Was die Daten aus 2022 verraten und wohin es 2023 geht
Kaufpreise, Zinsen, Mieten ...
Beitrag von: Josephine Nguyen
Veröffentlicht am: 03.01.2023
Die Daten aus 2022 sind hier und geben Einblick in das Verhalten unserer Käufer:innen und Verkäufer:innen in dem ereignisreichen Jahr. Was die Daten aus dem letzten Jahr zeigen und welche Schlüsse wir daraus für 2023 hinsichtlich Kaufpreisentwicklung, Mietentwicklung und Zinsentwicklung ziehen, erzählen wir dir in diesem Artikel.
Du willst mehr Immo-News und Meinungen unseres Urbyo Teams hören? Dann ist unser neuer "Urbyo Updates" Podcast genau das Richtige für dich:
Verhandlungsgespräche wieder möglich
Kaum zu glauben, dass es nur ein Jahr her ist: Aber Ende 2021 lebten wir im Paradies der Niedrigzinsen bei Baufinanzierungen, teils noch unter 1 %. Dieses Jahr sah die Zinslage ein bisschen anders aus: Obwohl wir historisch betrachtet immer noch niedrige Bauzinsen hatten, wurden sie im Januar 2022 angehoben.
Keine große Überraschung, denn ewig konnte es mit den niedrigen Zinsen nicht weitergehen, aber dennoch erstmal ärgerlich für Kaufinteressierte, die sich letztes Jahr noch nicht zum Kauf entschließen konnten.
Die Banken hatten sich zu Anfang des Jahres aufgrund der sich anbahnenden Inflation schon auf eine Leitzinserhöhung eingestellt und daher die eigenen Konditionen entsprechend angepasst. Die eigentliche Leitzinsanpassung lies aber eine Weile auf sich warten und kam erst ab Juli 2022, als die Inflation neue Rekorde erreichte. Über die Inflation und Immobilien haben wir übrigens auch einen Artikel geschrieben. Den findest du hier:
Aber erstmal zurück zu unserem Marktplatz. Da hat sich parallel zur Erhebung der Leitzinsen eine interessante Entwicklung herausgestellt:
Parallel zu den Leitzinsanstiegen wurden auch die Kaufpreise zunehmend reduziert. Woran das liegt? Das ist einfach erklärt: Dadurch, dass sich weniger Leute trauen, eine Immobilie zu kaufen oder meinen, es sich aufgrund steigender Zinsen nicht leisten zu können, kommen Verkäufer:innen zum ersten Mal seit Langem in die Situation, verhandeln zu müssen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist quasi durch die höheren Leitzinsen abgeflacht.
Im Oktober konnten wir so eine durchschnittliche Preisreduktion von 7 % verzeichnen. Aber wie du oben siehst, gehen die Reduzierungen seit Oktober wieder runter. Das heißt hier aber nicht, dass Verkäufer:innen jetzt wieder voll den Ton angeben. Die Angebotspreise werden einfach schon bei der Erstellung der Inserate niedriger angesetzt als noch vor ein paar Monaten. Der Markt gleicht sich quasi an die neue Realität an und stabilisiert sich allmählich.
Das ist für Verkäufer:innen, die jetzt an den Markt gehen, ein bisschen ärgerlich, weil sie vor einem Jahr noch mehr Gewinn machen konnten. Käufer:innen kommt es allerdings gelegen, weil sie mit niedrigeren Kaufpreisen die höheren Konditionen bei der Finanzierung derzeit kompensieren können.
Wo geht’s mit den Kaufpreisen nun hin? Unsere Prognose: Teilweise gehen die Preise bei Anlageobjekten weiter runter, z. B. für Immos mit schlechter Makrolage oder schlechter Energieeffizienz. Denn besonders jetzt wird von Käufer:innen auf die Rendite und Wertentwicklung geachtet. Die Kaufpreise für andere Immobilien werden sich wahrscheinlich nicht so drastisch ändern und die Spielräume langfristig nicht mehr so großzügig ausfallen. Aber für einige Anlageimmobilien gibt’s trotzdem richtig gute Deals, sogar unter dem Marktwert. Schau dafür einfach mal auf unserem Marktplatz vorbei:
Die Zinsen entspannen sich wieder
So viel Bewegung wie in diesem Jahr gabs bei den Leitzinsen schon lange nicht mehr. Das zeigt auch die folgende Tabelle:
Die Leitzinsen wurden seit Juli 2022 insgesamt ganze vier Mal angehoben. Nach den ersten 0,5 % Zinsanstieg kamen im September und Oktober jeweils nochmal 0,75 Prozentpunkte hinzu. Seit Dezember und einem weiteren 0,5 % Anstieg liegen die Leitzinsen nun bei 2,5 Prozentpunkten (Hauptrefinanzierungssatz), 2 % (Einlagezins) und 2,75 % (Spitzenrefinanzierungsfazilität). Das ist schon ein ziemliches Brett. Und hatte auch Konsequenzen für die Konditionen bei Baufinanzierungen. Bei vielen Banken sind Bauzinsen von über 4 % inzwischen zur Norm geworden. Uff.
Aber kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken: Bei unseren Partnerbanken gibt es auch immer wieder mal überraschend niedrige Zinssätze unter 3 % für 10-jährige Zinsbindungen. Es schadet also definitiv nicht, deine persönlichen Konditionen von uns unverbindlich checken zu lassen. Es könnte gut sein, dass du günstiger wegkommst, als du denkst.
Und auch im neuen Jahr sehen wir definitiv Licht am Ende des Zinstunnels: Unsere Finanzierungsexpert:innen sind überzeugt, dass sich die Bauzinsen im Laufe des Jahres 2023 auf ein Niveau von 2,5 % einpendeln werden – zumindest über Urbyo. Teurer wird es zumindest nicht. Aber wenn du nicht gerade ein Eigenheim suchst, sondern eine Kapitalanlage, sind die Zinskosten sowieso nicht allzu schlimm. Die kannst du nämlich steuerlich absetzen. Mit deinen Mieteinnahmen tilgst du außerdem einen Großteil deiner Finanzierungskosten – und auf lange Sicht baust du dir einen finanziellen Puffer für deine Zukunft auf.
Die Mieten werden teurer
Wenn sich weniger Menschen ein Eigenheim leisten können, hat das vor allem einen Effekt: mehr Mieter:innen. Mietwohnungen werden also im neuen Jahr weiterhin hoch im Kurs sein und dementsprechend hast du als Vermieter:in natürlich auch die Möglichkeit, die Mieten an die neue Marktsituation anzupassen. Das wird für dich auch der größte Hebel für dein Investment sein.
Damit du bei der Mietanpassung nichts falsch machst, haben wir für dich auch hier einen Artikel, der dir die wichtigsten Tipps und Regeln mitgibt:
Expert:innen gehen also davon aus, dass es mit den Mieten nach oben geht. Deine Möglichkeiten werden sich aber auch je nach Standort unterscheiden. Es kommt immer mehr darauf an, die Lage deines Anlageobjekts sorgfältig auszuwählen und deine Ziele richtig abzustecken, wenn du Aussichten auf eine solide Renditeentwicklung haben möchtest.
2023: Zeit zum Investieren?
Sollte man 2023 in Immobilien investieren? Auf jeden Fall! Insbesondere bei Kapitalanlageobjekten sehen wir auch in 2023 weiterhin großes Potenzial. Statt auf sinkende Kaufpreise oder Zinsen zu warten, ist es besser, so früh und so gut vorbereitet wie möglich mit deiner Altersvorsorge oder Kapitalanlage zu starten. Und zum Glück bist du bei der Planung und Umsetzung deines Immobilienkaufs nicht auf dich allein gestellt. Unsere Finanzexpert:innen können dich dabei nämlich tatkräftig unterstützen – egal, ob du nur eine kleine 1-Zimmer-Wohnung in Magdeburg kaufen oder gleich ein ausgewogenes Immobilienportfolio erstellen willst.
