Immobilien-Kaufpreis verhandeln: So klappt's mit der Minderung
Deal or no Deal?
Ob ein Deal beim Immobilienkauf zustande kommt, hängt natürlich stark vom Kaufpreis einer Immobilie ab. Das gilt besonders wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist aber auch beim Kauf eines Eigenheims wichtig. Wenn du irgendwo ein Inserat siehst, steht da meistens ein Angebotspreis drin. Wenn dir der zu hoch ist, du die Immobilie an sich aber spannend findest, kannst du den Immobilienkaufpreis herunterhandeln. Oder es zumindest versuchen. Was bei der Kaufpreisverhandlung – beim Wohnungskauf oder beim Hauskauf – hilft, erfährst du detailliert im Text. Eine Preview zu den Basics gibt's hier. 👇💡
Das Wichtigste bei der Kaufpreisverhandlung
Schau nach, wie lange das Inserat schon online ist und ob sie über mehrere Makler:innen angeboten wird
Versuche die Immobilienpreise und Bewertungen in der direkten Umgebung herauszufinden
Kannst du herausfinden, wieviele Angebote es bereits gibt und wie hoch die sind?
Kaufst du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, solltest du in den Protokollen der Eigentümerversammlung nach Argumenten für die Preisverhandlung suchen
Kannst du schon eine Finanzierung oder ein Finanzierungszertifikat vorlegen? Dann mach das. Denn manchmal ist Schnelligkeit ein wichtiges Verhandlungsargument
Bei den Fakten bleiben und empathisch, sachlich & fair verhandeln
Ist die Immobilie den Kaufpreis wirklich wert?
Im Rahmen der Immobilienfinanzierung hast du deinen Kreditrahmen schon ausgelotet. In dieser Range suchst du jetzt also nach einem passenden Objekt. Ob der Preis für deine Wunschimmobilie auch fair ist, steht aber auf einem anderen Blatt Papier.
Wie bei allem, bestimmen Angebot und Nachfrage den Kaufpreis. Und da einfach alle irgendwo wohnen müssen und die Nachfrage nach Eigentum steigt, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage, sind die Preise an vielen Standorten über die Jahre gestiegen. Doch es gibt fast immer einen Verhandlungsspielraum beim Immobilien-Kaufpreis. Weitere Infos gibt's unten im Text oder in der passenden Folge unseres Podcasts.
Verhandlungstipps für den Kaufpreis einer Immobilie
Der Verkauf einer Wohnung ist häufig auch mit Emotionen bestückt – vor allem auf Verkäuferseite sind Erinnerungen an die Immobilie geknüpft. Und manchmal liegen die Vorstellungen über den Immobilien-Kaufpreis sehr weit auseinander. Dann hilft es, wenn du vorab ein paar Argumente sammelst, die eindeutig und objektiv sind.
Recherche als Basis der Preisverhandlung
Die Anzeige genau zu prüfen, klingt erstmal banal. Das Inserat verrät dir aber ein paar Dinge: Denn oft kommst du easy an die Info, wie lange die Anzeige bereits online ist. Wird die Wohnung schon seit einer Weile angeboten, stehen deine Chancen gut, dass du den Immobilien-Kaufpreis verhandeln kannst. Schließlich will der oder die Verkäufer:in die Wohnung loswerden. Und wird die Wohnung eventuell von mehreren Makler:innen angeboten und hat da schon eine:r einen niedrigeren Preis aufgerufen?
Versuche es aber auch konkreter. Du musst auch wissen, wie es an der Interessent:innenfront aussieht. Warum also nicht einfach mal fragen, ob es schon Angebote gibt und wie die preislich aussehen? Liegen die Angebote über deinem Limit, brauchst du gar nicht weiter nach Argumenten für die Verhandlung suchen. Aber das Gute ist: Die nächste Immobilie kommt bestimmt und wenn du dich bei uns anmeldest, bekommst du es sofort mit.
Ausstattungsmängel? Modernisierungen nötig? Kaufpreis runterhandeln mit Argumentationsliste
Das Offensichtliche hast du abgehakt. Und bisher hat noch niemand den Zuschlag bekommen? Dann schau dir jetzt die Daten zum Objekt genau an. Schönheitsreparaturen kannst du getrost außen vor lassen. Stellst du aber beispielsweise Mängel an der Ausstattung fest, notier sie dir. Gibt es keine Garage oder keinen Balkon oder muss die Terrasse neu angelegt werden, kannst du das in die Preisverhandlung für die Eigentumswohnung einbringen.
Die Wohnung hat außerdem nur einfach verglaste Fenster, uralte Leitungen oder einen feuchten Keller? Ab damit auf die Argumentationsliste. Fehlt’s an Infrastruktur? Richtig: Argumentationsliste. Auch ein Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen ist sinnvoll. Achte dabei besonders auf geplante Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen.
Bist du dir nicht ganz sicher, welche Kosten durch Reparaturen auf dich zukommen, kann ein:e Gutachter:in helfen. Kostet zwar erstmal etwas – so um die 1.500 € – aber kannst du den Immobilien-Kaufpreis dadurch so verhandeln, dass er um mehr als diesen Betrag gesenkt wird, hast du die Kosten schon wieder raus. Mit den Objekten auf Urbyo Marktplatz kannst du nichts falsch machen. Bevor ein Angebot online geht, prüfen wir Zustand, Lage und Preis für dich.
Zeitvorsprung bei bei der Kaufpreisverhandlung einer Wohnung sichern
Wenn du die Finanzierung schon mal gecheckt und theoretisch safe hast, kann das ein ausschlaggebender Faktor sein. Ist die Immobilie seit einiger Zeit auf dem Markt, geht’s beim Verkauf auch um Geschwindigkeit. Stehst du dann in den Startblöcken und könntest umgehend den Kaufvertrag unterschreiben, macht dich das nicht nur als Käufer:in attraktiver, sondern verschafft dir auch noch etwas Verhandlungsspielraum beim Immobilien-Kaufpreis.
Wird die Wohnung oder das Haus durch eine:n Makler:in verkauft, gibt’s auch von dieser Seite ein gewisses Interesse schnell zum Abschluss zu kommen. Eine sichere Finanzierungszusage ist dann ein Argument, das ein:e Makler:in schätzt.
Kaufpreis einer Immobilie verhandeln: Unbedingt die Nebenkosten im Blick haben
Bei der Preisverhandlung für die Eigentumswohnung oder beim Hauskauf musst du auch die Kaufnebenkosten im Blick haben – nicht nur bei der Finanzierung. Durch die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Maklerkosten kommen schnell 10 % des Kaufpreises on top. Unser Tipp an dieser Stelle: Nicht alles, was du kaufst, muss auch tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet werden. Wie das?
Grundsätzlich gilt:
Nur Dinge, die fest mit der Wohnung, dem Haus oder dem Grundstück verbunden sind, zählen zum Kaufpreis. D.h. eine Einbauküche oder anderes Inventar kannst du herausrechnen.
Durch diesen Kniff senkst du nicht nur den Immobilien-Kaufpreis etwas, sondern die Kaufnebenkosten gleich mit. Clevere Sache. Aber du willst dich dazu noch etwas austauschen? Kein Problem! Frag einfach die Käufer:innen in der Urbyo Community. Falls du übrigens anfangen möchtest, anhand konkreter Zahlen mal ein wenig zu rechnen, auf welchen Preis du kommen musst, schau mal hier. 👇
Zahlen & Statistiken zum Verhandlungsspielraum beim Immobilienkauf
Jetzt weißt du, worauf du grundsätzlich achten solltest, wie du dich auf die Kaufpreisverhandlung bei einer Immobilie vorbereitest und mit welchen Argumenten du arbeiten kannst. Da du aber natürlich mit realistischen Zielen in die Verhandlung gehen musst, brauchst du eine Vorstellung, was realistisch ist. Also wie viel Prozent Preisnachlass ist drin bei der Kaufpreisverhandlung von Immobilien?
Eigentumswohnung bis Mehrfamilienhaus: Sind Immobilienpreise immer verhandelbar?
Wenn du dich vor der Kaufpreisverhandlung einer Immobilie unsicher fühlst, ist das völlig normal. Ebenso normal ist es, dass viele Menschen sich als potentielle Käufer:innen nicht zutrauen, den Markt zu bewerten. Deswegen ein paar Zahlen zur Orientierung:
Umfragen zeigen, dass knapp 40 % der Marktteilnehmer:innen sich darum Sorgen machen, dass ihnen jemand anders zuvor kommt, wenn sie über den Preis verhandeln
In Deutschland gehen mehr als 75 % der Menschen vor dem Immobilienkauf in die Verhandlung
Über 55 % der Verhandelnden in Deutschland haben Erfolg dabei – in bestimmten Lagen ist die Quote sogar deutlich höher
Du siehst also: Über Immobilienkaufpreise verhandeln ist Standard, unbedingt sinnvoll und hat hohe Erfolgsquoten. Im Jahr 2023, bei steigenden Zinsen und inflationsbedingt höheren Kosten in vielen Bereichen ist eine Kaufpreisverhandlung umso wichtiger
Du solltest es also unbedingt tun. Besonders, wenn du Immobilien als Kapitalanlage kaufst. Denn da kommt es einfach auf die Zahlen an und das Investment muss sich rechnen. Und wenn es sich mit dem verlangten Angebotspreis nicht rechnet, dann bietest du eben weniger. Wenn es dann nicht zum Deal kommt, ist das so. Dass besonders Einsteiger:innen sich zu Anfang schwer tun in Verhandlungen, ist völlig normal. Manchmal hilft da Austausch mit Menschen, die schonmal erfolgreich verhandelt haben.
Prozente bekommen: Wieviel Preisnachlass ist beim Immobilienkauf möglich?
Verhandlungen sind die Regel und haben oft Erfolg. Schön und gut. Aber was ist denn jetzt realistisch? Mit welchem Ziel kannst du in die Verhandlung gehen? Wie viel Prozent kannst du verhandeln? Kommt natürlich stark drauf an:
Die meisten Preisnachlässe liegen irgendwo zwischen fünf und 15 %
Knapp 45 % liegen bei fünf bis zehn %
36 % bei zehn bis 15 % liegen.
Erfahrene Verkäufer:innen schlagen immer zehn bis 15 % auf ihren gewünschten Verkaufspreis drauf, um einen Verhandlungsspielraum zu haben
Also kommen die Angebotspreise bei Immobilien auch nicht von ungefähr. Makler:innen machen das ebenso, denn die werden anteilig am Verkaufspreis bezahlt. Mit diesen Paar Zahlen kannst du ja mal berechnen, was bei deinem Hauskauf oder Wohnungskauf drin sein könnte. Und falls du bei den Prozenztahlen oben denkst, das klingt nach wenig Spielraum, denk dran: Beim Immobilienkauf geht es um hohe absolute Summen. Das ist mit "20 % auf alles außer Tiernahrung" also nicht vergleichbar.
Richtig mit Makler:innen verhandeln & Kaufpreis drücken:
Wie sag ich’s in der Verhandlung?
Du hast dir alle Unterlagen deiner Wunschimmobilie genau angeschaut und für dich relevante Fakten gesammelt, um den Immobilien-Kaufpreis zu verhandeln. Perfekt. Dann kann jetzt die heiße Phase eingeläutet werden. Denn besonders wenn du in Immobilien investieren möchtest, um für's Alter vorzusorgen, solltest du nicht länger auf deinen Start warten.
Denk dran
Sammle nicht nur Punkte, um die Immobilie schlecht zu machen. Dein Ziel ist es schließlich einen angemessenen Preis zu zahlen, der dem Wert der Wohnung auch wirklich entspricht. Sei also genauso fair, wie es Verkäufer:in und Preis sein sollen.
Du bist ein echtes Verhandlungstalent? Herzlichen Glückwunsch! Dann solltest du direkt zum Telefonhörer greifen und mit der Preisverhandlung loslegen. Der Gedanke an Gegenwind bringt dich eher aus der Ruhe? Vereinbare einfach einen Termin mit dem oder der Verkäufer:in. Dann bist du sicher, dass niemand unter Zeitdruck steht. Ob ihr euch persönlich oder online trefft bzw. telefoniert, ist dabei zweitrangig. Wichtig ist aber: Bleib bei den Fakten, sei empathisch und fair.
Noch einfacher geht es bei den Immobilienangeboten auf unserer Seite. Die sind alle auf Herz und Niere geprüft – auch was den Immobilien-Kaufpreis angeht. Aber klar kannst du ein Gegenangebot machen. Das geht mit einem Klick. Zack. Nimmt der oder die Verkäufer:in es an, hast du einfach einen noch besseren Deal gemacht. Immobilien kaufen kann so easy sein.
Preispsychologie für Kaufpreisverhandlungen – kurz zusammengefasst:
Preisanker:
Der Preisanker bezieht sich auf den ersten präsentierten Preis.
Setzt den Verhandlungsspielraum und dient als Referenzpunkt.
Ein höherer Ankerpreis lässt folgende Preise teurer erscheinen, während ein niedriger Ankerpreis günstigere Wahrnehmungen fördert.
Die sorgfältige Wahl des Ankerpreises beeinflusst die Wahrnehmung von teuer oder günstig und setzt den Rahmen für Verhandlungen.
Preiskontraste:
Vergleiche mit anderen Immobilien oder Marktwerteinschätzungen beeinflussen die Wahrnehmung des Immobilienwerts.
Ein niedriger Quadratmeterpreis kann dazu führen, dass trotz eines hohen Gesamtpreises ein Schnäppchen-Gefühl entsteht.
Persönliche Preisgrenzen:
Individuelle psychologische Barrieren beeinflussen das Kaufverhalten.
Makler sollten diese Grenzen kennen und entsprechende Verhandlungsstrategien entwickeln.
Verhandlungsstrategien:
Kreative Ansätze, wie emotionale Argumente, Bonusangebote oder Optionen, werden genutzt, um wahrgenommene Wertsteigerungen zu zeigen.
Beispiel: Präsentation mehrerer Optionen, wobei die mittelpreisige Option als attraktivste erscheint.
Dezimalstelleneffekt:
Unkonventionelle Preise, wie 247.300 €, können den Eindruck erwecken, dass eine genaue Kalkulation zugrunde liegt, und so die Wahrnehmung der Attraktivität des Angebots steigern.
Provisionen:
In einem Verkäufermarkt kann die Provision als akzeptabel betrachtet werden.
In einem Käufermarkt kann das Fehlen von Provisionen die Wahrnehmung eines guten Angebots verbessern, da die Provisionszahlung nicht leicht finanzierbar ist.