Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?
Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Das geht.
In Immobilien zu investieren ist sinnvoll. Klar. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen aber nicht ganz easy. Oder? Kommt drauf an. Auf eine 100 %-Finanzierung lassen sich schon ziemlich viele Banken ein. Natürlich müssen du und deine Wunschimmobilie deren Check bestehen. Wenn du aber mit einer stabilen, geregelten finanziellen Situation punkten kannst, ist das schon die halbe Miete. Wenn dann auch noch die Immobilie gut in Schuss ist, die Lage passt und Renditeerwartungen stimmig sind: Jackpot. Dann kannst du auch eine Wohnung oder ein Haus kaufen ohne Eigenkapital.
Und wir haben noch ein Goody: Du kannst dir Eigenkapital beschaffen. Stichworte sind hier: Verkäuferdarlehen, Nachrangdarlehen, Arbeitgeberdarlehen und Zusatzsicherheiten. Du bekommst sie teils von der Bank und teils von Familie, Freunden, Arbeitgeber:innen oder Verkäufer:innen – in Form von Darlehen oder Garantien.
Sofern du Geld geliehen und nicht als Schenkung bekommst, zahlst du zwar sehr wahrscheinlich auch Zinsen dafür, aber bei der Bank musst du dir dadurch weniger Geld leihen. Das heißt wiederum: Du bekommst das Bankdarlehen mit einem niedrigeren Zinssatz angeboten. Das mag jetzt erstmal etwas kompliziert klingen. Ist es aber nicht. Schau mal hier: So geht’s beispielsweise mit dem Verkäuferdarlehen.
Mit diesem Schachzug kann aus deiner Finanzierung ohne Eigenkapital auf jeden Fall easy ein Immobilienkredit zu deutlich besseren Konditionen werden. Prinzipiell gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind die Zinsen. Aber, wie gesagt: In der Theorie ist vieles machbar. Wie gut ein Kredit ohne Eigenkapital in der Praxis funktioniert, hängt dann aber auch immer ein bisschen davon ab, wie risikofreudig du bist. Damit du nicht ins kalte Wasser springen musst, sind wir jederzeit für dich erreichbar. Natürlich kannst du dir auch unsere Podcast-Episode "Finanzieren ohne Eigenkapital” anhören. Auf dieser Seite erklären dir aber auch die wichtigen Punkte.
Dein Eigenkapital. Was zählt da eigentlich?
Eigenkapital ist das A und O bei der Immobilienfinanzierung. Ohne Eigenkapital klappt es zwar auch, aber mit ist es für beide Seiten viel einfacher. 20-25 % sind für Banken eine solide Sicherheit. Damit kannst du die Erwerbsnebenkosten zahlen und einen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren. Die Bank „belohnt“ einen höheren Eigenkapitalanteil mit niedrigeren Zinssätzen. Das spart dir über die Laufzeit gesehen ordentlich Geld.
Bei deiner Finanzierungsanfrage zählt die Bank beispielsweise folgendes als Eigenkapital:
Bargeld
Guthaben auf Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
Zuteilungsreife Bausparverträge
Zahlungen aus Kapitallebens- oder Rentenversicherungen
Vermögen durch Wertpapiere, Edelmetalle, weitere Immobilien
Private Kredite von Familie, Freunden, Arbeitgeber:innen
Solltest du erstmal noch Eigenkapital ansparen wollen – oder dich für zusätzliche Anlagemöglichkeiten interessieren –, lass dich gut beraten. Frag dazu doch gleich mal in der Urbyo Community nach.
Finanzierung ohne Eigenkapital – mit Kohle von Verkäufer:innen
Bekanntlich führen ja viele Wege nach Rom – oder eben zur Immobilie. Das Gute mit Urbyo: Wir sind dein Navi, kennen auch die Schleichwege und verraten dir alle Optionen. Also, fangen wir an: Das Verkäuferdarlehen.
Es funktioniert im Grunde ganz easy: Du leihst dir von dem/der Verkäufer:in eine gewisse Summe des Kreditbetrags und zahlst ihn innerhalb einer bestimmten Zeit zurück. Üblich ist, dass man sich 5-10 % des Kaufpreises leiht. Die Zinsen für diesen Privatkredit sind wahrscheinlich höher als die von der Bank. Lass dich davon aber nicht abschrecken. Im Umkehrschluss musst du dadurch nämlich weniger Geld bei der Bank leihen. Dein Eigenkapital erhöht sich sozusagen durch das Verkäuferdarlehen. Und es gilt ja: Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Zinsen.
Auf dem Papier mag der Unterschied des Zinssatzes für das Annuitätendarlehen erstmal minimal erscheinen. 0,X % weniger auf einen großen Betrag und lange Zinsbindungszeit, kann dir am Ende aber jede Menge Geld sparen.
| 100 % über Bank | 10 % über Verkäuferdarlehen + 90 % über Bank | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 € | 200.000 € |
| Verkäuferdarlehen | - | 20.000 € |
| Bankdarlehen | 200.000 € | 180.000 € |
| Zinssatz Bank | 1,60 % | 1,30 % |
| Zinsen im ersten Jahr an Bank | 3.200 € | 2.340 € |
| Zinssatz Verkäuferdarlehen | - | 3,00 % |
| Zinsen im ersten Jahr an Verkäufer:in | - | 600 € |
| Zinsen gesamt im ersten Jahr | 3.200 € | 2.940 € |
In diesem Beispiel sparst du durch das Verkäuferdarlehen im ersten Jahr 260 € an Zinsen. Und sobald du das Verkäuferdarlehen zurückgezahlt hast, sind es sogar 860 € weniger. Und das alles “nur”, weil du 0,3 % weniger Zinsen für die Baufinanzierung über die Bank zahlst. Über die Zinsbindungsfrist gesehen, kommt da also ein ganz schönes Sümmchen zusammen. Vor allem für Personen mit hohem Einkommen und wenig Eigenkapital, lohnt sich so eine Art Darlehen.
Auch für den oder die Verkäufer:in kann das Verkäuferdarlehen eine sinnvolle Sache sein. Durch den Verkauf gibt's ordentlich Cash aufs Konto. Wenn nicht alles bereits für etwas anderes eingeplant ist, lässt sich mit so einem Privatkredit eine schöne Rendite erzielen. Dadurch, dass das Objekt bekannt ist, ist man als Verkäufer:in ja auch auf der sicheren Seite und weiß z. B. ganz genau, ob die Miete pünktlich gezahlt wird.
Wie bekomme ich die Finanzierungsbestätigung?
Es ist oft sinnvoll, schon bei der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung vorzulegen. Wie du die bekommst und was du dazu brauchst, erfährst du in dieser Folge! 💡
Frag doch auch nochmal eine Bank: Wie wär’s mit dem 2. Rang?
Schon mal was von Nachrangdarlehen gehört? Nee? Kein Thema. Sofern du ausreichend Eigenkapital hast, bekommst du von den Banken ja auch schon gute Zinsen für die Baufinanzierung angeboten. Da sucht man ja nicht unbedingt noch lange weiter, wenn das Angebot eigentlich schon passt.
Willst du aber eben eine Finanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine stellen und dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, ist ein nachrangiges Darlehen eine ganz clevere Nummer – und auch gar nicht so unüblich. Durch das Nachrangdarlehen erhöhst du quasi dein Eigenkapital – ähnlich wie beim Verkäuferdarlehen.
Üblicherweise leihst du dir hierbei einen Betrag in Höhe der Kaufnebenkosten plus 10 % des Kaufpreises. Diese Teilsumme wird oftmals über eine andere Bank finanziert. Die Summe lässt du dir sofort auszahlen, bringst sie bei der Bank ein, über die du den Mammutanteil der Kosten finanzierst und bekommst da einen besseren – also niedrigeren – Zinssatz angeboten. Runde Sache, oder?
Beispiel
Du möchtest eine Wohnung für 100.000 € kaufen. Eigenkapital hast du nicht, so dass du 110 % finanzieren musst, d.h. du brauchst 110.000 €, um den Kaufpreis und die Nebenkosten zu bezahlen.
SZENARIO A: Bank 1 bietet dir das komplette Darlehen zu einem Zinssatz von 2 % an. Im ersten Jahr zahlst du dann 2.200 € Zinsen.
SZENARIO B: Von Bank 1 leihst du dir 90.000 €. Die bekommst du zu einem Zinssatz von 1,5 %. Das sind dann im ersten Jahr 1.350 € Zinsen. Die restlichen 20.000 € bekommst du von Bank 2. Durch den Nachrang im Grundbuch von Bank 2 leiht sie dir das Geld mit einem Zinssatz von 2,5 %. Das sind dann nochmal 500 €. Insgesamt zahlst du in diesem Szenario 1.850 € Zinsen. Und damit 350 € weniger als in Szenario A.
Ein Nachrangdarlehen ist also im Grunde ein normaler Kredit – mit der Besonderheit, dass die Bank für dieses Darlehen im Grundbuch der Immobilie erst an zweiter Stelle steht. Für die Bank ist damit ein höheres Risiko verbunden: Falls du zahlungsunfähig wirst, bekommt sie erst Geld, wenn die Kreditgeber:innen an erster Stelle ihr Geld komplett erhalten haben. Das Risiko puffert sie aber ab, indem sie dir den Kredit mit einem etwas höheren Zinssatz gibt. Wenn du mehr als 90 % der Kaufsumme finanzieren musst, liegt der Aufschlag irgendwo zwischen 0,3 % – 0,8 %. Das kann sich aber immer noch lohnen, wenn du dadurch eben einen besseren Kurs für das große Darlehen bekommst.
Tipp
Wenn du kein Eigenkapital hast, finanziere über das nachrangige Darlehen nicht nur die Nebenkosten in Höhe von rund 10 % des Kaufpreises. Wenn du dir darüber auch noch 10 % des Kaufpreises leihst, sparst du am Ende tatsächlich ordentlich Zinsen beim Hauptdarlehen. Du hast noch Fragen dazu? Wir helfen dir gern weiter.
Nachrangdarlehen für eine selbstbewohnte Immobilie. Same same but different.
Willst du eine Wohnung oder ein Haus kaufen, um dann selbst drin zu wohnen, sind Nachrangdarlehen gängig, um z.B. Renovierungskosten abzudecken oder einen Anbau zu finanzieren. Die sind häufig nämlich nicht im eigentlichen Darlehen für den Kauf einkalkuliert bzw. können auch schnell mal höher ausfallen als eigentlich gedacht. Hast du das Haus dann ohne Eigenkapital und Rücklagen finanziert, wird’s einfach knapp.
Die Zinsen sind dann zwar auch wieder etwas höher als beim eigentlichen Darlehen aber in diesem Fall geht’s nicht darum, dein Eigenkapitalanteil zu erhöhen, sondern um etwas Spielraum zu haben, wenn die Darlehenssumme nicht ausreicht. Du musst dir also keine zweite Bank suchen, die da mitspielt. In den meisten Fällen ist „deine“ Bank bereit für ein zweites Darlehen auch noch in den Nachrang zu rücken, wenn sie durch die Baumaßnahmen auch eine entsprechende Wertsteigerung für die Wohnung sieht.
Mit Arbeitgeberdarlehen Eigenkapital aufstocken
Es gibt wirklich eine große Palette an Möglichkeiten wie Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital klappt. Auch Arbeitgeber:innen können dir dabei helfen dein Eigenkapital aufzustocken. Sie können nämlich beispielsweise auch Kredite im Rahmen betrieblicher Sozialleistungen vergeben, um dadurch die Bindung der Mitarbeiter:innen zu stärken. Das sind dann sogenannte Arbeitgeberdarlehen.
Für dich als Arbeitnehmer:innen könnte das nicht nur eine Alternative zur Gehaltserhöhung sein, sondern auch eine Möglichkeit, deine benötigte Kreditsumme im Rahmen der Baufinanzierung zu reduzieren. Das Darlehen bekommst du nämlich oft zu einem niedrigeren Zinssatz als am Markt. Der Tilgungssatz ist allerdings häufig höher. Aber: Auch dadurch schraubst du die Kohle, die du zur Verfügung hast, hoch – und das heißt dann wiederum: bessere Konditionen bei der Bank.
Ganz ohne Risiko ist das Arbeitgeberdarlehen aber nicht. Insbesondere im Fall der Kündigung ist die Frage, welche Konditionen denn gelten, wenn kein Arbeitsverhältnis mehr besteht. Um da einen Rechtstreit zu vermeiden, vereinbare mit deinem Arbeitgeber oder deiner Arbeitgeberin am besten einen marktüblichen Zins, der dann gilt. Alles andere wäre übrigens auch unzulässig.
Arbeitgeberdarlehen sind bei großen Unternehmen mittlerweile schon ziemlich etabliert. Arbeitest du in einem kleinen oder mittleren Unternehmen, gibt’s vermutlich eher noch keine Leitline dazu. Aber: Fragen kostet ja bekanntlich nichts.
Bevor du dich mit deinem Arbeitgeber oder deiner Arbeitgeberin dazu zusammensetzt, willst du noch ein paar mehr Argumente sammeln? Tauch einfach in die Urbyo Community ein und stell deine Fragen.
-> Schwarmwissen ist gefragt. Schickt mich mal zur Community.
Zusatzsicherheit statt Cash. Auch so kannst du ohne Eigenkapital finanzieren.
Der Gedanke so viele Schulden zu machen, ist vielleicht erstmal nicht so richtig prickelnd. Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ohne Eigenkapital wird aber ohne Schuldenmachen nicht gehen. Aber: Du musst nicht immer nur noch mehr Kredite abschließen und noch mehr Zinsen zahlen. Für Banken sind auch Zusatzsicherheiten Garantien, um z.B. das Nachbesicherungsrisiko zu reduzieren, wenn du eine 110 %-Finanzierung brauchst.
Der Klassiker: Eine Bürgschaft – von Verwandten, Freund:innen oder dem bzw. der Arbeitgeber:in. Die Alternativen: Eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag. Hast du die bereits abgeschlossen? Perfekt! In die zahlst du ganz normal weiter ein. Wenn es zur Auszahlung kommt, wandert der Betrag direkt an die Bank. Ist zwar erstmal schade aber hey, weniger Zinszahlung in den nächsten 10-20 Jahren.
Du hast schon eine Immo? Nachbeleihung checken!
Eine Nachbeleihung kann eine wertvolle Strategie sein, wenn du eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen möchtest. Dabei nutzt du den gestiegenen Wert einer bereits bestehenden Immobilie, um weiteres Kapital freizusetzen, ohne diese zu verkaufen. Das freigesetzte Kapital kannst du dann als Eigenkapitalersatz für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden. Besonders für Investoren, die ihr Immobilienportfolio erweitern möchten, bietet die Nachbeleihung eine flexible Möglichkeit, zusätzliche Mittel für neue Projekte zu schaffen, ohne direkt eigenes Erspartes einsetzen zu müssen.
Finanzierung ohne Eigenkapital. Ist das jetzt eine gute Idee?
Unter gewissen Umständen ist es wirklich gut machbar, eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen. Mit ein paar cleveren Schachzügen kann aus deiner Finanzierung ohne Eigenkapital ganz einfach ein Immobilienkredit zu deutlich besseren Konditionen werden.
Gerade, wenn du eine 110 %-Finanzierung brauchst, solltest du alle Optionen ausloten. Zwar spielen einige Banken auch mit, wenn du dir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten bei ihnen leihst, aber das hängt dann schon sehr von der Region, deinen finanziellen Aussichten und dem Objekt ab. Das Risiko, das etwas schiefläuft oder die Finanzierung bei der kleinsten Kostenveränderung platzt, steigt aus Sicht der Bank einfach erheblich an. Dieses Risiko sichern sie für sich ab, indem du einen höheren Zinssatz zahlst.
Prinzipiell gilt eben: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind die Zinsen. Aber wie gesagt: In der Theorie ist einiges machbar. Wie gut ein Kredit ohne Eigenkapital in der Praxis für dich funktioniert, hängt dann auch immer ein bisschen davon ab, wie risikofreudig du bist.
Ich brauch Kohle – und zwar 110 %
Du hast eine passende Immobilie gefunden, am Eigenkapital hapert’s aber einfach noch. In Zeiten von niedrigen Zinsen ist eine Vollfinanzierung trotzdem eine Anfrage bei der Bank wert. Denn: Willst du erst etwas Eigenkapital ansparen, um dann einen Baufinanzierungskredit zu besseren Konditionen aufzunehmen, kann es passieren, dass die Zinsen in der Zwischenzeit schon wieder gestiegen sind. Uncool. Denn das könnte schnell dein höheres Eigenkapital aufbrauchen.
Bei einer 110 %-Finanzierung, also, wenn du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanzieren musst, brauchst du allerdings noch einen Privatkredit. Die Kaufnebenkosten werden nämlich nicht über die Immobilienfinanzierung abgedeckt.
Außerdem: Aufgrund der unterschiedlichen Darlehenshöhe und der damit verbundenen Zinsberechnung, zahlst du bei einer 100 %- oder 110 %-Finanzierung eine deutlich höhere monatliche Rate, als wenn du Eigenkapital mit einbringst. Die musst du dir leisten können.
| Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital | 100 %-Finanzierung | 110 %-Finanzierung | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € |
| Erwerbsnebenkosten | 10.000 € | 10.000 € | 10.000 € |
| Eigenkapital | 30.000 € | 10.000 € | – |
| Benötigtes Darlehen | 80.000 € | 100.00 € | 110.000 € |
| Effektiver Jahreszins | 4 % | 5 % | 5 % |
| Tilgung Darlehen | 2 % | 2 % | 2 % |
| Privatkredit für Erwerbsnebenkosten | – | – | 10.000 € |
| Jahreszins Privatkredit | – | – | 6 % |
| Tilgung Privatkredit | – | – | 2 % |
| Monatliche Rate Privatkredit | – | – | 66,67 € |
| Monatliche Rate gesamt | 400,00 € | 583,33 € | 650,00 € |
Ein Risiko, dass du bei deiner Finanzierung ohne Eigenkapital mindestens im Hinterkopf behalten solltest: eine mögliche Nachbesicherung. D.h. die Bank darf von dir einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens fordern, wenn sich die Bewertung ändert und die Immobilie dadurch – auf dem Papier – an Wert verliert. Das können schnell um die 20-30 % sein, die die Bank von dir als zusätzliche Sicherheit haben möchte. Den Betrag musst du meist relativ kurzfristig zahlen. Pi mal Daumen hast du zwei bis vier Wochen Zeit für die Zahlung. Wenn du dann kein Geld in der Hinterhand hast, kann das zum Worst-Case-Szenario werden: Zwangsversteigerung “deiner” Immobilie.
Unser Rat an dieser Stelle: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann drin (und sinnvoll), wenn die Baufinanzierung auf sicheren Beinen steht. Kalkuliere realistisch und mit einem Objekt, dass zu deinen Rahmenbedingungen passt. Ein Blick über den Tellerrand lohnt sich hier auf jeden Fall und kann dir direkt Geld sparen: Verkäuferdarlehen, nachrangige Darlehen oder auch Arbeitgeberdarlehen sind smarte Optionen, um dein Eigenkapital schnell und einfach zu erhöhen – zumindest auf dem Papier – und bei den Banken bessere Konditionen auszuhandeln.
Falls die Kosten deinen finanziellen Rahmen derzeit noch übersteigen, egal, wie du es drehst und wendest, warte lieber noch etwas und versuche über andere Wege Eigenkapital anzusparen. Die nächste Immobilie kommt bestimmt.
