Bestandteile eines Kreditvertrags für den Immo-Kauf
Deine Kreditzusage & der Darlehensvertrag: Das muss enthalten sein
Die meisten Menschen, die Immobilien kaufen, finanzieren das Objekt mit einem Kredit. Das gilt sowohl für Käufer:innen, die ein Eigenheim kaufen, als auch für solche, die in eine Immo als Kapitalanlage investieren. Schnappst du dir die passende Finanzierung mit Urbyo, nehmen dich unsere Expert:innen an die Hand, gehen mit dir Schritt für Schritt durch den Prozess und helfen dir dabei, die Kreditzusage und deinen privaten Darlehensvertrag möglichst schnell und easy zu bekommen.
Ob die Bank die Zusage gibt, ist abhängig von deiner Haushaltsrechnung und dem Marktwert der Immobilie, die du finanzieren möchtest. Ist das in einem gesunden Gleichgewicht, schätzt die Bank dich im Normalfall als kreditwürdig ein. Dann folgen die Kreditzusage und dein Darlehensvertrag.
Per Post bekommst du dann einen Umschlag, in dem ein Anschreiben, Unterlagen für die Grundschuldbestellung beim Notariat, der Darlehensvertrag, ein Lastschriftmandat, Einwilligungen zum Datenschutz, die SCHUFA-Klausel, die Legitimationsunterlagen und ein ESIS-Merkblatt sein sollte. Mehr zu den einzelnen Unterlagen und den konkreten Bestandteilen deines Darlehensvertrages, gibt’s unten im Text.
Kreditzusage & Darlehensvertrag im Briefkasten
Dass du überhaupt einen analogen Brief zu deiner Kreditzusage bekommst, liegt übrigens an den diversen Formerfordernissen und der an dieser Stelle noch immer fehlenden Digitalisierung in Deutschland. Bis dahin bleibt das eben weiter ein analoger Großbriefumschlag, der an erster Stelle ein Anschreiben enthält. Aber es liegen auch noch andere Unterlagen wie die Unterlagen für die Grundschuldbestellung beim Notariat, der private Darlehensvertrag, ein Lastschriftmandat, Einwilligungen zum Datenschutz, die Legitimationsunterlagen, das ESIS-Merkblatt und die Schufa-Klausel bei. Mit dieser Klausel gibst du dein Einverständnis, dass die Bank die Aufnahme des Kredites ebenso an die Schufa melden darf wie eine etwaige Zahlungsunfähigkeit. Eine reine Formalie also. Jetzt aber zu den weiteren Inhalten im Detail. 👇
Anschreiben zur Kreditzusage: Was steht drin?
Was im Anschreiben steht, kommt darauf an, was du im Vorfeld schon geliefert hast. Denn da listet die Bank auf, was noch fehlt zur Auszahlung. An dieser Stelle des Prozesses sind das üblicherweise noch drei Dinge: die Fälligkeitsmitteilung des Notariats, der Auszahlungsauftrag und die Grundschuldbestellung. Sollten noch weitere oder einfach andere Dinge fehlen, findest du die natürlich auch im Anschreiben aufgelistet.
Grundschuldbestellung? Was bedeutet das?
Mit der Grundschuldbestellung wird die Grundschuld erstmal ins Grundbuch eingetragen. Sie dient der Bank dann als Absicherung gegenüber Schuldner:innen. Schuldner:in? Das bist in dem Fall du, weil du der Bank das Geld aus dem Darlehen schuldest. Zwar steht schon im Kreditvertrag drin, dass du der Bank eine monatliche Rate schuldest, aber die Grundschuldbestellung sichert die Bank noch etwas mehr ab.
Denn sollte es zu dem Fall kommen, dass du deine monatliche Rate irgendwann nicht mehr zahlen kannst, hat die Bank schon einen vollstreckbaren Titel in der Schublade. Sie muss diesen Titel also bei einen Zahlungsausfall nicht erst gerichtlich erwirken, sondern kann direkt vollstrecken und die Immobilie verkaufen. Aber, keine Sorge: Das geht natürlich nur, wenn du nachweislich nicht mehr zahlen kannst.
Bestandteile deines Kreditvertrages
Dein privater Darlehensvertrag liegt dem Umschlag der Kreditzusage natürlich ebenfalls bei. Er wird wirksam, wenn beide Parteien mit der jeweiligen Unterschrift den Bedingungen des Vertrages zugestimmt haben und endet, wenn die Darlehenssumme inklusive Zinsen komplett an die Bank zurückgeflossen ist.Wie bei Verträgen üblich, sollten beide Parteien mit Namen, Anschrift und ggf. einer gesetzlichen Vertretung aufgeführt und Allgemeine Geschäfsbedingungen (AGB) definiert sein. Außerdem sollte festgeschrieben sein, zu welchen Bedingungen der Vertrag kündbar ist und welche Gebühren und Kosten neben den Zinsen anfallen. Dazu kommen einige besonders wichtige Bestandteile von Kreditverträgen.
Der Darlehensvertrag sollte die folgenden Bestandteile enthalten:
Höhe des gewährten Darlehens
Bezeichnung der Darlehensverwendung
Die Vertragslaufzeit
Den Soll- und Effektivzins
Die Tilgung und ggf. Sondertilgung(en)
Die Zinsbindung
Kosten für das Grundbuchamt
Die bereitstellungsfreie Zeit & die Höhe der Bereitstellungskosten
Nicht alle Bestandteile eines privaten Kreditvertrages sind für Anfänger:innen so selbsterklärend wie der Punkt der Höhe des Darlehens. Lasst uns deswegen nochmal auf ein paar Einzelteile schauen.
Was bedeutet Soll- und Effektivzins?
Die Zinsen müssen im Darlehensvertrag natürlich festgehalten sein. Schließlich bestimmt der Zinssatz die Kosten für deinen Kredit. Bei dem Annuitätendarlehen, wie es bei Immo-Käufen üblich ist, erhältst du in der Regel einen Tilgungsplan. Vergleichst du einzelne Angebote, solltest du auf die Begriffe Soll- und Effektivzins achten.
Denn der Sollzins drückt aus, was du als private:r Kreditnehmer:in für die geliehene Summe zahlst. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt allerdings auch etwaige Zusatzkosten durch Gebühren beispielsweise. Er ist für dich also die zentrale Kennzahl in deiner Rechnung. Leider ist das nicht mehr so transparent wie vor einigen Jahren noch. Denn mittlerweile sind die Zusatzkosten von Bank zu Bank häufig verschieden. Wenn du allerdings über Urbyo finanzierst, nehmen dir unsere Expert:innen die Suche nach solchen Details natürlich ab. Du erhältst am Ende das für dich passende Angebot.
Vereinbarung zur Tilgung und Sondertilgung
Logisch, dass neben den Zinsen auch die Tilgungsraten vertraglich festgehalten sein müssen. An dieser Stelle muss vereinbart sein, wie hoch die Raten sind und in welchen zeitlichen Abständen du sie an die Bank zahlen musst. Es gibt die Möglichkeit, die Raten monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich zu zahlen. Mit der Tilgungsrate wird dann auch häufig angegeben, wie lange die Gesamtlaufzeit bis zur Rückzahlung des gesamten Darlehensbetrages bei dieser Tilgungsrate wäre.
Hast du mit der Bank ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart, sollte auch das im Kreditvertrag stehen. In welcher Höhe darfst du Sondertilgungen leisten und in welchen zeitlichen Abständen? Das sollte ebenso festgehalten sein wie ein eventuell bestehendes Recht, die Tilgungsraten vorübergehend auszusetzen.
Zinsbindung im privaten Kreditvertrag
In deinem Kreditvertrag muss auch die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben sein. Die Zinsbindung ist der Zeitrahmen, für den die Bank dir den vereinbarten Sollzinssatz garantiert. In dieser Zeit kann der Zinssatz weder erhöht noch gesenkt werden. In Deutschland sind Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren üblich.
Bei Zinsbindungen von über 10 Jahren trägt die Bank übrigens ein etwas höheres Risiko. Denn du hast dann ein Sonderkündigungsrecht. Merkst du nach neun Jahren, dass die Zinsen aktuell niedriger sind als im damals vereinbarten Vertrag, kannst mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des zehnten Jahres kündigen. Die Bank hat so ein Sonderkündigungsrecht dir gegenüber nicht. Unsere Finanzierungs-Expert:innen beraten dich gerne bei Fragen zur passenden Zinsbindung.
Bereitstellungsfreie Zeit & Höhe der Bereitstellungskosten
Was ist überhaupt die bereitstellungsfreie Zeit? 🤔 Das ist die Zeit, in der die Bank deine Darlehenssumme für dich bereithält, ohne Zinsen dafür zu verlangen, obwohl du das Geld noch nicht abgerufen hast. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann das organisatorische Gründe haben, ist aber nicht ganz so wichtig. Das ist meist eher beim Bau eines Objektes sinnvoll, weil es hier zu Verzögerungen kommen kann. Die bereitstellungsfreie Zeit kann zwischen 2 Monaten und 2 Jahren liegen. Üblich sind sechs Monate. Hier lohnt sich je nach Situation immer ein Vergleich verschiedener Banken. Glücklicherweise vergleichen unsere Finanzierungsexpert:innen für dich Angebote von über 1.000 Banken.
Bereitstellungskosten können in Form von Strafzinsen anfallen, wenn du die Darlehenssumme nicht im Rahmen der bereitstellungsfreien Zeit abrufst.
Die Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immo-Krediten im Grunde das, was bei anderen Verträgen das Sonderkündigungsrecht ist. Kündigst du den Darlehensvertrag vor dem Ende der Laufzeit, musst du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die entfällt nur, wenn das Darlehen schon seit mindestens zehn Jahren besteht und du, wie oben beschrieben, das Sonderkündigungsrecht nutzt oder die Zinsbindungsfrist ohnehin abgelaufen ist.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist für die Bank dann so etwas wie der Puffer, den sie für die Verluste durch die vorzeitige Kündigung hat.
Was ist das ESIS Merkblatt?
ESIS Merkblatt steht als Abkürzung für das Europäische Standardisierte Merkblatt. Die Bank ist verpflichtet, das ESIS Merkblatt auszustellen, wenn die Angaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung vorliegen. Es zählt zu den Informationspflichten von Darlehensgeber bei Verbraucherdarlehen. Immobilienfinanzierungen und Baufinanzierungen gelten als Verbraucherdarlehen.
Das standardisierte Merkblatt soll Kreditnehmer:innen helfen, Finanzierungsangebote möglichst einfach miteinander vergleichen zu können. Dort sind transparent und vergleichbar alle Zahlen zusammengefasst. Dem Merkblatt lassen sich beispielsweise Provisionskosten für Kreditvermittler:innen, Kreditbetrag, Laufzeit und Zinskosten in übersichtlicher Form entnehmen. Aus Sicht der Kreditnehmer:innen ist es besonders hilfreich, dass du dort aufgeführt siehst, wie hoch der Stand deines Restdarlehens nach 10 oder 20 Jahren sein wird.
Nach der Fälligkeitsmitteilung geht’s los
Das finale Dokument vor der Auszahlung des Darlehensbetrages ist die Fälligkeitsmitteilung. Darin bestätigt das Notariat, dass alle Voraussetzungen für die Überweisung des Kaufpreises vorliegen. Da die Auszahlung eines Immo-Darlehens zweckgebunden ist, überweist die Bank das Geld erst, wenn die Fälligkeitsmitteilung vorliegt.
Übrigens erhält auch die Verkäuferin oder der Verkäufer einen Abschnitt der Fälligkeitsmitteilung. So wissen beide Seiten, dass der vereinbarte Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist überwiesen wird. Meistens gilt eine Zahlungsfrist von 14 Tagen ab Ausstellung der Fälligkeitsmitteilung.
Endlich Eigentümer:in
Nachdem der letzte Schritt getan ist, bist du endlich Eigentümer:in. Je nachdem, ob du als Eigennutzer:in kaufst oder in eine Immo als Kapitalanlage investiert hast, ziehst du jetzt entweder in dein Eigenheim oder profitierst nach und nach von der Rendite deines Objektes. Abschließend haben wir noch eine gute Nachricht für dich: Auf unserem Marktplatz findest du vorgeprüfte Objekte, zu denen du mit einem Rechner Renditen, Cashflow und anderen Kennzahlen deines Immo-Kaufs berechnen kannst. Schau mal vorbei!
