Lohnsteuerermäßigungsantrag für Immobilien

Mehr Netto durch Immobilienkosten?

Viele Privatinvestoren kennen das Problem: Die eigenen Immobilien werfen noch keinen positiven monatlichen Cashflow ab. Das ist nicht ungewöhnlich, schließlich sind Immobilien in guten Lagen meist ein langfristiges Investment. Während die Mieteinnahmen steigen und sich das Darlehen langsam tilgt, bleibt oft trotzdem die Frage: Wie komme ich heute an mehr Netto?

Ein Weg, den viele noch nicht kennen: Der Lohnsteuerermäßigungsantrag. Damit lässt sich die monatliche Lohnsteuerlast schon während des Jahres senken – gerade für Vermieter und Immobilieninvestoren mit hohen abzugsfähigen Kosten. Wie das funktioniert, worauf man achten muss, und ob sich der Aufwand lohnt, zeigt dieser Artikel.

Was ist ein Lohnsteuerermäßigungsantrag?

Der Lohnsteuerermäßigungsantrag erlaubt es Arbeitnehmern, bereits unterjährig steuerlich relevante Ausgaben geltend zu machen. Statt auf die Steuererklärung und eine Rückzahlung zu warten, wird direkt monatlich weniger Lohnsteuer einbehalten. Besonders interessant ist das für Immobilienbesitzer, die regelmäßig Kosten wie Zinsen, Instandhaltung und Abschreibungen haben.

Für wen ist der Antrag sinnvoll?

Kurz gesagt: Für Arbeitnehmer mit vermieteten Immobilien, die hohe Werbungskosten steuerlich geltend machen können.

Nicht sinnvoll ist der Antrag dagegen für Selbstnutzer, die ihre Immobilie selbst bewohnen – deren Kosten sind meist nicht abzugsfähig. Ebenso ist der Antrag nicht für Selbstständige geeignet, da diese ihre Steuern über Vorauszahlungen regeln und Kosten direkt in der Steuererklärung ansetzen.

Welche Kosten können berücksichtigt werden?

Folgende Ausgaben lassen sich über den Lohnsteuerermäßigungsantrag anrechnen:

• Zinskosten aus Darlehen (Nachweis: Zinsbescheide, Darlehensverträge)

• Instandhaltungs- und Renovierungskosten (Rechnungen, Quittungen)

• Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie (Kaufverträge, Abschreibungsnachweise)

• Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können

• Verwaltungskosten, soweit sie steuerlich anerkannt sind

Wie läuft die Antragstellung?

1. Antrag vorbereiten: Übersicht aller abzugsfähigen Kosten erstellen.

2. Unterlagen sammeln: Zinsbescheide, Verträge, Rechnungen, Mietverträge.

3. Antrag einreichen:

   • Online über ELSTER

     (schneller und einfacher)

   • Alternativ in Papierform beim Finanzamt

💡 Wichtig: Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto schneller geht die Bearbeitung.

Ab wann lohnt sich der Antrag?

Einen festen Mindestbetrag gibt es nicht. In der Praxis lohnt sich der Antrag aber meist ab 1.000 bis 1.500 Euro Werbungskosten pro Jahr. Je höher die Ausgaben, desto stärker die monatliche Steuerentlastung.

Ein Rechenbeispiel (Bitte Steuerberater:in für individuelle Berechnung fragen):

• Zinskosten: 2.000 Euro

• Instandhaltung: 1.000 Euro

• Summe: 3.000 Euro

In unserem Beispiel ergibt es sich, dass sich bei einem Bruttojahreseinkommen von 50.000 Euro der monatliche Lohnsteuerabzug so um ca. 50 Euro reduzieren könnte. Das sind also 600 Euro mehr Netto im Jahr.

Welche Vorteile hat der Antrag?

• Direkte monatliche Entlastung statt Warten auf Steuererklärung

• Bessere Liquidität während des Jahres

• Steuerlicher Effekt von Werbungskosten kommt zeitnah zum Tragen

Worauf muss ich achten?

1. Realistisch rechnen: Wer zu hohe Kosten ansetzt und später nicht belegen kann, muss nachzahlen.

2. Aktualität beachten: Ändern sich die Ausgaben (z.B. unerwartete Sonderkosten oder wegfallende Darlehen), sollte der Antrag angepasst werden.

3. Sorgfältige Unterlagen: Fehlende Nachweise verzögern die Bearbeitung oder führen zur Ablehnung.

Kann ich den Antrag anpassen?

Ja, der Antrag kann jederzeit im laufenden Jahr geändert werden. Das macht Sinn, wenn sich z.B. zusätzliche Kosten ergeben oder geplante Ausgaben doch nicht anfallen.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Im Schnitt 4 bis 8 Wochen, je nach Finanzamt. Wenn es länger dauert, lohnt sich eine freundliche Nachfrage.