Die Bedeutung der Teilungserklärung einfach erklärt
Was ist das eigentlich und wozu braucht man sie?
Im Immobilienrechts ist die Teilungserklärung ein essenzielles Dokument, das bei der Aufteilung von Immobilienkomplexen in individuelle Eigentumswohnungen eine Schlüsselrolle spielt.
Es dient der Regulierung von Besitzverhältnissen und definiert die Nutzungsoptionen innerhalb einer Wohnanlage. In diesem Beitrag gibt's einen detaillierten Einblick in die Materie der Teilungserklärung mit einem Fokus auf die wesentlichen Fragen aus Sicht von Eigentümer:innen und Kaufinteressentinnen und Interessenten.
Was ist die Teilungserklärung?
Als juristisches Werkzeug steht die Teilungserklärung in direktem Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie legt fest, wie ein Grundstück oder Gebäude in einzelne, unabhängige Einheiten aufgeteilt wird, die als Sondereigentum gehandelt werden können.
Über die Bestimmung von Sondereigentum hinaus, regelt sie die Verteilung der Anteile am Gemeinschaftseigentum, wie etwa Treppenhäuser, Außenfassaden oder Gartenanlagen, und bestimmt die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen.
Wieso braucht man eine Teilungserklärung?
Benötigt wird eine Teilungserklärung, sobald ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen unterteilt werden soll. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn aus einem bestehenden Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen als Eigentum verkauft werden sollen.
In diese Fall ist die Ausarbeitung einer solchen Erklärung ein unerlässlicher Schritt, um das Sondereigentum rechtlich zu etablieren und im Grundbuch zu verankern.
Inhalte der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung umfasst eine Vielzahl an Informationen und Details, dazu zählen unter anderem:
Eine Beschreibung des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes.
Die Einteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Die Zuweisung der Anteile am Gemeinschaftseigentum.
Regelungen bezüglich der Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums.
Richtlinien für die Verwaltung, inklusive der Abhaltung von Eigentümerversammlungen.
Mögliche Sondernutzungsrechte, wie beispielsweise für Gärten oder Parkplätze.
Die Teilungserklärung: Das steht drin
Eine Beschreibung des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes
Die Einteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die Zuweisung der Anteile am Gemeinschaftseigentum
Regelungen bezüglich der Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums
Richtlinien für die Verwaltung, inklusive der Abhaltung von Eigentümerversammlungen
Mögliche Sondernutzungsrechte, wie beispielsweise für Gärten oder Parkplätze
So funktioniert die Beantragung einer Teilungserklärung
Üblicherweise wird eine Teilungserklärung von einem Notariat ausgearbeitet. Ein:e Notar:in erstellt den Entwurf basierend auf den gesetzlichen Vorgaben und den individuellen Abmachungen der Beteiligten. Nach Fertigstellung muss die Erklärung notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.
Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung
Die Kosten für eine Teilungserklärung variieren und hängen von Faktoren wie dem Wert der Immobilie, dem Umfang der Erklärung und den Notargebühren ab. Zu den Notarkosten kommen noch Gebühren für die Grundbucheintragung hinzu. Eine genaue Kostenprognose ist schwierig, aber du solltest mit Ausgaben in Höhe von mehreren Tausend Euro rechnen.
Teilungserklärung fehlt beim Verkauf: Das kannst du machen
Falls dein:e Verkäufer:in keine Kopie der Teilungserklärung besitzt, kann die beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. Da die Teilungserklärung bei der Registrierung des Sondereigentums im Grundbuch hinterlegt wird, ist sie dort gespeichert und öffentlich einsehbar. Eine formlose Anfrage beim Grundbuchamt genügt. Wobei für die Ausstellung Gebühren anfallen können.
Was Käufer:innen in der Teilungserklärung prüfen sollten
Für Käufer:innen einer Eigentumswohnung ist es essentiell, die Teilungserklärung genau zu überprüfen. Dabei solltest du besonderes Augenmerk auf folgende Punkte legen:
Die exakte Definition des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums
Die Zuweisung und Größe der Miteigentumsanteile
Regelungen zu Sondernutzungsrechten und deren Übertragbarkeit
Die Verwaltungsordnung und die damit verbundenen Rechte und Pflichten
Mögliche Beschränkungen bei der Nutzung des Sondereigentums
Eine gründliche Überprüfung der Teilungserklärung trägt dazu bei, zukünftige Konflikte zu verhindern und gibt die ein klares Verständnis deiner Rechte und Pflichten als Eigentümer :in.
Auswirkungen der Teilungserklärung auf Mietverhältnisse
Ein zentraler Aspekt bei der Betrachtung von Teilungserklärungen ist deren Einfluss auf bestehende Mietverhältnisse. Dabei steht insbesondere der Kündigungsschutz für Mieter:innen im Mittelpunkt, der in Kraft tritt, wenn die Teilungserklärung nach Unterzeichnung des Mietvertrags erstellt wird. Dieser Schutz dient dazu, Mieter:innen vor dem Verlust ihrer Wohnungen durch nachträgliche Aufteilungen in Eigentumswohnungen, insbesondere durch Eigenbedarfskündigungen, zu schützen.
Du solltest dich frühzeitig mit solchen Regelungen auseinandersetzen, um unerwartete Überraschungen zu vermeiden und Transparenz und Sicherheit für alle Beteiligten im Mietverhältnis herzustellen.