Mietausfall absichern: Welche Möglichkeiten gibt es?

Von der Mietausfallversicherung über eine Bürgschaft bis zum Mietfactoring

Mietausfall absichern: So schützt du dich vor Zahlungsausfällen

Mietausfall ist für Vermieter ein großes Risiko nach dem Kauf einer Immobilie. Wenn der monatliche Mietbetrag ausbleibt, kann das erhebliche finanzielle Probleme verursachen. Doch wie kannst du dich davor schützen?

Die ersten Schritte: Mieterauswahl und Bonitätsprüfung

Bevor du dich überhaupt mit Versicherungen oder anderen Absicherungsmethoden beschäftigst, solltest du sicherstellen, dass du an zuverlässige Mieter:innen vermietest. Eine sorgfältige Mieterauswahl ist der erste Schritt zur Vermeidung von Mietausfällen. Dazu gehört auch eine gründliche Bonitätsprüfung, bei der du die finanzielle Situation deiner potenziellen Mieter überprüfst. Ein Referenzcheck beim vorherigen Vermieter kann ebenfalls hilfreich sein.

Mietbürgschaften als Absicherung

Besonders bei Mieter:innen ohne langen Vermietungs-Track Record, wie zum Beispiel Studierenden bei einer WG-Vermietung oder jungen Berufseinsteiger:innenn, können Mietbürgschaften eine sinnvolle Absicherung sein (auch bei Mieterhöhungen). Hierbei garantieren die Eltern oder eine andere dritte Partei, die Bürgschaft zu übernehmen, falls dein:e Mieter:in nicht zahlt. Die übliche Bürgschaftssumme beträgt oft zwei Monatsmieten. Zusätzlich zur Mietbürgschaft wird in der Regel auch eine Kaution verlangt, die auf einem speziellen Kautionskonto hinterlegt werden kann.

Mietgarantie vs. Mietausfallversicherung

Wenn du weitere Sicherheit gegen Mietausfälle suchst, gibt es zwei Hauptmöglichkeiten: Mietgarantien und Mietausfallversicherungen.

Mietgarantien: Bei einer Mietgarantie handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dir als Vermieter:in und einer dritten Partei, wie einer Bank oder einer Versicherung. Diese Partei sichert zu, für die Miete einzuspringen, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Du als Vermieter:in behältst jedoch die Verantwortung, rechtliche Schritte gegen zahlungsunfähige Mieter:innen einzuleiten.

Mietausfallversicherung: Eine Mietausfallversicherung ist eine Police, die Vermieter:innen vor dem finanziellen Risiko von Mietausfällen schützt. Im Falle eines Zahlungsausfalls deckt die Versicherung den entstandenen Mietausfall und übernimmt auch das Inkasso. Als Vermieter:in musst du dich also nicht um die Eintreibung der Miete kümmern. Die Versicherung trägt das Risiko des Mietausfalls und zahlt dir eine vereinbarte Summe.

Worauf du beim Abschluss achten solltest

Bevor du eine Mietausfallversicherung abschließt, ist es wichtig, die Bedingungen und Kosten zu prüfen. Die Kosten für die Versicherung werden oft als Prozentsatz der abzusichernden Mietsumme festgelegt. Die Versicherungsgesellschaft wird auch dein Risikoprofil als Vermieter:in und das der Immobilie überprüfen. Zudem erfolgt in der Regel eine Bonitätsprüfung der Mieter:innen, bevor der Vertrag abgeschlossen wird. Die meisten Versicherungen haben auch eine Karenzzeit, in der der Schutz nicht sofort in Kraft tritt.

Was ist nicht von einer Mietausfallversicherung abgedeckt?

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Mietschäden von einer Mietausfallversicherung abgedeckt sind. In der Regel sind vorsätzliche Schäden oder Schäden durch unsachgemäße Pflege der Immobilie nicht versichert. Es ist daher ratsam, die genauen Bedingungen und Ausschlüsse in deinem Versicherungsvertrag zu überprüfen.

Mietausfallversicherung für laufende Mietverträge?

In der Regel kannst du eine Mietausfallversicherung sowohl für neue Mietverträge als auch für laufende Mietverträge abschließen. Beachte jedoch, dass es auch hier eine Wartezeit geben kann, bevor der Versicherungsschutz in Kraft tritt.

Mietfactoring als alternative Absicherung

Eine alternative Möglichkeit zur Absicherung gegen Mietausfall ist das Mietfactoring. Dabei verkaufst du deine Mietforderungen an ein Factoring-Unternehmen. Das zahlt dir einen Großteil der Forderung direkt aus und übernimmt das Inkasso der offenen Mieten sowie das Risiko des Zahlungsausfalls. Allerdings erhältst du nur einen Teil der Forderung, da das Unternehmen Gebühren erhebt. Außerdem verlierst du die Möglichkeit, individuelle Zahlungsvereinbarungen mit deinen Mieter:innen zu treffen.

Miete vom Amt als Absicherung der Mietzahlung?

Eine weitere Möglichkeit die Mietzahlungen zu sichern ist, dass gar nicht der Mieter selbst die Mietzahlung leistet, sondern diese direkt vom Amt übernommen und an den Vermieter gezahlt wird.

Welche Sozialleistungen zur Mietzahlung gibt es?

• Mieter, die Sozialleistungen wie Hartz 4, Sozialhilfe, Asylbewerber oder Flüchtlinge erhalten, können die Miete über das Amt finanzieren.

• Besonders für Wohnungen in einfacheren Lagen und kleineren Wohnungen ist dieses Modell geeignet.

• Der Mietbetrag, den das Amt übernimmt, richtet sich nach regionalen Vorgaben und variiert je nach Stadt oder Region.

Prozess der Vermietung an Leistungsempfänger:

• Vermieter sollten eine Kostenübernahmeerklärung vom Amt einholen, bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird.

• Die Miete bezieht sich auf die Brutto-Kaltmiete, einschließlich kalter Betriebskosten.

• Es gibt die Möglichkeit, die Miete direkt vom Amt zu erhalten oder sie vom Mieter zu bekommen, wobei in letzterem Fall eine Vollmacht wichtig ist.

• Risiken umfassen mögliche Verzögerungen bei den Mietzahlungen, administrativen Aufwand, potenzielle Gesetzesänderungen und höhere Fluktuation der Mieter.

Die richtige Absicherung für Mietausfall wählen

Die Absicherung gegen Mietausfall ist entscheidend, um finanzielle Risiken als Vermieter:in zu minimieren. Es gibt verschiedene Optionen, darunter Mietbürgschaften, Mietgarantien, Mietausfallversicherungen und Mietfactoring. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, und die Wahl hängt von deiner individuellen Situation und deinem Risikoprofil ab. Bevor du dich entscheidest, ist es wichtig, die Bedingungen, Kosten und Ausschlüsse sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.