Hausverwaltung im Überblick
Die Hausverwaltung ist für die Betreuung einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses zuständig. Sie kümmert sich sowohl um die technische als auch kaufmännische Verwaltung. Das heißt die Hausverwaltung sorgt unter anderem dafür, dass das Gemeinschaftseigentum instandgehalten wird, technische Einrichtungen regelmäßig gewartet werden und beauftragte Dienstleistungen auch ordnungsgemäß durchgeführt werden – z. B., dass die Hecken auch geschnitten, Rasenflächen gemäht oder Treppenhäuser gereinigt werden. Die Informationspflicht und Kontoführung gehören übrigens auch zu den Aufgaben der Hausverwaltung.
Und natürlich bekommt die Hausverwaltung auch Geld dafür. Je nach Größe und Region liegt die Gebühr zwischen 18 € und 30 € netto pro Wohnung und Monat.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören Treppenhäuser, Fahrstühle, Tiefgaragen und Außenanlagen. Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wirst du automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft und erwirbst Anteile am Gemeinschaftseigentum. Diese Anteile sind im Kaufvertrag und Grundbuch vermerkt und bestimmen deinen finanziellen Beitrag zu den gemeinschaftlichen Kosten.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Während das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gehört, gehört das Sondereigentum - also deine Wohnung - nur dir. Alles, was hinter der Wohnungstür liegt, ist dein persönliches Eigentum. Du bist für die Instandhaltung und Renovierung deines Sondereigentums verantwortlich, wie zum Beispiel für den Austausch von Duschwänden oder Steckdosen. Es gibt jedoch Ausnahmen, die in der Teilungserklärung festgehalten sind, z.B. Heizkörper oder Fenster, die auch zum Gemeinschaftseigentum gehören können.
Aufgaben der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung ist ein professionelles Unternehmen, das von der Eigentümergemeinschaft beauftragt und bezahlt wird. Sie kümmert sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und übernimmt die Organisation und Durchführung von Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen. Ein zentraler Aspekt ihrer Arbeit ist die Planung und Umsetzung von Instandhaltungsmaßnahmen, wie z.B. Dachsanierungen oder die Reparatur der Klingelanlage.
Kosten der Hausverwaltung
Die Gebühren für eine Hausverwaltung variieren je nach Region und Größe der Anlage. Durchschnittlich liegen sie zwischen 18 und 30 Euro pro Wohnung und Monat. Der Dachverband deutscher Immobilieneigentümer hat die Kosten auf 20 bis 26 Euro pro Monat und Wohneinheit konkretisiert. Diese Gebühren decken jedoch nur die Verwaltungstätigkeiten ab; größere Instandhaltungsmaßnahmen werden durch Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage finanziert.
Informationspflicht und Eigentümerversammlung
Die Hausverwaltung hat die Pflicht, die Eigentümer über geplante Maßnahmen und den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu informieren. Dies geschieht in der jährlichen Eigentümerversammlung, zu der alle Eigentümer eingeladen werden. Dort werden Sanierungspläne besprochen und beschlossen. Eine Tagesordnung wird im Vorfeld erstellt und ein Beschlussprotokoll nach der Versammlung angefertigt. Eigentümer können sich bei Abwesenheit durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
Selbstverwaltung vs. externe Verwaltung
Theoretisch kann sich eine Eigentümergemeinschaft selbst verwalten, in der Praxis wird das eher selten gemacht. Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses erfordert umfassende Kenntnisse und viel Zeit für administrative Aufgaben wie Kontoführung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Daher ist es üblicher, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen.
Leistungen der Hausverwaltung
Neben der Instandhaltung und Organisation von Reparaturen kümmert sich die Hausverwaltung auch um:
Vertragsmanagement:
Abschluss und Verwaltung von Verträgen mit Hausmeisterdiensten, Versicherungen und Versorgungsbetrieben.
Zahlungsabwicklung:
Einzug von Hausgeld und Abwicklung von Zahlungen an Dienstleister.
Hausgeldabrechnung:
Erstellung einer jährlichen Abrechnung, die die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum aufzeigt und die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern bildet.
Qualität der Hausverwaltung
Für Kapitalanleger ist es wichtig, eine zuverlässige und effiziente Hausverwaltung zu haben. Die Qualität der Verwaltung zeigt sich oft in der Aufbereitung der Dokumente und der Kommunikation mit den Eigentümern. Vor dem Kauf einer Wohnung ist es ratsam, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu prüfen, um einen Eindruck von der Verwaltung und eventuellen zukünftigen Kosten zu bekommen.
Kündigung der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung kann gekündigt werden, wenn sie ihren Pflichten nicht nachkommt. Ein Verwaltervertrag hat eine maximale Laufzeit von fünf Jahren. Eine vorzeitige Kündigung ist durch einen Eigentümerbeschluss möglich, wobei die vertraglich vereinbarte Vergütung weitergezahlt werden muss. In Fällen von Pflichtverletzungen gibt es Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung.
Der Beirat
Ein Beirat kann als zusätzliches Kontrollorgan eingesetzt werden, um die Hausverwaltung zu unterstützen und zu überwachen. Dies ist insbesondere bei größeren Anlagen sinnvoll. Die Wahl eines Beirats ist freiwillig, außer es ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt.
