Haus verschenken oder überschreiben

Immobilien-Überschreibung ohne böse Überraschungen

Von Freibeträgen, Nießbrauch und Rückforderungsrecht: Was du wissen musst, bevor du eine Immobilie überträgst

Schenken statt verkaufen – was steckt dahinter?

Wenn jemand eine Immobilie verschenkt, spricht man juristisch von einer unentgeltlichen Übertragung. Im Alltag nennt man das „überschreiben“. Dabei wechselt das Eigentum – etwa an einem Haus oder einer Wohnung – den Besitzer, ohne dass Geld fließt. Doch auch wenn kein Kaufpreis gezahlt wird, braucht es einen rechtlich verbindlichen Vertrag: Die Schenkung erfolgt beim Notar, mit Eintrag ins Grundbuch. Einfach „Hier, nimm das Haus“ reicht also nicht.

Wenn Eltern das Haus an die Tochter überschreiben

Ein häufiges Beispiel ist die Schenkung innerhalb der Familie. Eltern, die ihr Einfamilienhaus nicht mehr selbst nutzen, möchten es ihrer Tochter übertragen. In diesem Fall gibt es einige Punkte zu klären. Oft möchten die Eltern weiterhin dort wohnen bleiben – dann wird ein sogenanntes Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen. Das sichert den Schenkenden ab und hat zugleich einen positiven Nebeneffekt: Der steuerlich angesetzte Wert der Immobilie sinkt, da das Wohnrecht den Marktwert mindert.

Auch andere Vereinbarungen sind üblich – etwa eine Pflegeverpflichtung. Die Tochter verpflichtet sich dann, ihre Eltern später zu pflegen oder bestimmte Kosten zu übernehmen. Steuerlich gilt: Eltern dürfen ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro schenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Liegt der Wert der Immobilie darüber, wird die Differenz versteuert – es sei denn, das Nießbrauchrecht senkt den zu bewertenden Immobilienwert unter die Freigrenze.

Großeltern schenken der Enkelin eine Wohnung – was gilt hier?

Auch Großeltern können Immobilien an ihre Enkel verschenken – allerdings mit engeren steuerlichen Spielräumen. Der steuerfreie Freibetrag liegt bei Enkeln nur bei 200.000 Euro. Wird dieser überschritten, muss auf den Rest Schenkungssteuer gezahlt werden. Ein Beispiel: Eine Wohnung im Wert von 250.000 Euro wird an die Enkelin übertragen – dann sind 50.000 Euro steuerpflichtig. Je nach Steuersatz kann das schnell mehrere Tausend Euro kosten. Trotzdem kann sich die Schenkung lohnen, etwa wenn die Immobilie später an Wert gewinnt.

Streit ums Erbe? Pflichtteilsansprüche nicht unterschätzen

Was viele übersehen: Eine Schenkung zu Lebzeiten kann auch später noch Erbstreitigkeiten auslösen. Wenn Eltern beispielsweise einem ihrer Kinder eine Immobilie übertragen, fühlen sich Geschwister oft benachteiligt – besonders dann, wenn es kein klares Testament gibt. Juristisch relevant ist hier der sogenannte Pflichtteilsergänzungsanspruch. Er besagt: Auch Schenkungen, die bis zu zehn Jahre vor dem Tod erfolgt sind, können bei der Berechnung von Pflichtteilen berücksichtigt werden. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger Gewicht hat sie – nach zehn Jahren entfällt der Anspruch komplett. Aber: Wenn sich die Eltern ein Nießbrauchrecht vorbehalten, beginnt diese Zehnjahresfrist erst gar nicht zu laufen.

Schenkung an den Partner – ohne Trauschein wird’s teuer

Wer seiner Partnerin oder seinem Partner eine Immobilie überschreiben will, ohne verheiratet zu sein, sollte genau hinsehen. Denn der steuerliche Freibetrag bei nicht verheirateten Paaren liegt gerade mal bei 20.000 Euro. Bei einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 Euro wären damit satte 280.000 Euro steuerpflichtig – was schnell zu Schenkungssteuern im fünfstelligen Bereich führt. Deutlich günstiger ist es für Ehepaare: Hier liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro. Auch wenn das sicher kein romantischer Beweggrund ist – steuerlich kann eine Eheschließung einiges an Kosten sparen.

Rückforderungen, Verbote, Absicherungen – der Vertrag zählt

Ein häufig unterschätzter Punkt sind Absicherungen für den Schenkenden. Was passiert zum Beispiel, wenn sich das Verhältnis zum Beschenkten massiv verschlechtert? Oder wenn dieser stirbt oder Insolvenz anmeldet? Um solche Risiken abzufedern, lassen viele Schenkende sogenannte Rückforderungsrechte vertraglich festschreiben. Auch ein Veräußerungsverbot – also ein Verkaufsverbot der Immobilie – oder eine Weitergabesperre kann Bestandteil des Vertrags sein. Solche Klauseln schützen vor ungewollten Entwicklungen und sollten von Anfang an mit dem Notar besprochen werden.

Grunderwerbsteuer – in der Regel kein Thema, aber...

Ein großer Vorteil echter Schenkungen: Es fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Ehepartnern. Aber Vorsicht: Wird im Rahmen der Schenkung eine wirtschaftliche Gegenleistung vereinbart – etwa die Übernahme eines hohen Immobilienkredits oder eine umfangreiche Pflegepflicht – kann das unter Umständen wie ein Kauf gewertet werden. In solchen Ausnahmefällen kann dann doch Grunderwerbsteuer fällig werden.

Planung ist Pflicht

Eine Immobilie zu überschreiben ist ein wertvolles Geschenk – aber eben auch ein komplexer Vorgang, der gut durchdacht sein will. Es geht um steuerliche Freibeträge, familiäre Fairness, rechtliche Sicherheiten und finanzielle Langzeitfolgen. Deshalb gilt: Erst gründlich beraten lassen, dann mit dem Notar vertraglich regeln – und am besten alle Beteiligten frühzeitig ins Boot holen. Wer hier spart oder übereilt handelt, riskiert später Streit oder unnötige Kosten. Und wer es richtig macht, kann nicht nur Steuern sparen, sondern auch für Klarheit und Sicherheit sorgen.