Baufinanzierung ohne Eigenkapital

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Bild Immo finanzieren ohne Eigenkapital

Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Das geht.

In Immobilien zu investieren ist sinnvoll. Klar. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen aber nicht ganz easy. Oder? Kommt drauf an. Auf eine 100 %-Finanzierung lassen sich schon ziemlich viele Banken ein. NatĂŒrlich mĂŒssen du und deine Wunschimmobilie deren Check bestehen. Wenn du aber mit einer stabilen, geregelten finanziellen Situation punkten kannst, ist das schon die halbe Miete. Wenn dann auch noch die Immobilie gut in Schuss ist, die Lage passt und Renditeerwartungen stimmig sind: Jackpot. Dann kannst du auch eine Wohnung oder ein Haus kaufen ohne Eigenkapital.

Und wir haben noch ein Goody: Du kannst dir Eigenkapital beschaffen. Stichworte sind hier: VerkĂ€uferdarlehen, Nachrangdarlehen, Arbeitgeberdarlehen und Zusatzsicherheiten. Du bekommst sie teils von der Bank und teils von Familie, Freunden, Arbeitgeber:innen oder VerkĂ€ufer:innen – in Form von Darlehen oder Garantien.

Sofern du Geld geliehen und nicht als Schenkung bekommst, zahlst du zwar sehr wahrscheinlich auch Zinsen dafĂŒr, aber bei der Bank musst du dir dadurch weniger Geld leihen. Das heißt wiederum: Du bekommst das Bankdarlehen mit einem niedrigeren Zinssatz angeboten. Das mag jetzt erstmal etwas kompliziert klingen. Ist es aber nicht. Schau mal hier: So geht’s beispielsweise mit dem VerkĂ€uferdarlehen.

Mit diesem Schachzug kann aus deiner Finanzierung ohne Eigenkapital auf jeden Fall easy ein Immobilienkredit zu deutlich besseren Konditionen werden. Prinzipiell gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind die Zinsen. Aber, wie gesagt: In der Theorie ist vieles machbar. Wie gut ein Kredit ohne Eigenkapital in der Praxis funktioniert, hĂ€ngt dann aber auch immer ein bisschen davon ab, wie risikofreudig du bist. Damit du nicht ins kalte Wasser springen musst, sind wir jederzeit fĂŒr dich erreichbar. NatĂŒrlich kannst du dir auch unsere Podcast-Episode "Finanzieren ohne Eigenkapital” anhören. Auf dieser Seite erklĂ€ren dir aber auch die wichtigen Punkte.

Dein Eigenkapital. Was zÀhlt da eigentlich?

Eigenkapital ist das A und O bei der Immobilienfinanzierung. Ohne Eigenkapital klappt es zwar auch, aber mit ist es fĂŒr beide Seiten viel einfacher. 20-25 % sind fĂŒr Banken eine solide Sicherheit. Damit kannst du die Erwerbsnebenkosten zahlen und einen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren. Die Bank „belohnt“ einen höheren Eigenkapitalanteil mit niedrigeren ZinssĂ€tzen. Das spart dir ĂŒber die Laufzeit gesehen ordentlich Geld.

Bei deiner Finanzierungsanfrage zÀhlt die Bank beispielsweise folgendes als Eigenkapital:

  • Bargeld

  • Guthaben auf Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten

  • Zuteilungsreife BausparvertrĂ€ge

  • Zahlungen aus Kapitallebens- oder Rentenversicherungen

  • Vermögen durch Wertpapiere, Edelmetalle, weitere Immobilien

  • Private Kredite von Familie, Freunden, Arbeitgeber:innen

Solltest du erstmal noch Eigenkapital ansparen wollen – oder dich fĂŒr zusĂ€tzliche Anlagemöglichkeiten interessieren –, lass dich gut beraten. Frag dazu doch gleich mal in der Urbyo Community nach.

Finanzierung ohne Eigenkapital – mit Kohle von VerkĂ€ufer:innen

Bekanntlich fĂŒhren ja viele Wege nach Rom – oder eben zur Immobilie. Das Gute mit Urbyo: Wir sind dein Navi, kennen auch die Schleichwege und verraten dir alle Optionen. Also, fangen wir an: Das VerkĂ€uferdarlehen.

Es funktioniert im Grunde ganz easy: Du leihst dir von dem/der VerkĂ€ufer:in eine gewisse Summe des Kreditbetrags und zahlst ihn innerhalb einer bestimmten Zeit zurĂŒck. Üblich ist, dass man sich 5-10 % des Kaufpreises leiht. Die Zinsen fĂŒr diesen Privatkredit sind wahrscheinlich höher als die von der Bank. Lass dich davon aber nicht abschrecken. Im Umkehrschluss musst du dadurch nĂ€mlich weniger Geld bei der Bank leihen. Dein Eigenkapital erhöht sich sozusagen durch das VerkĂ€uferdarlehen. Und es gilt ja: Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Zinsen.

Auf dem Papier mag der Unterschied des Zinssatzes fĂŒr das AnnuitĂ€tendarlehen erstmal minimal erscheinen. 0,X % weniger auf einen großen Betrag und lange Zinsbindungszeit, kann dir am Ende aber jede Menge Geld sparen.

Beispielrechnung
100 % ĂŒber Bank10 % ĂŒber VerkĂ€uferdarlehen + 90 % ĂŒber Bank
Kaufpreis200.000 €200.000 €
VerkĂ€uferdarlehen-20.000 €
Bankdarlehen200.000 €180.000 €
Zinssatz Bank1,60 %1,30 %
Zinsen im ersten Jahr an Bank3.200 €2.340 €
Zinssatz VerkÀuferdarlehen-3,00 %
Zinsen im ersten Jahr an VerkĂ€ufer:in-600 €
Zinsen gesamt im ersten Jahr3.200 €2.940 €

In diesem Beispiel sparst du durch das VerkĂ€uferdarlehen im ersten Jahr 260 € an Zinsen. Und sobald du das VerkĂ€uferdarlehen zurĂŒckgezahlt hast, sind es sogar 860 € weniger. Und das alles “nur”, weil du 0,3 % weniger Zinsen fĂŒr die Baufinanzierung ĂŒber die Bank zahlst. Über die Zinsbindungsfrist gesehen, kommt da also ein ganz schönes SĂŒmmchen zusammen. Vor allem fĂŒr Personen mit hohem Einkommen und wenig Eigenkapital, lohnt sich so eine Art Darlehen.

Auch fĂŒr den oder die VerkĂ€ufer:in kann das VerkĂ€uferdarlehen eine sinnvolle Sache sein. Durch den Verkauf gibt's ordentlich Cash aufs Konto. Wenn nicht alles bereits fĂŒr etwas anderes eingeplant ist, lĂ€sst sich mit so einem Privatkredit eine schöne Rendite erzielen. Dadurch, dass das Objekt bekannt ist, ist man als VerkĂ€ufer:in ja auch auf der sicheren Seite und weiß z. B. ganz genau, ob die Miete pĂŒnktlich gezahlt wird.

Frag doch auch nochmal eine Bank: Wie wĂ€r’s mit dem 2. Rang?

Schon mal was von Nachrangdarlehen gehört? Nee? Kein Thema. Sofern du ausreichend Eigenkapital hast, bekommst du von den Banken ja auch schon gute Zinsen fĂŒr die Baufinanzierung angeboten. Da sucht man ja nicht unbedingt noch lange weiter, wenn das Angebot eigentlich schon passt.

Willst du aber eben eine Finanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine stellen und dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, ist ein nachrangiges Darlehen eine ganz clevere Nummer – und auch gar nicht so unĂŒblich. Durch das Nachrangdarlehen erhöhst du quasi dein Eigenkapital – Ă€hnlich wie beim VerkĂ€uferdarlehen.

Üblicherweise leihst du dir hierbei einen Betrag in Höhe der Kaufnebenkosten plus 10 % des Kaufpreises. Diese Teilsumme wird oftmals ĂŒber eine andere Bank finanziert. Die Summe lĂ€sst du dir sofort auszahlen, bringst sie bei der Bank ein, ĂŒber die du den Mammutanteil der Kosten finanzierst und bekommst da einen besseren – also niedrigeren – Zinssatz angeboten. Runde Sache, oder?

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Ein Nachrangdarlehen ist also im Grunde ein normaler Kredit – mit der Besonderheit, dass die Bank fĂŒr dieses Darlehen im Grundbuch der Immobilie erst an zweiter Stelle steht. FĂŒr die Bank ist damit ein höheres Risiko verbunden: Falls du zahlungsunfĂ€hig wirst, bekommt sie erst Geld, wenn die Kreditgeber:innen an erster Stelle ihr Geld komplett erhalten haben. Das Risiko puffert sie aber ab, indem sie dir den Kredit mit einem etwas höheren Zinssatz gibt. Wenn du mehr als 90 % der Kaufsumme finanzieren musst, liegt der Aufschlag irgendwo zwischen 0,3 % – 0,8 %. Das kann sich aber immer noch lohnen, wenn du dadurch eben einen besseren Kurs fĂŒr das große Darlehen bekommst.

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Du hast noch Fragen dazu? Wir helfen dir gern weiter.

-> Schießt mal los: Wie geht Finanzierung ohne Eigenkapital aber mit Nachrangdarlehen?

Nachrangdarlehen fĂŒr eine selbstbewohnte Immobilie. Same same but different.

Willst du eine Wohnung oder ein Haus kaufen, um dann selbst drin zu wohnen, sind Nachrangdarlehen gĂ€ngig, um z.B. Renovierungskosten abzudecken oder einen Anbau zu finanzieren. Die sind hĂ€ufig nĂ€mlich nicht im eigentlichen Darlehen fĂŒr den Kauf einkalkuliert bzw. können auch schnell mal höher ausfallen als eigentlich gedacht. Hast du das Haus dann ohne Eigenkapital und RĂŒcklagen finanziert, wird’s einfach knapp.

Die Zinsen sind dann zwar auch wieder etwas höher als beim eigentlichen Darlehen aber in diesem Fall geht’s nicht darum, dein Eigenkapitalanteil zu erhöhen, sondern um etwas Spielraum zu haben, wenn die Darlehenssumme nicht ausreicht. Du musst dir also keine zweite Bank suchen, die da mitspielt. In den meisten FĂ€llen ist „deine“ Bank bereit fĂŒr ein zweites Darlehen auch noch in den Nachrang zu rĂŒcken, wenn sie durch die Baumaßnahmen auch eine entsprechende Wertsteigerung fĂŒr die Wohnung sieht.

Mit Arbeitgeberdarlehen Eigenkapital aufstocken

Es gibt wirklich eine große Palette an Möglichkeiten wie Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital klappt. Auch Arbeitgeber:innen können dir dabei helfen dein Eigenkapital aufzustocken. Sie können nĂ€mlich beispielsweise auch Kredite im Rahmen betrieblicher Sozialleistungen vergeben, um dadurch die Bindung der Mitarbeiter:innen zu stĂ€rken. Das sind dann sogenannte Arbeitgeberdarlehen.

FĂŒr dich als Arbeitnehmer:innen könnte das nicht nur eine Alternative zur Gehaltserhöhung sein, sondern auch eine Möglichkeit, deine benötigte Kreditsumme im Rahmen der Baufinanzierung zu reduzieren. Das Darlehen bekommst du nĂ€mlich oft zu einem niedrigeren Zinssatz als am Markt. Der Tilgungssatz ist allerdings hĂ€ufig höher. Aber: Auch dadurch schraubst du die Kohle, die du zur VerfĂŒgung hast, hoch – und das heißt dann wiederum: bessere Konditionen bei der Bank.

Ganz ohne Risiko ist das Arbeitgeberdarlehen aber nicht. Insbesondere im Fall der KĂŒndigung ist die Frage, welche Konditionen denn gelten, wenn kein ArbeitsverhĂ€ltnis mehr besteht. Um da einen Rechtstreit zu vermeiden, vereinbare mit deinem Arbeitgeber oder deiner Arbeitgeberin am besten einen marktĂŒblichen Zins, der dann gilt. Alles andere wĂ€re ĂŒbrigens auch unzulĂ€ssig.

Arbeitgeberdarlehen sind bei großen Unternehmen mittlerweile schon ziemlich etabliert. Arbeitest du in einem kleinen oder mittleren Unternehmen, gibt’s vermutlich eher noch keine Leitline dazu. Aber: Fragen kostet ja bekanntlich nichts.

Bevor du dich mit deinem Arbeitgeber oder deiner Arbeitgeberin dazu zusammensetzt, willst du noch ein paar mehr Argumente sammeln? Tauch einfach in die Urbyo Community ein und stell deine Fragen.

-> Schwarmwissen ist gefragt. Schickt mich mal zur Community.

Zusatzsicherheit statt Cash. Auch so kannst du ohne Eigenkapital finanzieren.

Der Gedanke so viele Schulden zu machen, ist vielleicht erstmal nicht so richtig prickelnd. Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ohne Eigenkapital wird aber ohne Schuldenmachen nicht gehen. Aber: Du musst nicht immer nur noch mehr Kredite abschließen und noch mehr Zinsen zahlen. FĂŒr Banken sind auch Zusatzsicherheiten Garantien, um z.B. das Nachbesicherungsrisiko zu reduzieren, wenn du eine 110 %-Finanzierung brauchst.

Der Klassiker: Eine BĂŒrgschaft – von Verwandten, Freund:innen oder dem bzw. der Arbeitgeber:in. Die Alternativen: Eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag. Hast du die bereits abgeschlossen? Perfekt! In die zahlst du ganz normal weiter ein. Wenn es zur Auszahlung kommt, wandert der Betrag direkt an die Bank. Ist zwar erstmal schade aber hey, weniger Zinszahlung in den nĂ€chsten 10-20 Jahren.

Finanzierung ohne Eigenkapital. Ist das jetzt eine gute Idee?

Unter gewissen UmstĂ€nden ist es wirklich gut machbar, eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen. Mit ein paar cleveren SchachzĂŒgen kann aus deiner Finanzierung ohne Eigenkapital ganz einfach ein Immobilienkredit zu deutlich besseren Konditionen werden.

Gerade, wenn du eine 110 %-Finanzierung brauchst, solltest du alle Optionen ausloten. Zwar spielen einige Banken auch mit, wenn du dir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten bei ihnen leihst, aber das hĂ€ngt dann schon sehr von der Region, deinen finanziellen Aussichten und dem Objekt ab. Das Risiko, das etwas schieflĂ€uft oder die Finanzierung bei der kleinsten KostenverĂ€nderung platzt, steigt aus Sicht der Bank einfach erheblich an. Dieses Risiko sichern sie fĂŒr sich ab, indem du einen höheren Zinssatz zahlst.
Prinzipiell gilt eben: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto niedriger sind die Zinsen. Aber wie gesagt: In der Theorie ist einiges machbar. Wie gut ein Kredit ohne Eigenkapital in der Praxis fĂŒr dich funktioniert, hĂ€ngt dann auch immer ein bisschen davon ab, wie risikofreudig du bist.

Ich brauch Kohle – und zwar 110 %

Du hast eine passende Immobilie gefunden, am Eigenkapital hapert’s aber einfach noch. In Zeiten von niedrigen Zinsen ist eine Vollfinanzierung trotzdem eine Anfrage bei der Bank wert. Denn: Willst du erst etwas Eigenkapital ansparen, um dann einen Baufinanzierungskredit zu besseren Konditionen aufzunehmen, kann es passieren, dass die Zinsen in der Zwischenzeit schon wieder gestiegen sind. Uncool. Denn das könnte schnell dein höheres Eigenkapital aufbrauchen.

Bei einer 110 %-Finanzierung, also, wenn du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanzieren musst, brauchst du allerdings noch einen Privatkredit. Die Kaufnebenkosten werden nĂ€mlich nicht ĂŒber die Immobilienfinanzierung abgedeckt.
Außerdem: Aufgrund der unterschiedlichen Darlehenshöhe und der damit verbundenen Zinsberechnung, zahlst du bei einer 100 %- oder 110 %-Finanzierung eine deutlich höhere monatliche Rate, als wenn du Eigenkapital mit einbringst. Die musst du dir leisten können.

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Wir erklÀren es dir. Mach jetzt einfach einen Termin mit uns aus!

GesprÀch vereinbaren
Beispielrechnung
Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital100 %-Finanzierung110 %-Finanzierung
Kaufpreis100.000 €100.000 €100.000 €
Erwerbsnebenkosten10.000 €10.000 €10.000 €
Eigenkapital30.000 €10.000 €–
Benötigtes Darlehen80.000 €100.00 €110.000 €
Effektiver Jahreszins4 %5 %5 %
Tilgung Darlehen2 %2 %2 %
Privatkredit fĂŒr Erwerbsnebenkosten––10.000 €
Jahreszins Privatkredit––6 %
Tilgung Privatkredit––2 %
Monatliche Rate Privatkredit––66,67 €
Monatliche Rate gesamt400,00 €583,33 €650,00 €

Ein Risiko, dass du bei deiner Finanzierung ohne Eigenkapital mindestens im Hinterkopf behalten solltest: eine mögliche Nachbesicherung. D.h. die Bank darf von dir einen bestimmten Prozentsatz des Darlehens fordern, wenn sich die Bewertung Ă€ndert und die Immobilie dadurch – auf dem Papier – an Wert verliert. Das können schnell um die 20-30 % sein, die die Bank von dir als zusĂ€tzliche Sicherheit haben möchte. Den Betrag musst du meist relativ kurzfristig zahlen. Pi mal Daumen hast du zwei bis vier Wochen Zeit fĂŒr die Zahlung. Wenn du dann kein Geld in der Hinterhand hast, kann das zum Worst-Case-Szenario werden: Zwangsversteigerung “deiner” Immobilie.

Unser Rat an dieser Stelle: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann drin (und sinnvoll), wenn die Baufinanzierung auf sicheren Beinen steht. Kalkuliere realistisch und mit einem Objekt, dass zu deinen Rahmenbedingungen passt. Ein Blick ĂŒber den Tellerrand lohnt sich hier auf jeden Fall und kann dir direkt Geld sparen: VerkĂ€uferdarlehen, nachrangige Darlehen oder auch Arbeitgeberdarlehen sind smarte Optionen, um dein Eigenkapital schnell und einfach zu erhöhen – zumindest auf dem Papier – und bei den Banken bessere Konditionen auszuhandeln.

Falls die Kosten deinen finanziellen Rahmen derzeit noch ĂŒbersteigen, egal, wie du es drehst und wendest, warte lieber noch etwas und versuche ĂŒber andere Wege Eigenkapital anzusparen. Die nĂ€chste Immobilie kommt bestimmt.

-> Das mit dem Sparen krieg ich hin. Zeigt mir mal eure TOP Immobilien!

FAQ Finanzierung ohne EK