Mieter:in kündigen: ein umfassender Leitfaden
Was du als Vermieter:in bei der Kündigung beachten musst
Die meisten Menschen, die eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen, vermieten das Objekt anschließend an Mieter:innen. Natürlich kann es in der Vermietung irgendwann dazu kommen, dass du eine Kündigung aussprechen musst. Doch im Sinne des Mieterschutzes geht das natürlich nicht einfach so.
Denn es gibt eine Menge Dinge, die du beachten musst. Dazu gehören die rechtlichen Voraussetzungen, Fristen, rechtmäßige Kündigungsgründe, Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen aber auch verschiedene Arten von Kündigungen. Also schauen wir mal drauf. 🧐
Rechtliche Grundlagen und Voraussetzungen für eine Kündigung gegenüber Mieter:innen
Grundsätzlich hast du als Vermieter:in das Recht, den Mietvertrag mit gegenüber deinen Mieter:innen zu kündigen. Aber aus guten Gründen des Mieterschutzes ist da nur aus bestimmten Gründen und unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für die Kündigung eines Mietvertrags findest du im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es enthält die allgemeinen Regelungen zum Mietrecht, einschließlich der Kündigungsfristen und -gründe. Wichtig ist aber natürlich auch der Mietvertrag. Du solltest schauen, ob der zusätzliche Kündigungsgründe und -fristen enthält, die für beide Parteien bindend sind.
Diese Arten von Kündigungen gegenüber Mieter:innen gibt es
Als Vermieter:in hast du zwei Möglichkeiten, den Mietvertrag mit deiner Mieter:in zu beenden: ordentlich oder außerordentlich.
Für eine ordentliche Kündigung, brauchen Vermieter:innen einen berechtigten Grund. Das kann zum Beispiel Eigenbedarf sein, wenn du die Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen willst. Aber auch wiederholte Verletzungen des Mietvertrags durch die Mieter:in können ein Kündigungsgrund sein, wenn diese die Miete nicht pünktlich zahlt, den Hausfrieden stört oder die Wohnung beschädigt.
Eine außerordentliche Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn die Mieter:in ihre Pflichten grob verletzt hat. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Mieter:in mehrere Monatsmieten nicht zahlt oder die Wohnung illegal nutzt und damit andere Bewohner:innen gefährdet. In diesen Fällen kannst du das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Mietvertrag kündigen: Fristen und Bedingungen
Die Kündigungsfrist bei Mietverträgen hängt von zwei Faktoren ab: der Art der Kündigung und der Dauer des Mietverhältnisses. Möchtest du den Mietvertrag ordentlich kündigen, also ohne wichtigen Grund, musst du eine bestimmte Frist einhalten. Diese Frist variiert je nachdem, wie lange die Mieter:in schon in der Wohnung lebt. Wohnt ein:e Mieter:in bis zu fünf Jahre in einer Wohnung, beträgt die Frist drei Monate. Zwischen fünf und acht Jahren bisheriger Mietdauer profitieren Mieter:innen schon von einer sechs Monate langen Frist, die sich bei mehr als acht Jahren sogar auf neun Monate erhöht.
In Ausnahmefällen ist eine außerordentliche Kündigung möglich, zum Beispiel wenn die Mieter:in ihre Miete nicht zahlt oder die Wohnung stark beschädigt. In diesem Fall gibt es keine feste Kündigungsfrist. Die Kündigung muss aber sofort erfolgen, nachdem du von dem Verstoß erfahren hast.
Akzeptable Gründe für die Kündigung eines Mietvertrags
Als Vermieter:in hast du verschiedene Möglichkeiten, den Mietvertrag mit deiner Mieter:in zu beenden. Hier sind einige der akzeptablen Gründe:
Zahlungsverzug
Die Mieter:in ist mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand. In diesem Fall kannst du fristlos kündigen.
Vertragsverletzungen
Die Mieter:in hält sich nicht an die Regeln des Mietvertrags. Das kann zum Beispiel die unerlaubte Tierhaltung, die regelmäßige Störung der Nachtruhe oder die Verursachung von Schäden an der Mietsache sein. Auch hier ist eine fristlose Kündigung möglich.
Eigenbedarf
Du benötigst die Wohnung für dich selbst oder einen nahen Angehörigen. In diesem Fall musst du eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei bis neun Monaten einhalten, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Notwendige Renovierungen
Die Wohnung muss umfassend renoviert werden, so dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich ist. Auch hier ist eine ordentliche Kündigung mit der entsprechenden Frist erforderlich.
Rechtssichere Kündigung des Mietvertrags: So funktioniert's
Aber selbst in dem Fall, dass du grundsätzlich das Recht hättest, deinen Mieter:innen zu kündigen, kommt's auf die Kündigung an, Denn nur wenn die bestimmte formelle Kriterien erfüllt, ist sie rechtssicher und gültig.
Den Mieter:innen rechtssicher kündigen
Schriftform: Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.
Begründung: Der Grund für die Kündigung muss klar und nachvollziehbar angegeben werden.
Fristen und Termine: Die Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen ist obligatorisch.
Angabe des Kündigungsdatums: Dies ist besonders wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden.
Vermieter:in kündigt Mietvertrag: Rechte und Pflichten beider Parteien
Sowohl Mieter:in als auch Vermieter:in haben während des Kündigungsprozesses bestimmte Rechte und Pflichten zu beachten. Aus Vermietersicht ist vor allem wichtig, dass die Kündigung schriftlich erfolgen und an die richtige Person adressiert sein muss. Je nach Dauer des Mietverhältnisses variiert die Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Vermieter:innen einen berechtigten Grund angeben, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder Zahlungsverzug.
Auf der anderen Seite haben Mieter:innen das Recht, gegen eine Kündigung vorzugehen, wenn diese unberechtigt ist oder die formellen Anforderungen nicht erfüllt. Im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann die fristlose Kündigung durch Begleichung der offenen Posten oft abgewendet werden. Gegen eine ordentliche Kündigung kann unter bestimmten Umständen Widerspruch eingelegt werden, insbesondere wenn soziale Härten vorliegen.
Kündigungsprozess und Rechtslage kennen
Wie so häufig liegt der Schlüssen im Wissen. Als Vermieter:in ist es wichtig, sich der rechtlichen Rahmenbedingungen bewusst zu sein und diese zu respektieren. Eine gut begründete und formell korrekte Kündigung ist der essentiell, um mögliche Konflikte zu minimieren und den Prozess für beide Seiten fair zu gestalten. Gleichzeitig haben Mieter:innen natürlich das Recht, sich zu wehren, wenn die Kündigung unbegründet ist oder ihre Rechte verletzt werden. Wissen ist Macht – sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen.
