Mikrolage
Auf diese 7 Faktoren kommt’s an!
Beitrag von: Josephine Nguyen
Veröffentlicht am: 02. September 2022
Wie steht’s um deine Hood?
Bei der Wahl eines Standorts für deine Kapitalanlage musst du zwei große Aspekte beachten: die Makro- und die Mikrolage. Heute wollen wir uns mal die Mikrolage genauer ansehen. Die ist nämlich sauwichtig, wenn du beeinflussen möchtest, welche Mieter:innen bei dir einziehen. Von der Mikrolage ist aber auch abhängig, wie viel deine Immo kostet bzw. Wert ist und wie gut deine Chancen auf Weitervermietung sind. Also: nicht unterschätzen. Mehr zum Thema Standortanalyse allgemein haben wir übrigens schon in diesem Artikel für dich zusammengefasst. Und wenn du den Podcast hören willst, dann klick hier:
Jetzt schauen wir uns die 7 Faktoren an, die bei der Analyse der Mikrolage zählen.
1. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
Besonders in größeren Städten legen Mieter:innen Wert darauf, dass sie Öffis in der Nähe haben. Nicht alle können sich ein Auto leisten oder wollen eins besitzen. Lange zu Fuß oder mit dem Fahrrad unterwegs sein zu müssen, um zur nächsten Station zu kommen, ist aber auf Dauer auch nicht so prickelnd. Also suchen sich viele Wohnungen, wo sie in wenigen Minuten auf Bus oder S/U-Bahn zugreifen können. Wenn du in eine Wohnung in einer größeren Stadt investierst und/oder Studierende einziehen lassen willst, solltest du diesen Faktor also definitiv berücksichtigen.
2. Nähe zu Supermärkten, anderen Geschäften des täglichen Bedarfs und medizinischen Einrichtungen
Viele Mieter:innen bevorzugen es, Einkaufsmöglichkeiten direkt in der Nähe zu haben. Wenn deine Mieter:innen fußläufig zum nächsten Supermarkt kommen oder nur eine Station fahren müssen, sind das gute Voraussetzungen. Bei älteren Personen ist es zudem sinnvoll, wenn Ärzte oder Krankenhäuser gut erreichbar sind. Kurz gesagt: alles, was zum Alltag gehört, sollte bestenfalls in weniger als 30 Minuten erreichbar sein.
3. Nähe zu Kitas & Schulen
Nicht für alle relevant, aber für diese Zielgruppen umso mehr: Wenn du Paare mit Kinderwunsch oder Familien als Mieter:innen anlocken willst, hast du gute Karten, wenn dein Objekt unweit von einer Kita oder Schule entfernt ist. Für (werdende) Eltern ist es ein Bonus, wenn ihre Kleinen nur einen Katzensprung entfernt sind. So müssen sie keine großen Umwege fahren, um sie abzuliefern und nach der Arbeit einzusammeln. Aber auch für ihre Kinder sind kurze Schulwege von Vorteil.
4. Kulturelles Angebot
Für einige Mieter:innen ist es ein großes Plus, wenn die Nachbarschaft auch in Sachen Lifestyle einiges zu bieten hat. Für Studierende und junge, feierwütige Menschen heißt das z. B., dass sie Clubs, Bars und Kneipen um die Ecke haben. Für Familien und Paare sind Parks, Cafés und Kinos potenziell relevanter. Senioren und Kunstliebhaber:innen freuen sich eher über Theater, Konzerthallen und Museen. Je nachdem, welche Zielgruppe du anlocken willst, solltest du die Nachbarschaft mal diesbezüglich scannen.
5. Lärmpegel
Dieser Punkt geht mit dem vorherigen einher: In der Regel haben verschiedene Alters- und Gesellschaftsgruppen auch unterschiedliche Lärmtoleranzen. Während Studierende und junge Menschen ein reges Nachtleben meist besser wegstecken, ist es für Familien und ältere Menschen oft wichtiger, dass sie abends ihre Ruhe haben. Auch belebte Straßen, Einflugschneisen, Bahnhöfe oder langfristige Baustellen können bei manchen Mieter:innen für Unmut sorgen. Achte also bei deinem Objekt darauf, dass Geräuschkulisse und Wohnungstyp gut zusammenpassen.
6. Zusammensetzung der Nachbarschaft
Wer wohnt eigentlich in der näheren Umgebung? Gibt es viele Studierende, überwiegend Familien oder hauptsächlich Senior:innen? Oder hast du vielleicht eine sehr bunte Mischung? Ist es gehobenes Viertel oder ein Arbeiterstadtteil? Wenn du dir mal die Menschen in der Umgebung ansiehst, kann dir das eine Auskunft darüber geben, welche Leute am ehesten in dein Objekt ziehen würden – und welche Charakteristiken deine Wohnung mitbringen sollte, um gut ins Viertel zu passen.
7. Ausrichtung/Lage des Objekts
Der letzte wichtige Punkt dreht sich nicht um die Umgebung, sondern um die Wohnung selbst. In welcher Etage liegt die Wohnung? In welche Himmelsrichtung zeigt der Balkon? Gibt’s viel Licht? Ist die Wohnung auf der Straßenseite oder zeigt sie zum Innenhof? Können Nachbarn oder Fußgänger:innen in die Wohnung sehen? Auch hier gibt es einige Unterschiede, was die Beliebtheit unter verschiedenen Zielgruppen angeht. Keller- oder Souterrainwohnungen sind für viele Mieter:innen zu dunkel. In Erdgeschosswohnungen finden manche die Privatsphäre zu eingeschränkt. Und bei Senior:innen ist eine Dachgeschosswohnung ohne Aufzug eine große Hürde. Es ist also wichtig, dass du auch hier nicht vergisst, dich in die Situation deiner Mieter:innen hineinzuversetzen, um Potenziale und Risiken für jeweilige Zielgruppen festzustellen.
Die Analyse geht auch online
Wenn du dir beim Anblick dieser Liste fragst, wie du das alles machen sollst, ohne in die Stadt zu reisen, keine Sorge: Vieles kannst du einfach über Google Maps und das Inserat selbst herausfinden. Wir bauen in unsere Urbyo Inserate oft kurze Audio Guides ein, die dir die wichtigsten Highlights der Mikrolage zusammenfassen. Außerdem haben wir für viele Städte District Guides, in denen du einen Einblick in die Nachbarschaft bekommst, ohne dorthin reisen zu müssen. Die Playlist findest du hier:
