Zweitwohnsitz genutzt und sie nicht vermietet, wĂ€hrend du nicht da gewohnt hast.

In all diesen FĂ€llen kannst du die Spekulationssteuer umgehen und den Verkaufsgewinn komplett fĂŒr dich behalten.

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Brauchst du jetzt noch ein paar Tipps mehr wie du deine Immobilie unkompliziert und schnell verkaufen kannst – und eventuell auch die Spekulationssteuer umgehen kannst – stell deine Fragen auch gern in unserer Community. Hier findest du EigentĂŒmer:innen und Expert:innen, die das mindestens schon einmal durch haben.

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