Immobilie kaufen als vermögensverwaltende GmbH
Mit einer vermögensverwaltenden GmbH Steuern optimieren
Eine Alternative zur privaten Immobilienhaltung ist der Kauf von Immobilien durch eine vermögensverwaltende GmbH. Sie tritt nicht operativ am Markt auf, sondern konzentriert sich ausschließlich auf die Sicherung, Strukturierung und Vermehrung des eigenen Kapitals (Immobilien, Unternehmensbeteiligungen oder Wertpapierportfolios). Damit bietet sie eine effiziente Grundlage für nachhaltigen Vermögensaufbau.
Sie sollte nicht mit einer Immobilienholding verwechselt werden. Die vermögensverwaltende GmbH zielt primär auf die direkte Verwaltung eigenen Vermögens ab, während eine Immobilienholding Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften hält und verwaltet. Dadurch unterscheiden sich sowohl die Komplexität als auch die Besteuerung dieser beiden Unternehmensformen erheblich.
Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine effiziente Möglichkeit, Steuern zu minimieren, sofern man ausreichende Überschüsse erzielt. Dies lohnt sich in der Regel ab einem fünfstelligen Cashflow-Überschuss. Vorsicht ist im Bereich Immobilienverkäufe, Möblierung und Sondervermietungsmodelle geboten, da diese schnell in den gewerblichen Bereich führen können, was die Steuerlast erhöht. Es empfiehlt sich, für eine detaillierte steuerliche Beratung einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle individuellen Faktoren und Gegebenheiten berücksichtigt werden.
- Wann lohnt es sich?
- Weitere Steuerliche Aspekte
- FAQ
Ab wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?
Der Wechsel von der privaten Immobilienhaltung zur vermögensverwaltenden GmbH lohnt sich insbesondere, wenn das Ziel die Steueroptimierung ist. Viele nutzen diese GmbH als Steuersparmodell, was voraussetzt, dass man überhaupt Steuern zahlen müsste, was erst bei positivem Cashflow der Fall ist.
Privat werden Einkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der Spitzensteuersatz liegt bei 42 %. Dieser wird bei einem Einkommen von knapp 67.000 € im Jahr erreicht. In einer vermögensverwaltenden GmbH werden Gewinne hingegen nur mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert, was deutlich günstiger ist.
Eine GmbH verursacht jedoch auch Kosten, wie beispielsweise die Erstellung und Einreichung eines Jahresabschlusses sowie Steuerberaterkosten. Daher lohnt sich diese Struktur meist erst, wenn ein fünfstelliger Cashflow-Überschuss erreicht wird oder in Aussicht steht. Ein solcher Überschuss kann auch durch den Verkauf von Immobilien erzielt werden, wobei darauf zu achten ist, dass nicht die Grenze zum Immobilienhandel überschritten wird.
Andernfalls fällt neben der Körperschaftsteuer auch Gewerbesteuer an, was die Steuerlast erheblich erhöht. Wenn die Tätigkeit als Immobilienhandel eingeschätzt wird, handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, die entsprechend steuerpflichtig wäre. Selbst mit Gewerbesteuer könnte die Steuerlast jedoch niedriger sein als privat.
Was ist jedoch im umgekehrten Fall, wenn man mal keine Immobilien im Portfolio hat? Wenn die vermögensverwaltende GmbH zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr keine Immobilien besitzt, wird sie wie eine normale GmbH behandelt und die Steuerlast steigt. Daher ist es wichtig, den eigenen Steuersatz und die geplanten Überschüsse im Auge zu behalten, um die Vorteile der GmbH zu nutzen und die zusätzlichen Strukturkosten zu rechtfertigen.
Weitere Steuerliche Aspekte
Beim Verkauf von Immobilien als Privatperson ist der Gewinn steuerfrei, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Als Eigennutzer muss man mindestens in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren in der Wohnung gewohnt haben, als Kapitalanleger beträgt die Frist zehn Jahre. Verkauft man vorher, fallen Steuern an, die in einer GmbH jedoch niedriger sind.
Unterschiedliche Immobilienarten und Möblierung
Bestimmte Immobilienarten und Geschäftsmodelle wie "Fix und Flip" oder möblierte Vermietung sind aufgrund der handelstypischen Aktivitäten eher schwierig für eine vermögensverwaltende GmbH. Diese Tätigkeiten sprechen nicht für eine reine Vermögensverwaltung und führen zu einer anderen steuerlichen Behandlung.
Entnahme von Geldern aus der GmbH
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Gelder aus der vermögensverwaltenden GmbH zu entnehmen. Investoren können ihrer GmbH beispielsweise einen Kredit geben, um das Eigenkapital für Immobilien zu stellen, und sich dann selbst Zinsen oder das eingelegte Kapital zurückzahlen. Die Rückzahlung wäre steuerfrei. Generell ist es jedoch sinnvoll, die Gelder in der GmbH zu belassen und damit weitere Investments zu tätigen.