Im Gespräch mit Ralph Büchele

Von der Pike auf gelernt

Ralph Büchele war schon immer am Bau und Immobilien interessiert und daher auch früh dabei. Nach seinem Studium im Bauingenieurwesen arbeitete er 23 Jahre lang in einem Ingenieurbüro. Anschließend arbeitete er in der Unternehmensberatung und fand dann letztendlich seinen Weg zu BayernHeim als Geschäftsführer, wo er sich mit dem gefördertem Wohnungsbau spezialisiert.

"Mieten müssen zumutbar sein"

Auf die Frage, was denn eigentlich bezahlbarer Wohnraum sei, antwortete er, dass Mieten in der Regel nicht mehr als 30-40 % des Einkommens übersteigen sollte — in vielen Städten Deutschlands ist diese altbekannte Faustregel kaum mehr erreichbar. "In der Regel liegen wir fast 50 % unter der marktüblichen Miete an einem Standort, das heißt es ist doch ein erheblicher Unterschied zu dem, was normalerweise zu bezahlen ist." Aber wie ist das eigentlich möglich? "Das liegt an der Förderkulisse des Freistaats Bayerns, weil der eben den Mieter entsprechend unterstützt, und deswegen nennt man das Ganze auch bezahlbaren Wohnraum oder geförderten Wohnraum." Ganz so einfach ist dieses Vorhaben natürlich nicht immer. Dennoch finde BayernHeim Wege, Synergien zu nutzen, indem sie eng mit Kommunen, Städten und Gemeinden arbeiten und die Vorteile für beide Parteien hervorheben: "Auf der einen Seite kriegen wir den Zugriff auf relevante Grundstücke, und auf der anderen Seite stellen wir dann sicher, dass an dem Standort auch geförderter Wohnraum erstellt wird, was er wiederum der Gemeinde der Stadt auch zugutekommt."

Kollaboration statt Konkurrenz

Hierbei sehe Büchele sich nicht als Konkurrent zu privaten Investor:innen. Im Gegenteil: Er finde die Kooperation und Kollaboration wichtig und vorteilhaft für die Quartiersentwicklung. "Wir werden den Wohnraummangel, den wir in Bayern oder in Deutschland haben, nicht allein durch das geförderte Wohnen aufheben können, sondern wir brauchen den freifinanzierten, den privaten Wohnungsbau genauso. [...] Und ich finde, diese Quartiersentwicklungen haben einen wahnsinnigen Vorteil, denn sie können natürlich ganz anders kalkulieren. [...] Sie können mit solchen großen Entwicklungsmaßnahmen ganz andere Konzepte realisieren – was die Energieversorgung angeht, was das Mobilitätskonzept angeht, und sie können eigentlich auch architektonisch, städtebaulich, viel mehr bewirken," so Büchele.

Nachhaltigkeit, aber vernünftig

Als Unternehmen, das sich auf den Neubau konzentriert, werden nur Projekte umgesetzt, die mindestens den KfW 55 Standard erfüllen. Zudem integriert BayernHeim Photovoltaikanlagen, nachhaltige Mobilitätskonzepte und Fassadenbegrünungen. Büchele betont hierbei jedoch, dass sie nicht ideologiegetrieben arbeiten, sondern schauen, was sinnvoll ist, auch im Sinne der ESG-Kriterien. Manche Maßnahmen oder Vorgaben im Bereich der Schalldämmung oder des Brandschutzes halte er jedoch für überteuert. "Ich würde behaupten, 30 % der Baukosten könnten sie damit sparen, ohne dass sie wirklich signifikant an Qualität einbußen, denn eine Qualitätseinbuße kann ich als Bauherr mir sowieso nicht erlauben. [I]ch halte die Objekte 50 Jahre und länger im Bestand ich verkaufe sie ja nicht, das heißt ich bin ja intrinsisch motiviert, qualitätsmäßig hoch zu bauen."

Digitalisierung als spannender Bereich

Für die Digitalisierung sehe Büchele im Immobilienbereich viel Potenzial – vor allem auch bei der Gebäudetechnik. "Ich sage: Smarthome brauche ich nicht. Ich bringe die Intelligenz lieber in den Heizungskeller, denn dort ist es dunkel und vor allem ganz schrecklich, wenn man sich das mal anschaut, was dort alles so verbaut wird. Und mit ein bisschen mehr Software statt viel Hardware kann man eine Menge generieren, allein durch eine intelligente Heizungsteuerung." Dies könne auch die Kosten senken und die Effizienz steigern – was sich auch wiederum indirekt für die Mieter:innen auszahle.

Baukosten müssen runter

Auf die Frage, wo er meint, dass man am meisten ändern müsste, nennt Büchele die Baukosten. "Ich glaube, das ist der Schlüssel. Wir haben nicht das Thema, dass die Finanzierungskosten so hoch sind. Ich glaube, wir haben auch nicht das Problem, dass es zu wenig Förderung gibt. Wir haben viele Förderinstrumente auf Bundes-, auf Landesebene, die sind auch irgendwann nur ausgereizt." Stattdessen wäre Vertrauen in die Bauherren und deren Fachkompetenz und Vermögen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, wichtig. Mit dem Gebäudetyp e sei man dann auch schon auf einem guten Weg. Seine Einschätzung: "In dem Moment, wo wir Baukosten um 20, 30 % senken, springt der Markt sofort wieder an. Es wird wieder gebaut, es ist wieder wirtschaftlich zu bauen, Bauen macht wieder Spaß und da kriegen wir auch dieses Problem, dass wir zu wenig Wohnraum bauen, wieder in den Griff."