Im Gespräch mit Willi Kluge von EDSI
Wie sich der Immobilienmarkt in Dresden verändert und warum Netzwerke entscheidend sind
Willi Kluge ist Gründer und CEO der ESDI Firmengruppe. Zunächst kümmerte sich ESDI um traditionelles Maklergeschäft, doch dann gingen sie schnell dazu über, auch selbst in Immobilien zu investieren. Nach der Schaffung eines Holdingkonstrukts konnte das Unternehmen dann auch Vermögensverwaltung, Bestandsverwaltung und anschließen auch Projektentwicklung zu ihren Schwerpunkten zählen.
Was Kluge besonders am Maklergeschäft reizt ist, dass es ein People Business ist, bei dem man nicht nur Mensch mit Immobilie, sondern auch Mensch mit Mensch zusammenbringt. In unserem Interview spricht Kluge mit uns über den Standort Dresden, seine Einschätzung zu Markttrends sowie seine Herangehensweise an Challenges im Bausektor und an die Projektentwicklung. Mehr dazu im Podcast und im nachfolgenden Artikel:
Immobilienmarkt in Dresden: Trends und Potenziale
Laut Kluge hat sich Dresden seit der Wende zu einem Top-Standort in Ostdeutschland entwickelt. Besonderes Potenzial sieht Kluge in den Mieten: Trotz der positiven Entwicklungen läge das Mietniveau noch unter dem Bundesdurchschnitt, was Potenzial für weitere Steigerungen biete. Ein weiteres Plus: Der geplante Ausbau eines Chipwerks durch den taiwanischen Hersteller TSMC und das "Silicon Saxony"-Cluster könnten bis 2030 rund 30.000 neue Einwohner anziehen. Da die Bautätigkeit eher stagniert, könnten die Kaufpreise im Zuge steigen. Als besonders spannende Stadtteile mit attraktivem Entwicklungspotenzial nennt Kluge zentrale und gutbürgerliche Stadtteile wie Dresden-Striesen oder Weißer Hirsch. Dennoch betont er, dass man keine kategorisch ausschließen müsse, da das gesamte Stadtgebiet von den Entwicklungen profitiere.
Immobilienmarkt zeigt Zeichen der Erholung
Die Auswirkungen der Ukraine-Krise 2022 und der gestiegenen Zinsen haben die Immobilienbranche vor große Herausforderungen gestellt. Auch bei ESDI spürte man, dass Käufer:innen aufgrund der hohen Finanzierungskosten wegfielen und sich hauptsächlich Käufer:innen mit viel Eigenkapital noch Immobilien leisten konnten. Doch Kluge sieht die Dinge optimistisch: Seit Mitte 2024 zeichne sich wieder eine steigende Nachfrage ab, sowohl im Investmentsegment als auch im privaten Bereich. "Die Musik spielt wieder, die Leute fangen an zu tanzen," so Kluge.
Hürden, Chancen & Must-Haves in der Projektentwicklung
Auf die Frage, wo er in der Projektentwicklung den Fokus legt, antwortet Kluge, dass der Fokus von ESDI auf der Revitalisierung leerstehender Wohnräume und dem Kauf von Wohnungsbeständen liege. Dank den guten Handwerker-Netzwerken könne man eine zeitgemäße Sanierung abwicklen, die sowohl Kapitalanlegern als auch Eigennutzern zugutekommt. Langfristige Investitionen der ESDI konzentrieren sich auf Potenziale wie Gewerbeimmobilien, deren Rendite durch gezielte Maßnahmen innerhalb von drei bis fünf Jahren deutlich gesteigert werden kann.
Die größten Hürden sieht Kluge in der Projektentwicklung vor allem bei steigenden Finanzierungskosten und Verzögerungen bei Projektgenehmigungen. Diese können zu Komplikationen, Baustopps und Co. führen, was entsprechend frustrierend sein kann. Genehmigungen, z. B. für bauliche Veränderungen wie Dachausbauten oder Fahrstühle können oft über ein Jahr dauern – und selbst ein Jahr sei bei manchen Projekten und Regionen noch schnell. Dennoch zeichnet sich in Dresden ein positiver Trend ab: Kürzere Bearbeitungszeiten und mehr Kundenfreundlichkeit dank einer neuen Generation von Stadtplanern geben Kluge Hoffnung, dass sich diese Themen in Zukunft in seiner Stadt verbessern könnten.
Ein weiteres wichtiges Thema: Netzwerke. Für Kluge sind erfolgreiche Projekte und Transaktionen ohne ein starkes Netzwerk nicht denkbar. Makler:innen, Notar:innen, Handwerksunternehmen und andere Akteur:innen bringen ihre jeweiligen Stärken ein, um Projekte voranzutreiben. Vertrauen und langjährige Zusammenarbeit seien für Kluge essenziell, um komplexe Herausforderungen zu meistern.
Ein Blick nach vorne
Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung. Sanierungen und Neubauten müssen auf langfristige Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten ausgerichtet sein, um marktfähig zu bleiben. Digitalisierung spielt für Kluge ebenfalls eine wachsende Rolle. Virtuelle Besichtigungen und moderne CRM-Systeme erleichtern die Arbeit, aber die Branche zeigt Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Sektoren. Grundsätzlich wünsche sich Kluge, dass Europa, mit Deutschland als starkem Player, sich wieder gestärkt im Immobiliensektor entwickeln könne und Prozesse verschlackt werden könnten, um hier wieder mehr Fahrt aufzunehmen. Beschleunigte Genehmigungsverfahren, vereinfachte Bauvorschriften und gezielte Investitionen in den Neubau könnten die Hürden für Bauträger senken. Eine Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland und ein Fokus auf digitale Transformation sind für ihn entscheidend, um den Markt nachhaltig zu beleben.